Рассматриваемый закон вносит существенные изменения в правовое регулирование отношений, возникающих между покупателями и продавцами прав на строящиеся квартиры, закладывает основу для единообразного решения различных вопросов и комплексной защиты законных интересов и прав участников долевого строительства. Его действие распространено на отношения, связанные с привлечением денежных средств для возведения многоквартирных домов или иных объектов недвижимости, если разрешения на их строительство получены застройщиками после 1 апреля 2005 года. Таким образом, переоформлять ранее заключенные договоры не требуется, а данная статья адресована инвесторам будущих квартир в новостройках, разрешения на возведение которых получены позже указанной даты (подробнее см.
на сайте riskam.net).
1. Обязательные условия заключения договора
Застройщик вправе привлекать денежные средства для строительства только после выполнения им следующих условий.
Получение в установленном порядке разрешения на строительство (в настоящее время правила его выдачи также регулируют положения нового Градостроительного кодекса РФ, вступившего в силу с 1 января 2005 года).
Опубликование и размещение проектной декларации согласно законодательству.
Государственная регистрация права собственности или права аренды застройщика на земельный участок, на котором будет осуществлено строительство.
В случае несоблюдения застройщиком всех перечисленных требований гражданин, уплативший ему денежные средства в счет долевого строительства, может потребовать их немедленного возврата, а также уплаты в двойном размере предусмотренных ст. 395 Гражданского кодекса РФ процентов на сумму этих средств и возмещения сверх суммы процентов понесенных убытков.
Застройщик вправе использовать полученные от участников долевого строительства денежные средства исключительно для возведения многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией. Контроль за целевым использованием инвестиций осуществляют государственные органы, уполномоченные производить контроль и надзор в области долевого строительства.
2. Вид и содержание договора
Застройщик вправе привлекать денежные средства граждан только посредством заключения договора участия в долевом строительстве. Иные виды соглашений Закон о долевом строительстве не допускает.
Данный договор должен как минимум содержать следующие положения.
Точное определение в соответствии с проектной документацией квартиры, подлежащей передаче после окончания строительства.
Срок передачи квартиры застройщиком участнику долевого строительства.
Цена договора, сроки и порядок уплаты.
Гарантийный срок на квартиру.
При отсутствии любого из указанных выше условий договор считается незаключенным.
3. Государственная регистрация договора
Все договоры участия в долевом строительстве между застройщиком и участниками долевого строительства подлежат государственной регистрации, заключенными их считают только с момента такой регистрации. Соответственно, обязанность по оплате строящейся квартиры у каждого из участников долевого строительства возникает лишь после госрегистрации договора с застройщиком (в настоящее время выплата первого взноса зачастую совпадает по времени с подписанием договора инвестирования).
Порядок государственной регистрации данных договоров прописан в положениях Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Также необходимо учитывать, что наряду с пакетом документов, установленных действующим законодательством, следует представить документы с описанием будущей квартиры, указанием ее местоположения на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади.
Застройщик и первый участник долевого строительства для госрегистрации договора подают совместное заявление. При этом застройщик в регистрирующий орган направляет:
разрешение на строительство;
проектную декларацию;
план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в его составе жилых и нежилых помещений, а также планируемой площади каждого из них.
Проведение государственной регистрации договора удостоверяют посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе в установленном действующим законодательством порядке.
Описанная выше система призвана защитить от вероятности двойных продаж одних и тех же квартир и дополнительно гарантировать правомерность привлечения застройщиками денежных средств как от частных, так и от юридических лиц.
4. Цена договора
В качестве обязательного условия в договоре участия в долевом строительстве указывают цену договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства застройщику для строительства. При этом в документе могут быть отдельно выделены суммы на возмещение затрат на строительство и оплату услуг последнего.
Цену после заключения договора разрешено изменять только по соглашению сторон (застройщик и участник долевого строительства), если в документе предусмотрены такие возможности, случаи и условия. Риск случайной гибели или случайного повреждения объекта до его передачи участнику долевого строительства несет застройщик. Соответственно, цену договора нельзя увеличить по инициативе последнего, например по причине пожара на стройке либо иных аналогичных обстоятельств.
В случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.
5. Смена стороны договора
Участник долевого строительства может уступить свои права требования получения квартиры, но лишь после уплаты цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника в порядке, установленном действующим гражданским законодательством. По общему правилу перевод долга возможен только с согласия кредитора (в рассматриваемом случае — застройщика).
Уступка прав требования по договору допустима исключительно в период с момента государственной регистрации договора и до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта. Договор цессии, или уступка прав требования, также подлежит госрегистрации в установленном порядке на территории регистрационного округа по месту нахождения возводимого многоквартирного дома.
В случае смерти гражданина — участника долевого строительства его права и обязанности по договору переходят к наследникам, если федеральным законом не предусмотрено иное. Застройщик не вправе отказать таким наследникам во вступлении в договор.
6. Предоставление информации
Застройщик должен не позднее чем за 14 дней до даты заключения договора с первым участником долевого строительства обнародовать проектную декларацию посредством опубликования в СМИ и (или) размещения в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования (в том числе в сети Интернет). Проектная декларация включает в себя сведения о застройщике и проекте строительства.
Застройщик также представляет проектную декларацию в государственные органы, осуществляющие:
государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
контроль и надзор в области долевого строительства.
Он обязан хранить оригиналы документов, входящих в проектную декларацию.
При внесении поправок, в частности, касающихся проектной документации, в проектную декларацию застройщик исправляет ее в течение трех рабочих дней со дня изменения данных. Вместе с тем ежеквартально он должен вносить в нее коррективы относительно величины собственных денежных средств, финансового результата текущего года, размера кредиторской задолженности.
Измененная проектная декларация подлежит опубликованию в предусмотренном порядке в течение десяти дней со дня внесения соответствующих поправок. В случае нарушения застройщиком указанных выше требований любой участник долевого строительства вправе обратиться в суд с иском о признании заключенной с ним сделки недействительной, как совершенной под влиянием заблуждения. После того как решение суда о признании сделки недействительной вступит в силу, застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства, и за пользование ими выплатить проценты на эту сумму в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств.
7. Особенности рекламы
При производстве, размещении и распространении рекламы, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства, не допускается:
приводить в рекламе количественную информацию, не имеющую непосредственного отношения к рекламируемой деятельности;
рекламировать возможность участия в возведении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости:
до выдачи в установленном порядке разрешения на его строительство;
до опубликования и (или) размещения проектной декларации;
до государственной регистрации права собственности или права аренды на земельный участок, предоставленный для строительства.
Рекламу во всех случаях должно сопровождать указание мест и способов получения проектной декларации. Запрещается распространять рекламу в течение срока приостановления деятельности застройщика.
8. Предоставляемая информация о застройщике
Входящая в проектную декларацию информация о застройщике должна как минимум содержать сведения:
о фирменном наименовании (наименовании), месте нахождения и режиме работы;
о его государственной регистрации;
об учредителях (участниках) застройщика, обладающих пятью и более процентами голосов в органе управления этого юридического лица, с указанием фирменного наименования (наименования) юридического лица — учредителя (участника), фамилии, имени, отчества физического лица — учредителя (участника), а также процента голосов, которым обладает каждый такой учредитель (участник) в органе управления этого юридического лица;
о проектах строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в которых принимал участие застройщик в течение трех лет, предшествующих опубликованию проектной декларации, с указанием их местоположения, сроков ввода в эксплуатацию согласно проектной документации и фактических;
о виде лицензируемой деятельности, номере лицензии, сроке ее действия, об органе, ее выдавшем, если вид деятельности подлежит лицензированию в соответствии с федеральным законом и связан с осуществлением застройщиком деятельности по привлечению денежных средств участников долевого строительства для возведения (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;
о финансовом результате текущего года, размере кредиторской задолженности на день опубликования проектной декларации.
Застройщик обязан представить для ознакомления любому обратившемуся лицу:
свои учредительные документы;
свидетельство о государственной регистрации;
свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
утвержденные годовые отчеты, бухгалтерские балансы, счета (распределение) прибыли и убытков за три последних года осуществления предпринимательской деятельности и за фактический период предпринимательской деятельности, если ее ведут менее трех лет (за исключением регистров бухгалтерского учета);
аудиторское заключение за последний год осуществления предпринимательской деятельности.
9. Предоставляемая информация о проекте строительства
Входящие в проектную декларацию данные о проекте строительства должны соответствовать проектной документации и содержать информацию:
о цели проекта строительства, этапах и сроках его реализации, а также о результатах государственной экспертизы проектной документации, если ее проведение установлено федеральным законодательством;
о разрешении на строительство;
о правах застройщика на земельный участок, о собственнике земельного участка в случае, если застройщик таковым не является, о границах и площади участка, предусмотренных проектной документацией, об элементах благоустройства;
о местоположении возводимого многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, а также их описание, подготовленное в соответствии с проектной документацией, на основании которой выдано разрешение на строительство;
о количестве в составе возводимого многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости самостоятельных частей (квартиры, гаражи и другие), передаваемых участникам долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, а также об описании технических характеристик указанных самостоятельных частей в соответствии с проектной документацией;
о функциональном назначении нежилых помещений, находящихся в многоквартирном доме, не входящих в состав его общего имущества;
о составе общего имущества в многоквартирном доме, которое после получения разрешения на ввод в эксплуатацию и передачи участникам долевого строительства квартир перейдет в их общую долевую собственность;
о предполагаемом сроке получения разрешения на ввод в эксплуатацию возводимого многоквартирного дома, а также о перечне органов государственной власти, местного самоуправления и иных организаций, представители которых участвуют в приемке объекта недвижимости;
о возможных финансовых и прочих рисках при осуществлении проекта строительства и мерах по их добровольному страхованию застройщиком;
о планируемой стоимости строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
о перечне организаций, осуществляющих основные строительно-монтажные и другие работы (подрядчики);
о способе обеспечения исполнения обязательств застройщика по договору;
об иных договорах и сделках, на основании которых привлечены денежные средства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости за исключением привлечения денежных средств на основании договоров.
По требованию любого из участников долевого строительства застройщик обязан представить для ознакомления:
разрешение на строительство;
технико-экономическое обоснование проекта строительства;
заключение государственной экспертизы проектной документации, если ее проведение установлено федеральным законодательством;
проектную документацию, включающую все внесенные изменения;
документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.
10. Процедура передачи построенной квартиры
Передачу квартиры осуществляют не ранее получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. Застройщик передает квартиру, а участник долевого строительства ее принимает по передаточному акту или иному документу о передаче, который стороны подписывают.
После того как застройщик получил разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, он обязан передать квартиру не позднее предусмотренного договором срока. При этом досрочное исполнение обязательства по ее передаче не допускается, если иное не определено договором.
Застройщик обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении возведения (создания) многоквартирного дома в соответствии с договором и о готовности квартиры к передаче. Также он должен предупредить о необходимости принятия объекта и о последствиях бездействия. При этом срок начала передачи и принятия квартиры не может быть установлен ранее чем за 14 дней и позднее чем за один месяц до определенного договором срока передачи застройщиком квартиры. Участник долевого строительства, получивший такое сообщение от последнего, должен приступить к ее принятию в предусмотренный договором срок или, если срок не оговорен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного уведомления.
Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче квартиры вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывают несоответствия объекта требованиям закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче квартиры до исполнения застройщиком своих обязанностей.
11. Оформление права собственности на квартиру
После подписания документов о получении квартиры участник долевого строительства оформляет на нее право собственности. Для этого ему следует предоставить в регистрирующий орган в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с последующими изменениями и дополнениями), пакет соответствующих документов, в частности:
документы, подтверждающие факт постройки дома;
разрешение на ввод в эксплуатацию дома;
передаточный акт или иной документ о передаче квартиры.
Застройщик со своей стороны обязан не позднее чем через десять рабочих дней после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию передать этот документ в регистрирующий орган.
Участник долевой собственности одновременно с возникновением права собственности на квартиру приобретает долю в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на квартиру. Государственная регистрация возникновения права собственности на квартиру одновременно является регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на коллективное имущество.
12. Гарантии качества и гарантийный срок
Застройщик обязан передать участнику долевого строительства квартиру (объект долевого строительства), качество которой соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным положениям.
В случае если квартира построена (создана) застройщиком с отступлениями от условий договора и иных обязательных требований, приведшими к ухудшению ее качества, или с иными недостатками, которые делают ее непригодной для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
соразмерного уменьшения цены договора;
возмещения своих расходов на устранение недостатков.
При этом любые условия договора об освобождении застройщика от ответственности за указанные недостатки являются ничтожными.
В случае существенного нарушения требований к качеству квартиры или неустранения выявленных недостатков в определенный участником долевого строительства разумный срок последний в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов.
Застройщиком должен быть установлен гарантийный срок на квартиру, составляющий не менее пяти лет. Его исчисляют со дня передачи объекта участнику долевого строительства (если иное не предусмотрено договором).
Участник долевого строительства вправе предъявить застройщику претензии в связи с ненадлежащим качеством объекта при условии, что рассматриваемые факты были выявлены в течение гарантийного срока.
13. Расторжение договора и ответственность сторон
По общему правилу договор может быть расторгнут либо изменен по соглашению сторон. Однако Закон о долевом строительстве допускает следующие исключения из данной нормы. Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора, в том числе в случае:
неисполнения застройщиком обязательства по передаче квартиры в установленный договором срок;
если квартира построена (создана) застройщиком с отступлениями от условий договора, приведшими к ухудшению ее качества, или с иными недостатками, которые делают ее непригодной для предусмотренного договором использования;
существенного нарушения требований к качеству квартиры.
По настоянию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае:
прекращения или приостановления строительства дома, в состав которого входит квартира, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок жилье не будет передано участнику долевого строительства;
значительного изменения проектной документации возводимого дома, в состав которого входит квартира, в том числе существенного изменения ее размера;
изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав дома.
Данные перечни, предусмотренные законом, позволено дополнять в тексте договора иными основаниями.
Расторжение соглашения также подлежит государственной регистрации в установленном порядке. Заявление о внесении в Единый государственный реестр прав записи о расторжении договора участия в долевом строительстве может быть представлено одной из сторон договора с приложением подтверждающих документов. В таком случае орган по госрегистрации в течение рабочего дня обязан письменно уведомить об этом другую сторону.
14. Залоговые правоотношения
Принадлежащий застройщику на праве собственности земельный участок, на котором осуществляют строительство, с момента государственной регистрации договоров долевого строительства считают находящимся в залоге у участников долевого строительства в обеспечение обязательств по данным договорам. Если же земля передана только в аренду, то в залоге находится право аренды.
После окончания строительства и получения права собственности возведенный дом (включая все жилые и нежилые помещения) также считают находящимся в залоге у участников долевого строительства.
В случае если строительство будет остановлено и возникнут основания для обращения взыскания на предмет залога, то застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства. При уклонении последнего от исполнения данной обязанности госрегистрацию права собственности на такой объект осуществляют на основании решения суда, принятого по иску участника долевого строительства об обращении взыскания на предмет залога.
Право залога на указанные выше объекты прекращается с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче квартиры.
Застройщик вправе заложить имущество, которое считают находящимся в залоге у участников долевого строительства, только по правилам о последующей ипотеке, в частности:
последующая ипотека возможна, если она не запрещена предшествующими договорами об ипотеке. В противном случае заключенный застройщиком последующий договор об ипотеке может быть признан судом недействительным по иску участника долевого строительства;
застройщик, заключивший последующий договор об ипотеке, обязан незамедлительно предупредить об этом всех участников долевого строительства.
15. Обращение взыскания на предмет залога и распределение вырученных денежных средств
Взыскание на предмет залога может быть обращено не ранее чем через шесть месяцев:
после наступления предусмотренного договором срока передачи застройщиком квартиры (объекта долевого строительства);
после прекращения или приостановления строительства дома при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок квартира не будет передана участнику долевого строительства.
Вырученные от реализации заложенного имущества денежные средства направляют на удовлетворение требований участников долевого строительства и первоначальных залогодержателей после удержания сумм, необходимых для покрытия расходов в связи с обращением взыскания на такое имущество и его реализацией.
При недостатке вырученных средств на удовлетворение всех требований такие денежные средства после удержания сумм, необходимых для покрытия расходов в связи с обращением взыскания на данное имущество и его реализацией, распределяют между участниками долевого строительства и первоначальными залогодержателями пропорционально размерам их требований.
Если кто‑либо из участников долевого строительства не оформил в надлежащем виде свои требования к застройщику до даты проведения публичных торгов, на которых было реализовано заложенное имущество, то причитающиеся ему денежные средства подлежат зачислению в депозит нотариуса. Нотариус обязан уведомить об этом соответствующего участника и передать ему денежные средства в установленном законодательством порядке.
Александр Латынцев Недвижимость и цены
Статья о недвижимости получена: IRN.RU
Противовирусные препараты: за и против
Добро пожаловать в Армению. Знакомство с Арменией
Крыша из сэндвич панелей для индивидуального строительства
Возможно ли отменить договор купли-продажи квартиры, если он был уже подписан
Как выбрать блеск для губ
Чего боятся мужчины
Как побороть страх перед неизвестностью
Газон на участке своими руками
Как правильно стирать шторы
Как просто бросить курить
- 3376 -
