Квартиры б/у: не хуже новостроек

Новых домов в Москве сейчас строится как никогда много, хороших и разных.Но, несмотря на это, большинство сделок совершается все же на вторичном рынке. По экспертным оценкам, в год в нашем городе продается примерно 100 тыс. квартир, и лишь примерно 40% из них – новостройки. Остальное – «вторичка».

Причин популярности ненового жилья много.

 

 

Покупателей победнее привлекают более низкие цены, особенно с учетом того, что старые дома расположены в обжитых районах – квартиры в новостройках здесь будут стоить очень дорого. Немаловажно и то, что новые квартиры распродаются сегодня «на котловане» – от момента выплаты за квартиру до возможности вселиться в нее проходит год-полтора, и это неприемлемо для тех, кто не располагает свободными деньгами, а «вяжет цепочки» – продает свою квартиру и сразу же приобретает другую.

У более состоятельных покупателей свои резоны. В первую очередь, это возможность приобрести «кусочек истории»: в Центре многим домам лет по 100, а некоторым и значительно больше. А история – это не просто приятно, но и весьма денежно: чтобы понять это, достаточно вспомнить, сколько доходов извлекают владельцы недвижимости в городах старушки-Европы.

Панель – не лучший выбор

Подавляющее большинство вторичного рынка – это типовые, панельные дома. Пласт огромный, но, откровенно говоря, малоинтересный – прежде всего, из-за своей однообразности. Поэтому поговорим о том, что выше среднего – качественном жилье. Самое дешевое в этой категории – это квартиры в самых лучших домах панельных серий (П-44Т, КОПЭ) с отличным ремонтом и перепланировкой. На определенную часть покупателей производят должное впечатление гидромассажная ванна, полы с подогревом и потолки с пластиковой «лепниной», и цена такого жилья может достигать $1500–1600/кв.м (при средних по Москве ценах около $1200). Хотя, конечно, некоторые недостатки панельного домостроения – вроде плохой звукоизоляции – никаким ремонтом не спрячешь. И еще нужно учитывать, что «разогнать» можно далеко не всякую квартиру, а только расположенную недалеко от метро и в хорошем районе (Свиблово, Черемушки).

Наследие тоталитаризма

Следующая по мере нарастания цены категория – сталинские дома в западной части Москвы. Причем самыми лучшими являются дома не на основных магистралях (Ленинградском, Кутузовском и Ленинском проспектах и Профсоюзной улице), а в некотором удалении от них. Для окрестностей Сокола – это Песчаные улицы, для Университета – абсолютно тихая улица Крупской, спокойная улица Строителей, зона вокруг Дворца пионеров, улица Марии Ульяновой. В отличие от конца 80-х – начала 90-х, когда престижность района оценивали, прежде всего, в «привязке» к метрополитену, нынешняя Москва – главным образом автомобильная, и расстояние от работы до дома теперь измеряют не в километрах, а в минутах на машине. Ехать из перечисленных районов на Северо-Западе – Западе – Юго-Западе до Центра лишь на несколько минут больше, чем из окрестностей Садового кольца, но экологическая ситуация там значительно лучше, больше зелени, скверов. Этим и объясняются довольно высокие цены – они никак не ниже $2000/кв.м, в отдельных домах (Дом преподавателей МГУ на Ломоносовском проспекте, дом №50 на Фрунзенской набережной) – превышают $2500, т.е. их стоимость такова, как и в Центре.

Центростремительный вариант

Еще дороже – минимум $2500/кв.м – стоят дома уже собственно в центральной части Москвы. Здесь следует отметить, что Центр, несмотря на свои не очень большие размеры, неоднороден, и дороже всего ценится западная его часть: Остоженка и соседняя Пречистенка, Арбат, окрестности Никитской улицы, район Маяковской и Патриарших прудов, Цветной бульвар. Из восточной части ЦАО в перечень престижных мест попадают лишь Чистые пруды. Что касается других мест в Центре, то цены там уже заметно ниже. В районе Серпуховской и Добрынинской, например, они процентов на 15–20 ниже, чем в «топовых» районах. А «отрицательными лидерами» выступают окрестности Курской и Комсомольской – соседство с вокзалами и промзонами снижает цены на жилье в этих районах еще на 20–25%.

Дома в Центре – это сталинский ампир (вся Тверская, многие здания на Садовом кольце) и большое количество дореволюционной застройки (т.н. «доходные дома»). Цены впрямую зависят от технического состояния объектов, и самые лучшие в этом смысле здания будут стоить не ниже сталинского дома. Если хуже – то и цена чуть ниже, и это самое «чуть» определяется необходимыми для доведения дома до современного технического состояния инвестициями. В последние годы покупатели осознали огромные возможности, которые дают современные ремонтные технологии – выправляется все, включая неровности деревянных перекрытий, компоновка квартиры крохотными «клетушками»… Хороший ремонт можно сделать в отдельно взятой квартире (не говоря уж о подъезде), и стоить все это будет не так уж дорого – учитывая уровень цен на недвижимость в Москве.

В первые годы после появления у нас квартирного рынка огромной популярностью пользовались «дома ЦК» – кирпичные здания 70–80-х гг. постройки, предназначавшиеся для тогдашней советской элиты. Мнение о том, что такие дома великолепны, продержалось несколько лет, а потом тихо умерло. Сегодня «дома ЦК» сравнялись по цене со сталинскими – те же изрядно устаревшие коммуникации, и сами здания явно не являются архитектурным шедевром.

«Семь сестер» на выданье

И последнее, что нужно сказать о сталинской застройке – знаменитые московские высотки, «семь сестер». Хотя этих зданий семь, жилыми из них являются только два – на Котельнической набережной и возле метро «Баррикадная». Прежде жилье в высотках, как и в «домах ЦК», считалось однозначно дорогим и престижным, сейчас же проводят различия между центральными и боковыми подъездами. Шпиль высоток строился с соблюдением жесточайших стандартов – гранит из Германии, первоклассный железобетон. И квартиры там, особенно выше 10-го этажа, где открывается шикарный панорамный вид на Москву, пользуются большим спросом, зашкаливая за $3000/кв. м. Покупатели даже готовы смириться с изношенными коммуникациями, не самыми удачными планировками квартир. А вот боковые «крылья» высоток – 10–12-этажные секции – строились по совсем другим технологиям, в доме на Котельнической даже встречаются смешанные перекрытия. Так что это уже обычные сталинские дома – и цены там соответствующие.

Городская новь

Принципиально другая категория качественного жилья – новые дома, выстроенные в последние 10 лет. В них наличествуют все современные блага цивилизации вроде грузового лифта (если много этажей), подземного гаража и возможности командовать наполнением ванны по интернету. То есть если старое жилье предлагает покупателям исторический дух, то новое ставит во главу угла технические удобства. Соответственно, у них и принципиально разные покупатели.

Большинство современных зданий приобретаются на первичном рынке для собственного проживания. Но не всегда – в последнее время, в условиях постоянного удорожания жилья, стал набирать обороты бизнес по покупке квартир «на котловане» для последующей перепродажи их после завершения строительства. В последний год такая нехитрая операция приносила доход до 50% годовых. Есть и второй источник появления такого жилья на вторичном рынке – резкие потрясения, которые вынуждают владельцев квартир продавать их. Сейчас, говорят риэлторы, можно ожидать очередного всплеска предложения в связи с чисткой МВД…

Сторонники современных зданий подчеркивают их неоспоримые достоинства. Прежде всего, это сама новизна: в противоположность сталинским домам, где за полвека все изрядно поизносилось, здесь новехонькие и перекрытия, и коммуникации. Кроме того, существуют принятые на сегодня удобства, о которых наши предки не подозревали, и которые невозможно встроить в здание ни при каком ремонте – тот же подземный гараж, например. Много вопросов вызывают и перспективы старых домов: какими они будут лет через 15–20? Не начнут ли разрушаться? А технологии монолитного железобетона, применяемые при возведении современного качественного жилья, позволяют дать на эти строения гарантию лет в 200, просто снимая проблему долговечности. Добавим сюда и удобство планировки – в современных зданиях она «свободная», т.е. позволяет возводить межкомнатные перегородки практически где угодно. И, наконец, огромнейшую проблему для сталинских и подобных им домов составляет социальный состав жильцов. Одной сохранившейся коммуналки с пьяненькими «петровичами» вполне достаточно, чтобы отравить жизнь целого подъезда. В современных дорогостоящих домах подобной публике в принципе неоткуда появиться.

Минус на плюс…

Но есть у новых домов и недостатки. Пожалуй, главный – это высокая цена: в высотках эконом-класса, возводимых в спальных районах, цены давно перешагнули рубеж в $2000/кв.м, вплотную приблизившись к «сталинкам» в Центре. А если новый дом возводится в лучших районах, то цена может достигать $5–6 тыс., а иногда и $11 тыс. за «квадрат». Большой проблемой являются постоянные ремонты – это «болезнь» всех новостроек, элитные тут не исключение. Обычно работы тянутся первые два года после заселения, но в последнее время квартиры стали переходить из рук в руки неотделанными. Ремонт, соответственно, может начаться и через пять лет. Есть нарекания и к качеству строительства – особенно у тех инвесторов и подрядчиков, которые экономят на стройматериалах и привлекают неквалифицированных рабочих из стран СНГ.

Мир и Дом
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...