Слабое звено

Как показывает опыт кризисов рынка жилья в мегаполисах, первым начинает падать в цене жилье бизнес-класса. В Москве оно даже в лучшие для рынка времена продавалось со скрипом по причине своего невнятного позиционирования.

Попытаемся для начала разобраться, что же такое сегодня бизнес-класс и кому он нужен? Дело в том, что с жильем экономкласса и домами для представителей так называемой элиты все понятно: где строить, как продавать, кто выступит в качестве приобретателя. А вот с бизнес-классом все далеко не так очевидно.

 

 

К нему сегодня относят самые разные дома. «Четкой системы классификации подобного жилья на рынке недвижимости до сих пор не существует, — рассказывает пресс-секретарь инвестиционно-строительной компании «Сити-XXI век» Сергей Лядов. — Каждый риэлтер и застройщик руководствуется в этом вопросе собственными соображениями, стандартами и опытом. Для них класс дома, скорее, образ, миф, который нужен для продвижения объекта. А вот покупателю критерии классификации необходимы, чтобы правильно оценить квартиру с точки зрения соотношения цены и качества».

Считается, что в ценовом плане к среднему сегменту относится жилье стоимостью от $400 тыс. до $1 млн. Но внутри этой вилки встречаются необычайно разнообразные предложения — от «панели», расположенной в приличном месте, до высококлассных домов, которые проигрывают элитным только из-за неказистости того же местоположения. Отсутствие внятной классификации ведет к размыванию критериев в ценообразовании. На практике нередки такие казусы, как, например, новый дом «ДОН-Строя» в Измайлово (монолитная высотка) и «панель» серии И-155 компании СУ-155 на Калужском шоссе, которые стоят одних и тех же денег.

Ни рыба ни мясо
В сущности, вместо понятной рынку классификации в настоящее время мы имеем расплывчатое представление: бизнес-класс — это нечто абстрактное, что, с одной стороны, не является «панелью», а с другой — не расположено на Остоженке. В какой-то степени более точным критерием для отнесения объекта к разряду бизнес-класса может служить его цена. Так, средняя стоимость подобного жилья в столице составляет сегодня около $5 тыс. за «квадрат», а площадь квартир колеблется от 50 до 220 кв. м. Соответственно, средний бюджет на покупку равняется примерно $700 тыс. Любопытно, что при столь серьезной абсолютной цене объектов бизнес-класса квадратный метр в них не сильно дороже «квадрата» в самом востребованном типе московских квартир — однокомнатной хрущевке площадью до 25 кв. м и, соответственно, общей стоимостью $100 тыс. То есть абсолютную цену «бизнес»-квартир определяет в первую очередь метраж, а разница в ценах между жильем бизнес- и экономклассов определяется прежде всего разницей в абсолютных ценах, вызванных разницей общей площади реализуемых квартир.

Несмотря на размытость характеристик, попробуем все же выделить некие общие черты, присущие для подавляющей части жилья бизнес-класса. Прежде всего под этой «вывеской» находятся монолитные дома с подземным гаражом (иногда к нему прибавляется еще наземная гостевая стоянка), огороженной придомовой территорией и определенным набором объектов инфраструктуры. «Жилье бизнес-класса, как правило, располагается в районах с хорошей экологией и транспортной инфраструктурой, а также территориально близких к деловым центрам города, — говорит управляющий партнер управления новостроек компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» Оксана Каарма. — В Москве таким требованиям отвечают, к примеру, Западный, Юго-Западный и Северо-Западный округа, где экологическая обстановка наиболее благоприятная, а также северные районы Москвы по Ленинградскому шоссе. Правда, в районе Ленинградки из-за дефицита свободной земли очень мало новостроек. Цены, соответственно, высоки. Поэтому новые строительные проекты, особенно те, что расположены вблизи шоссе, реализуются в сегменте бизнес-премиум. Наиболее же высока концентрация домов бизнес-класса в районе Парка Победы, улицы Пырьева и в Крылатском».

Идем дальше. Для объекта бизнес-класса характерны индивидуальные архитектурные проекты и большой (иногда чересчур) метраж квартир. В среднем площадь «однушек» составляет 50—70 кв. м, «двушек» — 70—100 кв. м, «трешек» — 100—130 кв. м. Площадь четырехкомнатного жилья доходит до 160 кв. м. Более того, на сегодняшнем рынке господствует тенденция к увеличению и этих форматов: застройщики нередко предпочитают делать крупную «нарезку» квартир — по 220—240 кв. м. Зато, в отличие от элитных домов, количество квартир в объектах бизнес-класса практически не ограниченно. Получается этакий муравейник для недоолигархов.
Хочешь, я куплю соседей? Портрет покупателя жилья бизнес-класса размыт в той же степени, что и признаки данного сегмента рынка недвижимости. Риэлтеры склонны определять таких клиентов, как представителей верхушки среднего класса. По мнению Оксаны Каармы, среди них больше всего чиновников, деятелей культуры и искусства (каких-либо возрастных спецификаций нет), а также менеджеров среднего и высшего звена, работающих в крупных компаниях (как правило, 35—45 лет). Сергей Лядов дополняет этот перечень владельцами малого и среднего бизнеса с совокупным доходом на семью от $5 тыс. в месяц. По данным маркетолога корпорации «ИНКОМ-недвижимость» Ирины Егоровой, более 50% покупателей квартир бизнес-класса — приезжие из регионов.

Все представители описанной категории — успешные люди, для которых важен состав социума, в котором они будут жить. Они желают иметь в качестве соседей близких по положению в обществе и материальному благосостоянию людей. Обеспеченные люди, готовые выложить за квартиру в среднем $700 тыс., естественно, не хотят иметь в качестве соседей неблагополучные семьи, алкоголиков ипр. Не хотят, чтобы их дом был втиснут между обшарпанными «панельками», чтобы приходилось оставлять свою машину возле дома с риском однажды обнаружить ее разбитой, и бояться за жену с ребенком, которым негде погулять.

Защищенность от подобного рода неприятностей способны дать либо местоположение в адекватном районе, где в качестве приятного соседства выступают так называемые цэковские дома, либо крупные жилые комплексы с однородным составом жильцов и охраняемой территорией. Екатерина Семихатова, PR-директор концерна «Крост»: «Сейчас недостаточно построить красивый и престижный дом, нужно еще создать вокруг него определенную среду. Окружить его другими домами не менее достойного уровня, насытить этот квартал инфраструктурными объектами, сформировать социальную среду».

Самая большая путаница в голове покупателя возникает при виде квартир верхнего сегмента бизнес-класса, которые по стоимости способны соревноваться с элитным жильем меньшей площади. В зависимости от различных обстоятельств (возраст, социальный и семейный статус ипр.) потенциальный новосел выбирает тот или иной вариант. Молодой амбициозный человек остановится на меньшей по размеру, но более престижной квартире. А вот семья из трех человек откажется от приобретения «однушки» бизнес-класса из-за того, что при сравнительно большом метраже она включает только одну комнату. Жить семье с ребенком в ней неудобно, поэтому такие покупатели, скорее, станут ориентироваться на варианты площадью около 100 кв. м.

Уроки географии
Посмотрим на территорию обитания бизнес-класса в меньшем масштабе. Как уже упоминалось, наиболее подходящими местами для размещения жилья данного типа являются Западный, Северо-Западный, Юго-Западный и отчасти Северный округа. Но что такое, если приглядеться поближе, например, Западный округ? Конечно, он обладает достоинствами, которые никто не станет оспаривать, скажем небольшим количеством промышленных предприятий. Но все же это — огромная территория, где найдется не один и не два унылых, а то и устрашающих «хрущобных» района. В ЗАО можно выделить следующих явных фаворитов для «героев» нашего повествования. В первую очередь это Ленинский проспект, который на сегодня достаточно престижен, отличается хорошей транспортной доступностью и развитой инфраструктурой. Наконец, на Ленинском довольно зелено. Закономерно, что здесь возводят много объектов высокого класса.

Второе место, заслуживающее упоминания в контексте этой статьи, — Кутузовский проспект, отличающийся от Ленинского в худшую сторону лишь нехваткой продуктовых магазинов. На третьем месте — привлекательный район Крылатское, который, однако, в последнее время отличался несколько завышенными ценами на жилье.

Северо-запад столицы в плане застройки бизнес-класса может похвастаться обустроенными окрестностями станции метро «Щукинская» и районом Строгино. Здесь все ясно — это «Гранд Паркъ», «Алые паруса», несколько неплохих домов между станциями метро «Октябрьское поле» и «Щукинская», да и в Строгино теперь есть на что посмотреть.

Дом в разрезе
Подойдем непосредственно к дому. Монолитное строительство позволяет реализовать самые смелые замыслы архитекторов. Однако подчас фантазия создателей приводит к появлению спорных планировочных решений: неудачному соотношению общей и жилой площади, причудливой конфигурации комнат, некомфортному размещению кухни и санузлов и т.п. К тому же декларируемая свободная планировка лишь отчасти может называться таковой, поскольку не всегда форма и площадь квартиры позволяют варьировать количество и размеры помещений по замыслу покупателя.

Не слишком удачны и часто встречающиеся чересчур большие площади (220—240 кв. м), тогда как наиболее востребованными являются 100—150-метровые квартиры. Нельзя не упомянуть и еще один параметр, на который обращают внимание большинство покупателей. Высота потолков в доме должна составлять не менее 3 м, причем уже после ремонта, поскольку настил полов и установка потолков вполне способны съесть 20—25 см. Иначе говоря, в строящемся доме требуемый показатель должен быть на уровне 3,2—3,3 м. Однако далеко не все объекты, продающиеся в данном сегменте, отвечают этому требованию.

Среди значимых качеств для дома бизнес-класса следует назвать и наличие достаточного количества машиномест в подземном гараже. Как ни странно, реальная ситуация в этом вопросе пока далека от идеальной: даже в комплексах повышенной комфортности соотношение квартир и мест только приближается к пропорции 1:1, что позволяет застройщикам легко создавать ажиотаж и распродавать машиноместа по сильно завышенным ценам. К сожалению, для Москвы пока вполне рядовое явление — это гараж дороже самой машины.

Следующий немаловажный пункт — наличие инфраструктуры в доме. По словам Сергея Лядова, существует заблуждение, что в доме бизнес-класса инфраструктура должна быть насыщенной. На самом деле главное, чтобы в нее входили объекты, без которых возникает дискомфорт проживания. Правда, оптимальный состав объектов пока не определен: желания покупателей слишком расходятся. Большинство из них были бы не против видеть в своем доме тренажерный зал, прачечную, продуктовый магазин, салон красоты, кафе, бильярдную, детскую комнату и отделение банка.

Примечательно, что при покупке квартиры в строящемся доме все эти и многие другие сервисы кажутся совершенно необходимыми, но после ввода здания в эксплуатацию инфраструктура оказывается мало востребованной, а содержание ее при этом ложится на плечи жильцов. Даже продуктовый магазин не всегда окупается: жители предпочитают раз в неделю выезжать за покупками в крупный торговый комплекс, а поблизости покупать лишь хлеб, молоко и сигареты. То же можно сказать и об объектах спортивной инфраструктуры: одних жильцов не устраивает набор тренажеров, другие предпочитают групповые занятия, третьим необходим бассейн и т.п. Так что инфраструктурный набор дома бизнес-класса пока, «проходит обкатку», и можно надеяться, что идеальная формула со временем будет найдена.

Расти большой
На сегодня в Москве существует несколько объектов, отвечающих всем параметрам бизнес-класса, — это жилые комплексы «Гранд Паркъ», «Шуваловский», «Алые паруса» и «Воробьевы горы». В них и цена, и расположение, и набор инфраструктуры близки к оптимальным. Все характеристики понятны, адекватны и объяснимы. Специалисты выделяют на рынке недвижимости Москвы последние проекты компании «Квартал» на улице Удальцова и жилой комплекс «Крылатские огни», а также ряд объектов, возведенных на московских набережных. Не стоит сбрасывать со счетов и такие комплексы, как «Лазурный блюз» в Строгино и «Приват-Сквер» на Песчаной улице.

По мнению заместителя генерального директора компании «МИАН-Девелопмент» Натальи Саакянц, тенденция развития рынка такова, что в Москве будут возводиться не отдельные дома бизнес-класса с прилегающими территориями и даже не жилые комплексы, включающие несколько домов, а целые городские кварталы. Это обусловлено наличием свободной земли в районах, пригодных для строительства жилья среднего ценового сегмента. Кроме того, крупным компаниям намного интереснее заниматься возведением целого квартала с собственной инфраструктурой, нежели строить единичные дома. Тенденция эта выгодна и для покупателей. Все идет к тому, что именно жилые кварталы будут считаться бизнес-классом, поскольку способны предоставить жильцам все необходимое для комфортного проживания: сервис, безопасность, адекватное социальное окружение ипр.

Ценные замечания
Главный вопрос, который встает теперь перед покупателями, принявшими решение о приобретении жилья в новостройках бизнес-класса в столице, можно сформулировать приблизительно следующим образом: стоят ли эти квартиры таких денег? Однозначного ответа на него у риэлтеров найти не удалось. Большинство, пожимая плечами, ограничиваются ответом, что раз покупают — значит, стоят. «Весь дом вряд ли может «зависнуть», — утверждает Сергей Лядов. — Более вероятна ситуация, при которой долго не продаются квартиры на нижних этажах с неблагоприятными видами из окон». Согласимся с этим мнением, благо, в целом по Москве средняя стоимость квадратного метра новостроек достигла отметки $5 тыс. А вот инвестиционный потенциал роста цен на эти объекты, во всяком случае в обозримом будущем, вызывает серьезные сомнения. Например, некоторые аналитики предсказывают, что проблемы с реализацией могут возникнуть с квартирами площадью более 200 кв. м: это неформатное жилье, продать которое непросто.

Критерий местоположения в инвестиционной «табели о рангах» бизнес-класса тоже слегка поплыл. Место перестало быть гарантией роста вложенных денег. «Еще несколько лет назад главным критерием приобретаемого жилья считалась престижность района. Даже неадекватно дорогие квартиры раскупались почти мгновенно, несмотря на то, что зачастую «модные» дома располагались в шумных, экологически неблагоприятных районах, строились из дорогих, но не самых качественных материалов, — говорит Оксана Каарма. — Сегодня предпочтения покупателей изменились. Одной из главных составляющих престижности района теперь является благоприятная экология. Потребители отдают предпочтение домам в зеленых зонах». Поэтому тем частным инвесторам, которые намерены вкладываться в новостройки бизнес-класса, рекомендуется обращать внимание на наличие рядом с жилыми домами парков, скверов, зон отдыха.

Остается добавить, что даже подобные добрые советы не делают рынок жилья бизнес-класса прозрачнее для частного инвестора: не понятен принцип ценообразования, расплывчат портрет покупателя, наконец, квартиры реально плохо растут в цене. В силу этих причин данный сегмент остается самым непривлекательным для вложений, и объекты здесь покупаются не ради получения прибыли, а для жизни. И если мы все же дождемся падения цен, то, вероятно, инвесторам стоит подготовиться к тому, что купленные квартиры уйдут не за $700 тыс., а, скажем, за $500 тыс., то есть упадут в цене ощутимо. И при этом покупателя придется искать довольно долго. Поскольку что такое жилье бизнес-класса, никому так толком до сих пор и неизвестно.

Ирина Вербова Профиль
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...