Рынок новостроек под гнетом ФЗ-214: прошел год…

1 апреля исполнился год со вступления в силу 214-ФЗ («Об участии в долевом строительстве»). Рынок претерпел много изменений, но все-таки постепенно смирился с данной ситуацией. О том, как прошел этот год, и о рыночных прогнозах «Собственнику» рассказали специалисты ведущих компаний.

По словам аналитиков бюро недвижимости «Агент 002», закон принимался как один из ключевых звеньев в так называемом «жилищном пакете», призванном обеспечить нормативно-правовую базу программы «Доступное жилье – гражданам России». Он должен был урегулировать и направить в правовое русло отношения между гражданами-соинвесторами и застройщиками.

 

 

Закон должен был защищать права граждан, устанавливая солидарную ответственность застройщиков и банков-кредиторов перед соинвесторами, а также запретить им рекламировать строящийся дом до получения полного пакета разрешительной документации на него.

Но прошедший год показал, что закон вместо того, чтобы защитить не искушенных в юридических и экономических хитросплетениях граждан, толкнул их в сторону участия в еще более сомнительных схемах приобретения объектов незавершенного строительства.

Существенно повлиял закон и на деятельность строительных компаний.

Влияние закона

Как отмечает вице-президент группы компаний «Конти» Вячеслав Тимербулатов, сегодня можно говорить о снижении на 15-20 % объема вновь разрабатываемых проектов, а так как строительный рынок инертен по своей природе, реальные объемы этого сокращения проявятся позднее. Перешедший в активную фазу отложенный спрос способствовал появлению дефицита объектов: резко увеличившаяся по сравнению с 2005 годом активность покупателей спровоцировала некий ажиотаж на рынке недвижимости, увеличивая и без того превышающий предложение спрос и дополнительно стимулируя рост цен.

«В настоящее время в Москве резко сократилось количество площадей под застройку, в связи с этим застройщикам придется прибегнуть к разработке сложных комплексных проектов реконструкции больших территорий с обременениями, что требует серьезных инвестиций на начальном этапе», – рассказывает Вячеслав Тимербулатов.

Последствия

«Из базы предложений исчез определенный процент новостроек (по данным наших экспертов, предложение уменьшилось на 40%), – добавляет Динара Лизунова, пресс-секретарь группы компаний «МИАН». – Кроме того, увеличился срок предпроектных мероприятий – в среднем на 6 месяцев. Как результат – удорожание строительства. В целом нужно сказать, что закон, несмотря на то что был направлен на борьбу с недобросовестными застройщиками, в большой степени повлиял на ту ситуацию с активным ростом стоимости квадратного метра, которую мы сегодня наблюдаем».

«Доля жилья экономкласса составляет в настоящее время менее 50 % квартир, выставленных на продажу в домах-новостройках Москвы. Несмотря на то что итоги I квартала 2006 года еще не подведены, по отдельным объектам прирост цены квадратного метра доходит до 20 % и более. В целом по рынку по итогам 3 месяцев можно ожидать прироста цен до 15 %», – добавляет Владислав Луцков, руководитель отдела анализа рынка новостроек аналитического центра компании «МИЭЛЬ-Недвижимость».

Конкурентная борьба

По словам экспертов бюро недвижимости «Агент 002», 214-ФЗ стал одной из причин спада строительства по всей стране. Попав в новые юридические условия, строительные компании, особенно мелкие, столкнулись с дефицитом оборотных средств, не позволяющим продолжать строительные работы в прежнем объеме и уж тем более выходить на новые проекты.

Это подтверждает и Сергей Канаев, генеральный директор компании «ПИК-Регион»: «Мелкие застройщики по причине отказа в кредитовании их со стороны банков больше не имеют возможности работать на этом рынке. Нормально существовать в таких условиях могут только крупные застройщики, имеющие большой капитал».

Альтернативное видение

Очевидно, что есть и другое видение влияния на рынок этого закона. Так, вице-президент Российской гильдии риелторов Константин Апрелев считает, что закон о долевом строительстве был необходим рынку. По его словам, кризисная ситуация на рынке начала складываться гораздо раньше и имела в своих истоках несколько факторов. «Во-первых, снизилась ликвидность жилья на первичном и вторичном рынках с июля 2004 года, как следствие – с рынка ушли спекулянты, игравшие на высоких прибылях, и для застройщиков ситуация ухудшилась. Вследствие этого усилилась «пирамидальность» рынка. Некоторые застройщики уже давно действовали по пирамидальному принципу управления проектами, другие же были вынуждены превратиться в них, чтобы остаться на плаву», – рассказал «Собственнику» Константин Апрелев.

Александр Скобкин, ведущий аналитик департамента маркетинга агентства недвижимости DOKI рассказывает, что те компании, чей бизнес связан со вторичным рынком жилья, проблемы 214-го закона практически не коснулись.

По словам некоторых экспертов, закон № 214 был принят не случайно: в настоящее время рынок готовится принять некие структуры, которые займут лидерство.

Как информируют источники, близкие к правительственным, основная дискуссия политиков идет по теме ликвидации региональных монополистов, «тормозящих развитие жилищного строительства». Кто придет на смену этим монополистам – можно только предугадывать. Одним из возможных будущих игроков специалисты называют компании «Газпромбанк» (ЗАО) и ОАО АКБ «Еврофинанс Моснарбанк», которые заключили 27 марта 2006 года соглашение о стратегическом партнерстве и сотрудничестве. Как сообщает пресс-служба компании ОАО АКБ «Еврофинанс Моснарбанк», основная цель соглашения – финансирование совместных инвестиционных проектов и проектов клиентов обоих банков, в том числе инвестирование в недвижимость. В рамках данного соглашения стороны уже договорились о формировании стартового портфеля совместных инвестиционных проектов на рынке недвижимости в размере $ 1,5 млрд. и консолидации группой АБ «Газпромбанк» (ЗАО) миноритарных пакетов акций, принадлежавших ООО «Группа Еврофинанс» в ряде медийных компаний, входящих в холдинг «Газпром-Медиа».

Оксана Смирнова Собственник
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...