Рынок недвижимости московского региона: тенденции развития

В Центральном доме художника прошла XVI Специализированная городская выставка-ярмарка «Недвижимость-2007».

Открывая ее, заместитель руководителя Департамента градостроительной политики, развития и реконструкции г. Москвы Александр Максименко отметил растущую популярность ярмарки как у профессиональных участников рынка, так и просто у граждан. «В сравнении с первой выставкой сегодняшняя выглядит намного мощнее. Число посетителей и участников увеличилось в несколько раз», — сказал А.

 

 

Максименко.


В снижение цен никто не верит
На пресс-конференции, состоявшейся сразу после открытия выставки, представители московских властей и бизнесмены ответили на вопросы журналистов. Неудивительно, что главной темой стала стоимость жилья.

Сюрпризы прошлого года, когда беспрецедентный рост цен сменился их резкой остановкой, заставляют беспокоиться о дальнейшем развитии событий на рынке недвижимости. Однако, по мнению депутата Мосгордумы Ивана Новицкого, ждать снижения стоимости столичного квадратного метра не следует. Данный факт связан прежде всего с отсутствием свободной земли в Москве. Возвести дом на пустом месте наши строители могут быстро и качественно, но его надо обеспечить всеми инженерными и коммунальными сетями. А это уже более сложная задача. «Для того чтобы осваивать новые площадки, необходимо освобождать территории промышленных предприятий. Но перебазирование производства требует других сроков и затрат. Из-за таких сложностей вводить жилья больше, чем это делается сейчас, мы не можем», — отметил И. Новицкий. При сохраняющемся дефиците жилой недвижимости цены на нее неизбежно останутся высокими.

Солидарен с коллегой и А. Максименко. Помимо того что земли элементарно не хватает, освоение любого участка сегодня стоит на порядок дороже. Нехитрые подсчеты показывают, что если раньше стоимость подземных работ составляла около 30 % от общей цены строительства, то сегодня она перевалила за 80 %. «Порой дороже освоить территорию, чем построить само жилье. И удорожание будет продолжаться», — подытожил А. Максименко. Поэтому надеяться на массовое снижение себестоимости строительства не приходится. Соответственно, и цена на жилье станет расти.

Но, как известно, московские власти принимают меры по обеспечению горожан квартирами. Среднесрочная программа «Москвичам — доступное и комфортное жилье» в первую очередь нацелена на то, чтобы увеличить объемы строительства. Кроме того, город оказывает помощь не только тем категориям граждан, которые указаны в Жилищном кодексе и Федеральной целевой программе «Жилище», но и некоторым другим. Так, Мосгордума приняла решение обратить внимание на тех жителей, которые имеют возможность приобрести квартиры, но нуждаются в содействии со стороны города. Для них будут определены различные возмездные формы, например продажа жилья по себестоимости, а также ипотека.

На удорожание жилья влияет и уменьшение объема новостроек, выходящих на рынок. Все большая часть квадратных метров идет под муниципальный заказ. «На примере ДСК-1 могу это подтвердить, — заявил первый заместитель генерального директора Домостроительного комбината № 1 Андрей Паньковский. — При мощности комбината в 1100–1200 млн кв. м объемы строительства муниципального жилья на 2007 год у нас составят около 800 тыс. кв. м. Следовательно, количество жилья, которое комбинат сможет продать в нынешнем году, значительно сократится. Примерно такая же картина возникает у других организаций». Доля города — это один фактор. А другой — чисто экономический. По словам А. Паньковского, у любой строительной компании заметно увеличивается затратная часть в силу того, что в стране есть инфляция.

Как ни странно, именно рост цен способствовал возникновению строительного бума в Подмосковье. В 2006 году количество площадок и предложений на территориях близ Москвы резко увеличилось. Это произошло по понятным причинам, считает А. Паньковский. Еще недавно многие инвестиционные контракты в Московской области являлись нерентабельными, потому что с учетом инженерных и административных расходов затратная часть проекта была выше, чем его доходная статья. Но как только подмосковное жилье подорожало, проекты стали экономически сбалансированными. Вот еще один аргумент в пользу того, что нет никаких возможностей снизить цены. Их динамика будет соответствовать темпам инфляции.


Земля над и под
Вопрос об освоении подземного пространства города стоит довольно остро. Неслучайно его регулярно обсуждают на заседаниях правительства Москвы. Подземные магистрали, развязки и автостоянки должны снизить транспортную загруженность улиц города. А создание всепогодных зон отдыха благодаря строительству подземных торгово-развлекательных центров, музеев, галерей позволит сделать еще разнообразнее досуг москвичей и гостей столицы.

Но Москва — давно сложившийся город со сложной сетью инженерных коммуникаций и непростыми грунтами. Подходить к формированию новых подземных пространств следует крайне осторожно. Мэр столицы Юрий Лужков подчеркивает, что задачи надо решать комплексно. «Подобные работы будут проводить на основе самых современных научных данных, — сообщил участникам пресс-конференции И. Новицкий. — К программе подключена Академия наук, ведущие институты, занимающиеся геоэкологией. Уже составлена карта подземного пространства Москвы».

Понятно, что реализация масштабных проектов потребует в каких-то случаях изъятия земель у их собственников — как физических лиц, так и организаций. По мнению московских властей, федеральный закон недостаточно четко указывает, на каком основании все это станут делать. Строительство дорог, социальных учреждений обусловлено городскими нуждами — так сказано в законе. Но в случае с коммерческим строительством — много противоречий. Закон о землепользовании и застройке был рассмотрен в Мосгордуме во втором чтении, идет подготовка к третьему слушанию. Депутаты намерены привести его в соответствие с федеральным законодательством, но вполне допускают, по словам И. Новицкого, что появится отдельный московский документ по резервированию земель.

Сказанное особенно актуально в связи с тем, что в Москве начался процесс оформления в собственность земельных участков, находящихся под индивидуальными и многоквартирными домами, под офисными зданиями и сооружениями. Все это протекает медленно, но все же движение есть. Соответственно, город должен иметь механизм резервирования земель для государственных нужд.


Снести или реконструировать?
Программа сноса и реконструкции пятиэтажек остается приоритетной для Москвы. Именно за счет освобождающихся территорий московский стройкомплекс может возводить новые дома. По плану до 2010 года все пятиэтажки сносимых серий исчезнут. В двух округах — Южном и Центральном — программа уже выполнена. Много таких зданий осталось еще в Северном и Северо-Восточном округах. Там ситуация достаточно напряженная, но у властей нет сомнений в том, что сроки будут выдержаны.

С домами сносимых серий все понятно, а что будет с крепкими пятиэтажками? Опыт реконструкции этих зданий путем их надстройки существует — правда, он скорее отрицательный: все это дорого и сложно. Что такое реконструкция? По мнению многих специалистов, она сравнима с новым строительством. Отселение граждан все равно производить нужно. Оно необходимо даже по технике безопасности. Кроме того, все хорошо знают, какое беспокойство любой ремонт доставляет соседям. А тут не что-нибудь, а надстройка этажей!..

«Процесс реконструкции требует серьезного экономического обоснования», — подчеркнул начальник управления планирования городского жилищного заказа Департамента жилищного фонда и жилищной политики г. Москвы Валерий Калинин. В некоторых случаях целесообразнее снести пятиэтажку, а не надстраивать ее.

Кто станет решать судьбу конкретного дома? Если планируется провести реконструкцию всего квартала (а именно за комплексный подход ратуют московские власти), то весь район с этим обременением будут выставлять на конкурс. Инвесторы, выигравшие его, и получат право определять, какие дома сносить, какие — реконструировать, а в каких просто сделать капитальный ремонт. Безусловно, пожелания города будут учтены.

Кроме того, каждый проект нужно согласовать с жителями района. По словам И. Новицкого, потребуется провести кропотливую работу, устроить переговоры с каждым собственником, чтобы выяснить, согласен ли он переехать в новое жилье, либо хочет стать соинвестором реконструкции дома, либо желает уехать, получив компенсацию. Именно эти вопросы предполагают решать в первую очередь, отметил И. Новицкий. А дальше уже начнется обсуждение с инвесторами о застройке района в целом.

Таким образом, единого решения по домам несносимых серий нет. Сказать, что все они будут в какой-то определенный срок разрушены или реконструированы, не может никто.
Погорельцева Татьяна Недвижимость и цены
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...