Столичный рынок жилья в преддверии Нового года стабилизируется

В ноябре рост цен на жилье в Москве практически остановился. Однако это произошло на отметке, не досягаемой для большинства потенциальных покупателей, мечтающих о новой квартире в столице. По данным опрошенных "Интерфакс-Недвижимость" экспертов, на первичном рынке минимальная стоимость однокомнатной квартиры застыла на уровне $175 тыс., на вторичном рынке она равняется $160 тыс. Специалисты отмечают, что "рынок замер в очень высокой точке", напоминая, что еще год назад цены предложений на московском рынке жилой недвижимости были почти в два раза ниже.

Долгожданная стабилизация

За одиннадцать месяцев 2006 года увеличение стоимости столичного жилья на рынке приблизилось к 100%.

 

 

В беседе с корреспондентом "ИФ-Недвижимость" специалисты приводят разные данные, но они сводятся к следующей статистике: в домах-новостройках рост цен с января по ноябрь составил от 75 до 118%, в сегменте готового жилья - от 80 до 83%.

Средняя стоимость квадратного метра в столице, по оценкам консалтингового центра "МИЭЛЬ-Недвижимость", достигла на первичном рынке с учетом элитных объектов $5238, без учета - $4585. На вторичном рынке жилья цена квадратного метра выросла до $4822. Эксперты аналитического отдела агентства недвижимости "Савва" более сдержанны в своих подсчетах и зафиксировали среднюю стоимость квадратного метра в столице на уровне $4697 (медианная цена по общей площади - $4407). По данным портала IRN.RU, среднее значение индекса стоимости московского жилья в ноябре составило $4145 за квадратный метр.

Аналитики отмечают, что в прошедшем месяце жилье в столице почти не дорожало, и оценивают темпы роста в 1 - 2,3% на вторичном рынке жилья и 1,3 - 3,5% на первичном рынке.

По словам собеседников агентства, для ситуации на рынке в ноябре особенно характерными стали дифференциация по сегментам и неравномерность увеличения цен в зависимости от категории жилой недвижимости.

"В период стабилизации, которая наметилась в прошлых месяцах, в первую очередь замедляется рост в классах жилья низкого и среднего уровня", - говорит, например, коммерческий директор ОАО "Авгур Эстейт" Виктор Козлов.

Обоснованность этой точки зрения подтверждают и результаты исследования АН "Савва". Согласно ему, относительно высокий рост цен на фоне общей инертности рынка сохранился в прошедшем месяце в самых дорогих сегментах жилья - сталинских домах (2,9%), высотных кирпичных домах (2,81%) и монолитно-каркасных домах (3,23%).

Больше всего в ноябре увеличилась стоимость квартир в панельных новостройках - на 4,13%. В квартирах с малой кухней в панельных и кирпичных домах и кирпичных "хрущевках" цены, напротив, падали - на 0,21%, 0,15% и 0,26% соответственно.

Похожая закономерность обнаруживается, как рассказывают специалисты из "Саввы", и при анализе динамики стоимости квадратного метра на однокомнатные, двухкомнатные и трехкомнатные квартиры. Самым ощутимым стало движение цен на ранее не очень популярные "трешки" (1,27%), тогда как "двушки" и "однушки" пользуются не таким высоким спросом и поэтому дорожают медленнее (1,04% и 0,59%).

Подобное развитие ситуации на рынке московского жилья участники рынка называют "вполне объяснимой". "В период ажиотажа быстрее всего дорожает сегмент менее качественного, но наиболее востребованного "недорогого" жилья, - указывает руководитель группы экспертов центра IRN.RU Олег Репченко. - В условиях стабилизации или стагнации рынка ситуация меняется на противоположную: низкокачественное жилье может "просесть" по цене, в то время как сегмент более качественного или "дорогого" жилья, несмотря ни на что продолжает ползти вверх".

Перестройка рынка

Подводя предварительные итоги 2006 года, опрошенные "ИФ-Недвижимостью" эксперты обращают внимание, что структура и первичного, и вторичного рынка жилья в Москве претерпела значительные изменения.

В частности, как следует из подготовленного аналитиками компании "МИАН-Недвижимость" обзора основных трендов рынка, в этом году количество совершенных сделок по купле-продаже квартир было в 1,5 - 3 раза ниже, чем можно было ожидать по результатам исследования потенциального спроса, проведенного специалистами МИАНа в 2005 году.

Собеседники агентства связывают это, прежде всего, с чрезвычайно высокими ценами на жилье в столице. "Возникает проблема покупательской способности, - говорит независимый аналитик Андрей Бекетов. - Если при малых объемах и высоких ценах все-таки находилась группа людей, способных купить квартиру и поддержать цены, то при увеличивающихся объемах и высоких ценах численности этой группы может быть недостаточно для поддержания текущих цен".

Доказательством справедливости такого суждения служат, по сути, и выводы закрытого исследования, распространенного информационной системой "СканРиалти". Специалисты ИС заявляют, что в 2006 году в Москве практически не осталось квартир стоимостью до $100 тыс. (их доля на первичке - 1,7%, на вторичке - 1,2%), а жилье эконом-класса перешло в сегмент от $100 тыс. до $200 тыс., причем сама доля недвижимости "нижнего" сегмента неуклонно снижается.

Так, если на 1 января 2006 года квартиры в ценовом диапазоне до $250 тыс. занимали на первичном рынке жилья 35,6%, а на вторичном - 61,5%, то к концу ноября доля таких квартир в сегменте новостроек снизилась до 34,2%, а в сегменте готового жилья - до 52,5%. В то же время на первичке заметно больше стало квартир стоимостью от $500 тыс. до $1 млн. (20,1% вместо 13,7%) и свыше $1 млн (16,3% вместо 13,8%), а на вторичке увеличилось количество квартир стоимостью от $250 тыс. до $500 тыс. (29,9% вместо 16,7%).

Между тем, в целом, как отмечают собеседники агентства, объем предложения на рынке жилья растет. По оценкам экспертов "МИАН-Недвижимость", количество квартир, предлагаемых на продажу в столице, в 2006 году стабильно увеличивалось на 5 - 10% в квартал. "Однако существующий объем все еще на 25 - 30% ниже объема, зафиксированного в конце 2005 года", - предупреждают они.

Начальник аналитического отдела департамента мониторинга рынка корпорации "ИНКОМ-Недвижимость" Александр Матвеев рассказывает, что в ноябре на рынке экспонировалось более 34 тыс. квартир, а месячный прирост составил 11,7%. "Всего за 11 месяцев этого года объем предложения с начала года увеличился на 63%", - констатирует аналитик.

В свою очередь руководитель консалтингового центра "МИЭЛЬ-Недвижимость" Владислав Луцков объясняет рост предложения снижением покупательского спроса. "Снижение покупательской активности поддержало дальнейший рост объемов предложения. В ноябре он увеличился на 42,2% и достиг 31,7 тыс. объектов" - отмечает он, подчеркивая, что 52% выставленных на продажу квартир ранее не появлялись на вторичном рынке недвижимости.

Вдогонку за столицей

По мнению участников рынка, работающих с жилой недвижимостью Москвы и Подмосковья, столица по-прежнему остается рынком прежде всего вторичного жилья, в отличие от рынка области. Так, как подсчитали специалисты МИАНа, в сегменте готового жилья в 2006 году в Москве было заключено свыше 70% сделок, тогда как 63% сделок на рынке Подмосковья приходилось на сегмент домов-новостроек.

"Многие люди вынуждены рассматривать область как альтернативу столице применительно к сегменту эконом-класса", - считает генеральный директор ИС "СканРиалити" Алексей Иванов, отмечая тенденцию Подмосковья к улучшению соотношения цена-качество по сравнению с Москвой.

С ним соглашаются и представители МИАНа. "Существующий уровень цен, хотя и заставил москвичей временно уйти с рынка Москвы, но не переориентировал их на сегмент дешевого жилья в области, - говорят в агентстве недвижимости. - Старое вторичное жилье интересно только жителям Подмосковья и низкодоходным мигрантам из регионов. Учитывая крайне высокую изношенность жилищного фонда спрос на такие объекты крайне мал, как и их предложение".

Об "ощутимом оттоке" потенциальных покупателей из столицы в Подмосковье из-за уровня цен (по данным "СканРиалти", минимальная средняя цена на однокомнатную квартиру в области находится на уровне $97 тыс., двухкомнатную - $120 тыс., трехкомнатную - $165 тыс.- "ИФ-Недвижимость") говорит и В.Луцков, но он подчеркивает, что в ноябре количество выбравших Подмосковье вместо Москвы могло значительно снизиться.

"Сейчас рынок недвижимости переживает стагнацию спроса, поэтому подтвердить то, что процесс оттока части покупателей из столицы в область продолжается, мы не можем, - признается аналитик. - Для того, чтобы рынок среагировал на изменение ситуации с ценовым приростом, снижением спроса и ростом количества предложений необходимо некоторое время".

А директор департамента городской недвижимости агентства недвижимости "Century 21 Серебряный век" Карина Дохинян в свою очередь заявляет, что "вряд ли количество потенциальных покупателей, испугавшихся высоких цен в Москве, больше 5%". "Люди целенаправленно покупают квартиры в новостройках Подмосковья, - говорит она. - Но спрос устойчивый, причем он подогревается слухами о скором присоединении ближайшего Подмосковья к Москве".

Новогодние ожидания

Ближайшее будущее на московском рынке жилья не вызывает у собеседников "ИФ-Недвижимость" опасений больших потрясений. Директор по маркетингу бюро недвижимости "Агент 002" Ольга Побединская ожидает повышения стоимости в декабре только дорогих квартир и квартир в категории "выше среднего".

"В первом квартале рынок будет серьезно сегментироваться, велика вероятность "проседания" дешевых квартир, но не более чем на 2% в квартал", - прогнозирует она, говоря о возможности "снижения объемов предложения в этом месяце на 20-25% из-за начинающихся каникул".

По словам пресс-секретаря девелоперской компании "Сити XXI век" Сергея Лядова, уровень цен на строящееся жилье в конце года в сегменте эконом-класса достигнет $2500 - 2800 за кв. метр на начальном этапе строительства и $3400 - 3900 за кв. метр при его завершении, в сегменте бизнес-класса - $3500 - 4000 за кв. метр на начальном этапе строительства и $5000 - 7000 за кв. метр на конечном.

Элитная недвижимость в среднем будет стоить $15 - 20 тыс. за кв. метр, а в цена кв. метра в эксклюзивных проектах может доходить до $30 - 40 тыс., полагает С.Лядов, предупреждая, что "во всех случаях речь идет только о стоимости на строящееся жилье, а в сданных домах планка цен всегда бывает несколько выше".

Отмечая на столичном рынке тенденцию к устойчивой стабилизации, В.Луцков говорит, что рынок, исчерпав возможности дальнейшего роста цен, будет увеличиваться не более чем на 1 - 1,5% в месяц.

"Цена кв. метра вплотную приблизится к $5000, но, скорее всего, не перешагнет этот барьер", - думает он.

Специалисты "МИАНа" в то же время считают, что уже с февраля-марта 2007 года вялотекущий рост или стабилизация стоимости квартир сменится увеличением платежеспособного спроса, связанного с "подведением результатов работы крупных компаний за 2006 год и бонусированием топ-менеджмента".

"Активация спроса в этом сегменте возможна не только со стороны москвичей, но и со стороны высокодоходного сегмента населения Урала и Сибири, занятого в нефтегазовой отрасли", - подчеркивают они.

А О.Репченко связывает возможное начало нового витка цен на жилье в столице с развитием ипотечного кредитования. "Нынешний уровень цен на жилье в Москве вышел как раз на тот рубеж, за которым представители среднего класса с доходом порядка $2000 на человека в месяц уже не могут купить квартиру даже с помощью ипотеки, - уверен эксперт. - Достаточно ценам на жилье постоять на месте несколько месяцев или полгода, и ипотечный спрос начнет подталкивать их вверх".

ИА "Интерфакс"
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...