Невостребованный расчет

Купив квартиру в монолитной новостройке без внутренних стен и перегородок, большинство хозяев заказывают проект перепланировки. Хотя на самом деле на каждую квартиру уже разработан и утвержден базовый проект и остается только реализовать его. Собственников не устраивают предлагаемые варианты планировок, и они предпочитают выбрать более затратный путь, а не воспользоваться уже оплаченным вариантом.

В разработке проекта дома участвуют не только архитекторы, но и девелоперы. Но порой им непросто договориться.

 

 

Если архитекторы склонны пофантазировать и предложить что-то оригинальное, то девелоперов в первую очередь интересует объем площадей, которые можно продать и на этом заработать. Несогласованность становится причиной того, что квартиры получаются неудачными, а планировки — неинтересными.

Фантазия в рамках нормативов
Алексей Белоусов, коммерческий директор холдинга “Капитал Груп”, считает, что на рынке мало архитекторов, которые при работе над проектами стараются, чтобы внутреннее пространство дома не только соответствовало внешней форме, но и было функционально приспособленным для последующей разработки дизайн-проектов. “Неэффективное планирование пространства — "родовая травма" большинства отечественных архитекторов, — соглашается Валех Рзаев, директор по внешним связям компании Forum Properties. — Их катастрофические ошибки оплачиваются конечным потребителем”.

Но архитекторы не согласны с такой позицией. По словам Сергея Скуратова, руководителя архитектурной мастерской “Скуратов и партнеры”, при коммерческом строительстве основные характеристики будущего дома определяет заказчик. Он же, руководствуясь личным опытом или взяв за основу исследования консалтинговых компаний, определяет, какие квартиры будут в доме как по количеству комнат, так и по метражу, а архитектор только воплощает это в жизнь, разрабатывая проект.

По словам Валерии Магалиф, главного архитектора проектов мастерской № 2 “Моспроекта-3”, продуманность и удобство базовых планировок зависят от грамотности девелоперов. “Именно девелопер направляет деятельность архитекторов, работающих над проектом, и корректирует планировки квартир в соответствии с потребностями потенциального покупателя”, — говорит она.

Но если архитектор отвечает только за архитектурно-планировочную часть проекта, то девелопер координирует все процессы, связанные с созданием нового объекта недвижимости. “Девелопер полностью отвечает за качественный продукт и при окончательном принятии решения должен следить за тем, чтобы внутреннее пространство дома гармонировало с внешним”, — подтверждает Белоусов. Такая же позиция и у Вячеслава Тимербулатова, директора по маркетингу ГК “Конти”. По его словам, на стадии проектирования закладываются те или иные компоновочные решения по заданию заказчика: количество квартир, их характеристики и т. д. “Насколько грамотно выполнен проект, настолько удобно будет жить в доме”, — говорит он.

А вот Алексей Остробородов, коммерческий директор Межрегиональной девелоперской компании, считает: если проект прошел все необходимые согласования, значит, он соответствует действующим нормативам. Наличие же откровенных промахов свидетельствует либо о сомнительной квалификации проектировщика, либо о нежелании застройщика нести дополнительные затраты.

Нарисуем — будут жить
Наталья Саакянц, заместитель генерального директора “МИАН-Девелопмент”, рассказала, что основными отправными точками при проектировании жилья, как и любого другого объекта недвижимости, являются конфигурация участка, выделенного под застройку, и сложившийся архитектурно-градостроительный облик района. В процессе работы над проектом необходимо соблюдать технические условия, выданные городскими организациями на подсоединение к общегородским коммуникациям: тепло- и электрическим сетям, водопроводу и т. п. “Эти параметры во многом определяют характер архитектурной композиции строения, его внутреннюю структуру, функциональные и эстетические качества”, — отмечает она.

При разработке планировочных решений значение имеют технология, по которой возводится дом, а также категория дома. Сергей Пономарев, заместитель генерального директора ГК “Домостроитель”, отметил, что есть технология, позволяющая возводить дом полностью из монолита. Если проект разрабатывается под такую технологию, то планировочные решения привязаны к расположению несущих стен. Если предполагается, что дом будет монолитно-каркасным, где роль несущих конструкций выполняют плиты, ригеля и колонны, а не глухие стены, то архитекторы получают больше свободы и могут предложить больше вариантов планировок.

Оптимальные решения и будут предложены как базовые. “Когда мы начали работу над проектом клубного дома "Панорама", понимая, что это будет дом элитной категории и будущие жильцы в планировочных решениях станут использовать открытые просторные помещения, мы минимизировали шаг колонн и увеличили для необходимой жесткости конструкции толщину перекрытий”, — говорит Белоусов.

По словам Людмилы Малеванной, главного архитектора проектов компании “Пересвет-Регион”, для монолитного высотного жилищного строительства оптимальным является шаг колонн 7,2 м при толщине плиты 160 мм. “Это рационально при вложении денег, чтобы построить прочно и эффективно”, — отмечает она.

Практика и нормы
По словам Вячеслава Тимербулатова, основной документ для разработки проекта будущего дома — это задание на проектирование. В нем указывается, какое здание проектируется, из каких конструкций и т. д. Каждый проект проходит специальную экспертизу. Эксперты основываются на принятых нормах — СНиПах, ГОСТах, МГСНах и т. д., которые должны соблюдаться при проектировании и строительстве здания. “Основное внимание проектировщиков обращено не только на удобство планировок, но и на соответствие стандартам”, — подчеркивает он.

По словам Сергея Пономарева, СНиП “Здания жилые многоквартирные” действует и для монолитных, и для панельных и кирпичных домов. Последняя редакция норм введена с 1 октября 2003 г. постановлением Госстроя России от 23.06.2003 № 109 взамен СНиП 2.08.01-89. Соблюдение нормативного документа служит основой при разработке как проекта дома в целом, так и планировок расположенных в нем квартир. В документе специальными разделами изложены требования к помещениям квартир, к несущим конструкциям, санитарно-эпидемиологические требования, требования по пожарной безопасности и др.

Но в разделе “Требования к помещениям квартир” регламентированы только нормы, применимые к домам, возводимым для государственного и муниципального жилищных фондов. Они не являются обязательными при разработке проектов коммерческого жилья. В жилых домах, не относящихся к государственной или муниципальной собственности, состав помещений и площадь квартир устанавливаются заказчиком-застройщиком в задании на проектирование, говорится в СНиПе. Поэтому архитекторы, привлеченные к коммерческим проектам, имеют право не считаться с названными нормами вовсе или воспринимать их просто как рекомендации.

Чего не скажешь о нормах к несущим конструкциям зданий: эти нормы обязательны для всех разрабатываемых проектов. По СНиПу конструкции и основания здания должны быть рассчитаны на восприятие постоянных нагрузок от собственного веса несущих и ограждающих конструкций, временных равномерно распределенных и сосредоточенных нагрузок на перекрытия.

По словам Людмилы Малеванной, архитекторы закладывают, а теплотехники, специалисты по отоплению и вентиляции просчитывают толщину стен и перекрытий. Но проблемой монолитного домостроения, как и панельного, остается звукоизоляция. Монолитный дом представляет собой “единое тело”, поэтому звук отражается по всему дому. Чтобы обеспечить надежную защиту от проникновения в квартиру шума извне, необходимо заложить в проект дополнительные работы по прокладке по периметру жилища акустического материала или межквартирные стены возводить по специальной технологии, когда между кирпичной кладкой делается воздушная подушка толщиной около 5 см. Такие затратные работы допускают только девелоперы, реализующие элитные проекты. В домах более дешевой категории, как правило, названные работы не проводятся, поэтому жильцы соседних квартир невольно обречены быть вовлеченными в чужую приватную жизнь. К сожалению, исправить ситуацию архитекторам не по силам, отмечает Малеванная.

Раис Баишев, главный архитектор архитектурного бюро “Остоженка”, считает, что одним из базовых требований при разработке проектов планировок является правильный расчет инсоляции. Необходимо соблюсти условие, чтобы прямой солнечный свет, проникающий в комнату через окна, находился в каждой комнате не меньше 1,5 часа для домов, возводимых в центре города, и 2,5 часа — на периферии. В частности, в многокомнатной квартире как минимум две комнаты должны быть спланированы так, чтобы соответствовать требованиям по инсоляции, говорит Людмила Малеванная. Если запроектированная квартира не проходит по этим нормам, то архитектору приходится идти на объединение нескольких квартир. “Поэтому появляются непродаваемые огромные 5-7-комнатные квартиры”, — объясняет она.

Валерия Магалиф считает, что, хотя для разработки планировок квартир в коммерческом доме нормативов нет, архитекторы все же предпочитают придерживаться определенных правил. Например, входя в квартиру, человек должен попадать в просторное светлое помещение, а не утыкаться в стены и углы. Кухни, ванные и санузлы должны быть просторными и способными вместить всевозможное современное оборудование, а коридоры — иметь ширину не менее 1,6 м, тогда они частично выполняют функции гардеробных и кладовых. По мнению Екатерины Кукановой, главное при создании базовой планировки — это соображения практичности и удобства.

Наталья Саакянц считает, что на планировочном решении квартир сказываются так называемые проблемные зоны. Это, как правило, коммуникационные шахты и входные группы — прихожие, холлы. “При неудачном их расположении могут возникнуть проблемы с оптимальной нарезкой помещений квартиры”, — говорит она. “Самые проблемные места в квартирах возникают, когда здание "ломается" в плане, образуя помещения с острыми углами либо неправильной формы”, — добавляет Магалиф. Алексей Белоусов выделил так называемую “мокрую зону” — место, где в квартире проходит стояк. И хотя сегодня современные технологии строительства позволяют переносить “мокрую зону” в любое место квартиры без ущерба для безопасности и комфорта, нормативы предписывают строгое ограничение по расположению стояков, создавая дополнительные сложности по планировке будущего жилья, отмечает он.

Есть выбор
Для того чтобы проект дома был принят и согласован, требуется не только разделить его пространство на квартиры, но и представить по каждому типу квартир вариант планировки. По словам Алексея Остробородова, практически во всех случаях разрабатывается и утверждается один базовый проект. Хотя Сергей Скуратов отметил, что он, как правило, предлагает заказчику несколько вариантов на каждый тип квартир и тот делает окончательный выбор, который и заносится в проект как базовый.

“Так называемый базовый вариант является некоей версией видения квартиры архитектором и заказчиком, спроектированной по его профессиональным представлениям о функциональной целесообразности, психологии восприятия внутренних пространств, стилистике архитектуры”, — поясняет Наталья Саакянц. Екатерина Куканова дополняет, что базовая планировка делается для того, чтобы помочь покупателю понять, как может выглядеть его квартира, что теоретически может поместиться на данной площади, как можно распределить комнаты и какие площади они займут. “Ведь неспециалисту трудно все это представить, глядя на нарисованные четыре стены”, — отмечает она.

По словам Валерии Магалиф, в Москве для сдачи монолитного дома приемной комиссии межкомнатные перегородки только выкладывают кирпичом высотой в два кирпича, в Подмосковье высота кладки доходит до метра. Это делается для того, чтобы сотрудники БТИ смогли сделать обмеры площадей и установить их соответствие указанным в проекте. “Если планировка устраивает покупателя, он самостоятельно достраивает стены и делает отделку, — отмечает Валерия Магалиф. — В этом случае дополнительно регистрировать ничего не придется, в противном случае перепланировку необходимо согласовывать и регистрировать”.

Во всех домах, которыми занимался или занимается “МИАН-Девелопмент”, квартиры строятся достаточно большой площади (1-комнатная квартира в ЖК “Режиссер” — 55-60 кв. м), особое внимание уделяется инсоляции — по возможности квартиры располагаются так, чтобы окна выходили на две стороны. По словам Натальи Саакянц, начиная с 2-комнатных квартир в проекте планируется по два санузла, а в квартирах большой площади — по одному санузлу на спальню и еще гостевой санузел. Планировки отличаются вариабельностью — покупатель может сделать кухню-столовую, а может выделить для кухни небольшое пространство, а большую часть отдать под гостиную или сделать все отдельно: кухню, гостиную, столовую.

Правда, Тимербулатов считает, что даже при наличии большого количества вариантов планировок невозможно угодить всем. Каждый владелец квартиры стремится подстроить квартиру под собственный вкус, для чего зачастую меняет предложенную планировку. “Это не значит, что базовые варианты планировочных решений неинтересны, скорее это стремление максимально приспособить помещение под индивидуальные потребности”, — рассуждает он.

Людмила Чичерова Ведомости
Статья о недвижимости получена: IRN.RU