Состояние элиты

"Свой объект не позиционирует как эксклюзивный только ленивый"

Ситуация на московском рынке недвижимости складывается вполне естественным образом: все строительные ресурсы в самых престижных районах исчерпаны. Теперь богатым москвичам, желающим купить квартиру в элитной новостройке, придется "подвинуться" в сторону Плющихи и Замоскворечья.

Само понятие "элитности" в Москве пока еще не окончательно сформировалось - часто элитой называют любые дома, построенные не серийно, а по индивидуальному проекту. Большинство из них больше подошли бы под экономкласс, но застройщикам приятнее называть свой дом именно элитным - московская публика привыкла покупать все без разбора и за любые деньги.

Критерии отбора

"Элитная недвижимость современной Москвы - это, в первую очередь, полная неразбериха в том, что же считать настоящей "элиткой", - считает Павел Здрадовский, председатель совета директоров компании Paul's Yard, - Сегодня свой объект не позиционирует как эксклюзивный только ленивый.

 

 

Нередко можно встретить "элитный" дом даже за пределами третьего транспортного кольца". Однако требования, предъявляемые профессионалами к подлинно элитным домам, все-таки существуют.

К ним, по мнению руководителя Департамента продажи квартир компании Penny Lane Realty Александрa Зиминского, относятся: малоквартирность (не более 30), месторасположение (нахождение в престижном квартале), единая социальная среда, автономное инженерное оборудование, гостевая автостоянка, высокая степень безопасности жильцов (многоуровневая система охраны), огороженная придомовая территория, отделка качественными дорогими материалами. Разумеется, западные стандарты ощутимо отличаются от российских, что связано, в первую очередь, с достаточно длительным существованием этого сегмента. В Москве же богатые люди по-прежнему нетребовательны, так как у них еще не успела выработаться культура быта, формировавшаяся в Европе на протяжении нескольких столетий.

Высшая социальная прослойка, формирующая основной спрос на такие квартиры, у нас пока совсем молода и часто закрывает глаза на различия, кажущиеся, на первый взгляд, незначительными. Например, как рассказывает Патриция Леденева, консультант по жилой недвижимости в Лондоне компании Night Frank, в британской столице все элитные дома по высоте не превышают четыре этажа, а обычно бывают еще ниже. Кроме того, к лондонским требованиям элитности относится внутренний сад с ландшафтным дизайном. Обеспеченные европейцы вообще предпочитают селиться за городом, там, где лучше экология. Им не нужны салоны красоты и фитнес-залы - за этими услугами они предпочитают ездить в город. Москвичи пока не привыкли к столь высокому уровню сервиса, и до тех пор пока подобные услуги не станут нормой для среднего класса, богачи не перестанут клевать на такие тривиальные плюсы домов. Правильнее было бы называть такие квартиры "жильем повышенной комфортности", а не настоящей элитой. Кроме того, на западе такие районы строятся массово, образуя целые дорогие кварталы и даже целые части больших городов. В Москве пока преобладает точечная застройка, но, по мнению руководителя Департамента инвестиций и девелопмента компании Blackwood Кирилла Прусакова, "переход к комплексной застройке как раз является одной из краткосрочных перспектив развития этого сегмента рынка недвижимости. Конечно, в обозримом будущем Москва не пойдет по пути четкого разделения на районы в зависимости от уровня материальной состоятельности жителей. Но, в известном смысле, такое разделение, хотя и не столь очевидное, уже происходит".

Невероятный спрос провоцируют цены

Несмотря на такое очевидное несоответствие мировым стандартам, московская элитка расходится буквально на ура независимо от цены, района и прочих показателей. На сегодняшний день мы имеем порядка 50 тысяч потенциальных клиентов, хотя на рынке присутствует не более 3 тысяч квартир и еще столько будет построено в недалеком будущем. Если темпы строительства элитного жилья останутся прежними, то через 2-3 года рынок будет испытывать явный дефицит элитного жилья, особенно класса В.

Однако не следует забывать и о жилье класса А. Следуя принципу ступенчатого развития, достаточно большой процент семей имеет возможность переехать в квартиру классом выше, чем та, которая их устраивала 3-4 года назад. Разумеется, застройщики, избалованные таким спросом, дружно поднимают цены без всякой привязки к объективным экономическим процессам. Все риэлторы единогласно жалуются на необъективность и необоснованность этого явления. Нынешняя ситуация на рынке элитной недвижимости, при которой спрос сильно превышает предложение, к сожалению, не способствует повышению грамотности участников рынка. Наоборот, отсутствие жесткой конкуренции на рынке порождает упрощенный подход к делу. В частности, уверенность в том, что товар "на прилавке долго не залежится", зачастую освобождает застройщиков от необходимости определять уровень здания в соответствии с выбранным строительным участком. Часто неправильные решения при проектировании существенно увеличивают сроки реализации здания.

Чем сердце успокоится?

Для иллюстрирования ситуации необходимо привести конкретные цифры. Итак, сейчас в пределах Садового кольца цены на стадии котлована начинаются от 4000 долл./ кв. м, за Садовым кольцом на западном и юго-западном направлениях (например, Кутузовский проспект и далее) - от 2500 долл./кв. метр на стадии котлована. На дальнейших стадиях строительства от 5500 долл./кв. метр. Разумеется, цены на элитные дома будут расти в зависимости от класса жилья (класс А, В). В течение 2004 года предполагается рост до 20 процентов. Уже сегодня девелоперы не стесняются говорить о возможных проектах по цене 12000-15000 долларов за квадратный метр. За последний год цены на объекты класса А выросли в среднем на 15%, причем две трети продаж пришлись на квартиры в домах "Золотой мили".

Однако самыми перспективными с точки зрения элитной застройки сейчас считаются чуть менее престижные места: Плющиха и Замоскворечье. Вложив сегодня деньги в "котлован", вы с успехом окупите свои инвестиции и получите 20% прибыли к моменту окончания строительства дома. Сравните: средняя цена квадратного метра на Остоженке достигает 8000 долларов за метр, а самая низкая средняя стоимость в районе Замоскворечья составляет 3000 долларов. При этом стоит учесть, что цены берутся в домах разных районов с абсолютно одинаковыми характеристиками.

Основные точки на карте элитной застройки этих кварталов - "Венский дом на Плющихе", "Времена года", "Дом на Озерковской" и строящийся жилой комплекс в Климентовском переулке.

Скорее всего, общий рост стоимости элитки в 2004 году составит около 20 процентов. В последующие два года темпы роста цен несколько сократятся и составят около 10-15% в год, что будет связано с постепенным насыщением рынка.

Борис Бешт Квартира. Дача. Офис
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...