Покупаем новостройку: предупрежден, значит вооружен

Этот выпуск "Записной книжки собственника жилья" мы посвящаем уважаемым читателям, которые готовятся стать счастливыми обладателями квартиры в новостройке.

О подстерегающих вас рисках и способах борьбы с ними рассказывает заместитель начальника юридического управления Национальной ипотечной компании Ольга Лебедева.

-- Начнем с самого очевидного вопроса: какой договор должен заключаться между строительной компанией, реализующей квартиры, и гражданином (физическим лицом), желающим приобрести квартиру?

-- Ответ на этот вопрос зависит от того, когда получено разрешение на строительство жилого дома (новостройки), в котором вы планируете купить квартиру. Если разрешение на строительство получено после 31 марта 2005 г.

 

 

(вступление в силу Федерального закона РФ от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее – Закон), то заключается договор участия в долевом строительстве. Договор участия в долевом строительстве должен содержать существенные условия, определенные Законом, и подлежит обязательной государственной регистрации в регистрационной палате (орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним).

Если же разрешение на строительство жилого дома получено до 31 марта 2005 г., то вы заключаете договор инвестирования (соинвестирования), наиболее соответствующий сути происходящего процесса. Замечу, что на практике строительные компании, работающие достаточное время в этом секторе рынка, будучи ограничены только собственной совестью, изобрели множество схем работы с физическими лицами, основанных на самых разных видах договоров. Поэтому при более близком знакомстве с застройщиками потенциально интересной вам квартиры вы наверняка встретите договоры долевого участия, простого товарищества, совместной деятельности, предварительные купли-продажи, купли-продажи векселя, и т. д. и т. п.

Причем у вас всегда будет "возможность выбора": любым из участников рынка договоры могут быть предложены в самых различных комбинациях. Распространены, например, такие варианты: предварительная купля-продажа плюс купля-продажа векселя плюс услуги. К сожалению, перебрать все возможные комбинации и риски, связанные с ними, просто невозможно.

Хотелось бы отметить, что постановлениями пленума Верховного суда РФ многие из них признаны неупотребимыми, хотя и продолжают встречаться на рынке. Знайте, что применение таких договоров или их комбинаций не влечет за собой ответственности компании-застройщика, предложившей заключить такие договоры, эти договоры не порождают правовых последствий, т. е. в результате их заключения вы не приобретаете никаких прав.

-- Теперь другой важный вопрос: чем вы рискуете, приобретая квартиру в новостройке и заключая со строительной компанией предварительный договор купли-продажи квартиры?

-- Предварительный договор купли-продажи не может расцениваться как альтернатива договору участия в долевом строительстве (инвестирования). Во-первых, квартира как объект недвижимости юридически возникает только в момент регистрации права собственности на нее в едином государственном реестре прав (ЕГРП). Во-вторых, по предварительному договору купли-продажи стороны лишь обязуются заключить договор в будущем. И, пока основной договор не заключен, отсутствует юридическое основание для предварительной оплаты вашей будущей квартиры.

-- Допустим, что вы решили рискнуть и приобрести квартиру в новостройке. На что следует обратить внимание, заключая договор инвестирования?

-- Первое: для проектов, реализация которых началась до введения в действие 214-го Федерального закона (о нем мы говорили в самом начале), убедиться, что имеются следующие документы:

- постановление городской администрации и инвестиционный контракт на строительство жилого дома по конкретному адресу;

- разрешение на строительство;

- распорядительный акт о предоставлении конкретного земельного участка для строительства именно этому заказчику (застройщику, инвестору);

- договор аренды этого земельного участка на период проектирования и строительства.

Второе: договор инвестирования должен содержать точную идентификацию строящегося объекта, включающую строительный адрес, проектный метраж и описание будущего объекта.

Третье: в договоре должны указываться обоюдоприемлемые обязательства сторон, четкие сроки строительства и требования к качеству.

Четвертое: если в договоре ваши обязанности расписаны подробно, а обязательства строительной компании размыты, если в отношении вас предусмотрены штрафные санкции, а в отношении застройщика – нет, это должно насторожить.

Пятое: плюсом строительной компании является ее долгая работа на российском рынке, хорошая репутация и участие в профессиональных общественных организациях.

Шестое: минусом – если вам предлагают "альтернативные", "серые" варианты договоров вместо заключения договора участия в долевом строительстве.

И последнее: если оплата по заключаемому договору инвестирования происходит с участием кредитных средств (ипотечный кредит), банк, предоставляющий вам кредит, потребует внесение в договор условий, которые регулируют возникновение залога будущей квартиры перед банком.

На правах рекламы

Газета.ru
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...