Новые тенденции развития московского рынка жилья

О доступном жилье активно начали говорить политики, чиновники, а за ними и журналисты три-четыре года назад. Однако, как гласит восточная пословица, от частого повторения слова «халва» во рту слаще не становится. После принятия знаменитого пакета из 27 законов «Доступное и комфортное жилье — гражданам России» индекс доступности жилой недвижимости во многих регионах РФ увеличился, то есть приобретение жилья стало еще более нереальным делом для основной части населения.

Произошедший после принятия законов рост цен на столичные квартиры на 5–6 % в месяц или на 100 % за полтора года — свершившийся факт. Сейчас на рынке жилья наступило затишье, чему способствовали также громкие заявления о ценовом сговоре московских строителей и о том, что ситуацию можно сравнить с мыльным пузырем, который вот-вот лопнет.

 

 

Рынок вошел в длительный период стагнации, и это скорее всего продлится вплоть до президентских выборов в марте 2008 года. Таким образом, мы можем наблюдать повторение сюжета мая 2004 года, когда после объявления о принятии пакета из 27 законов, который должен был сделать жилье более доступным, достаточно долго формировался отложенный спрос, послуживший впоследствии детонатором взрывного роста цен.

Следует признать тот факт, что принятые законы в целом положительно сказались на развитии рынка ипотечного жилищного кредитования, и на сегодняшний день ипотека развивается быстрее, чем идет строительство жилья. Такой дисбаланс провоцирует увеличение цен в большинстве регионов России. Так, за прошлый год были побиты все рекорды и перевыполнены планы правительства и по количеству кредитов, и по объему выданных сумм в отдельных субъектах РФ. В некоторых регионах, таких, например, как Кировская, Оренбургская, Кемеровская области, в Республике Башкортостан и других, доля ипотечных сделок составляет около 50 % от общего объема операций с жильем. В Москве количество покупок квартир в кредит не превышает 15 % от общего числа операций с жилой недвижимостью — и это несмотря на то, что многие банки предлагают ипотечные кредиты.

Тем не менее на ипотечном рынке столицы действительно происходят позитивные перемены: снижаются ставки за пользование кредитом (23 банка готовы предложить своим клиентам ставку в 9,9 % и ниже в валюте, а 18 банков предлагают ставку менее 10,9 % в рублях), шесть банков выразили решимость не брать с заемщиков первоначальный взнос, девять банков предлагают кредиты не только на покупку квартир, но и на приобретение офисов с использованием заемных средств, шесть банков могут рефинансировать ранее выданные другими банками кредиты на более выгодных условиях. Всего же на 1 марта нынешнего года в Москве насчитывалось 90 банков, предлагающих более 2500 различных ипотечных программ. Повысилась лояльность финансовых учреждений к заемщикам и к их представителям в ипотечной сделке — ипотечным брокерам. Некоторые банки всячески стимулируют брокеров на активную работу путем вручения ценных призов, туристических путевок и выплаты денежного вознаграждения. Вряд ли финансистов можно обвинить в излишней щедрости — они верят лишь фактам. А действительность такова: в период бурного роста цен в первом полугодии 2006 года лишь те клиенты становились заемщиками банков, которых сопровождал ипотечный риелтор. Именно он был способен не только оперативно подыскать необходимую квартиру и помочь получить соответствующее разрешение от кредитного комитета, но и провести сделку покупки квартиры с использованием заемных средств под ключ, то есть учесть интересы всех заинтересованных сторон — покупателя, продавца, банка, страховой и оценочной компаний и т. д.

Большинство потенциальных клиентов банков сходят с дистанции либо по причине несоответствия уровня их доходов резко возросшим ценам на квартиры, либо в ожидании возможного снижения цен. И такое положение с каждым месяцем усугубляется. Так, по данным аналитиков компании «Лаурел-ипотека», в феврале нынешнего года число заемщиков уменьшилось даже по сравнению с не очень активным январем, а темпы выдачи кредитов в 2007 году соответствуют тем, что были отмечены в 2006‑м.

Всего несколько месяцев назад банки, клиенты и ипотечные брокеры в период безудержного роста цен мечтали о том, чтобы здесь поскорее наступила стабильность. И вот свершилось: рынок недвижимости плавно входит в новую фазу своего развития и становится рынком покупателя.

Плюсы в такой ситуации, безусловно, есть. Количество квартир, выставленных на продажу, с каждым днем растет. Увеличивается время их экспозиции на рынке, а это значит, что у покупателя появляется больше шансов совершать обдуманные поступки, вместо того чтобы хватать то, что первым попалось под руку. Дело в том, что у человека, приобретшего квартиру в кредит, должна сохраняться уверенность в правильности состоявшейся сделки. На стабильном рынке рекомендуется также заниматься обменами (в том числе с использованием банковского кредита в качестве доплаты) с целью улучшения жилищных условий.

Застройщики, возможно, тоже обратят свое внимание на нужды потребителей и наконец-то станут совершать продажу квартир в строящихся домах в соответствии с европейскими стандартами. За последние годы рынок новостроек в России, в частности в Москве, практически приблизился к западному уровню. Наши дома премиум- и бизнес-классов строят с привлечением именитых зарубежных архитекторов и проектировщиков, с использованием новейших строительных технологий, по последнему слову науки и техники. Единственный фактор, который не соответствует привычным стандартам покупки новой квартиры, существующим для западных покупателей, — это сдача в эксплуатацию жилья, не имеющего ничего, кроме голых бетонных стен (пусть из окон квартиры и открывается вид на Кремль или храм Христа Спасителя). Таким образом, люди годами делают ремонты и вынуждены мириться с неудобствами, вызываемыми аналогичными действиями соседей.

Один из иностранных покупателей, клиент нашей компании, искренне недоумевал, когда представители инвестора пентхауса в элитном доме пытались напрячь его воображение, предлагая ему представить, как хорошо будет когда-нибудь в этой спальне и какими замечательными станут зимние холодные вечера у камина в этой гостиной. Несчастный, однако, видел лишь снующих туда-сюда таджикских строителей да постоянно чихал от цементной пыли.

Тот, кто наводил справки о покупке недвижимости в европейских столицах, знает: подход там абсолютно иной. Обычно продажи происходят в так называемых шоу-румах компаний-застройщиков, то есть в полностью меблированных и отремонтированных типовых квартирах. Будущий владелец такого жилья может обсудить с представителями застройщика все виды планировки, согласовать все нюансы, касающиеся коммуникаций и, наконец, увидев различные типы напольных покрытий, плитки, мебели и тому подобное, выбрать то, что нравится лично ему.

Как показывают результаты социологических опросов, проведенные Международной академией ипотеки и недвижимости (МАИН) в рамках выставки «ДОМЭКСПО» на «Улице ипотеки», до 60 % покупателей желают приобрести квартиру в новостройке, однако многих из них пугает факт длительного ремонта, ведь практически все квартиры сдают без отделки. Особенно это охлаждает пыл иногородних покупателей, доля которых среди покупателей московской недвижимости весьма значительна. У большинства клиентов нет времени и возможности месяцами заниматься ремонтом и подбором мебели. Поэтому хочется надеяться, что строители, желающие конкурировать не демпингом цен на стабильном рынке, а предоставлением дополнительных востребованных услуг, повернутся лицом к потребителям и будут использовать европейский опыт продаж новостроек.
Радченко Ирина Недвижимость и цены
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...