Строить доступное жилье больше не выгодно

Центр стратегических исследований Росгосстраха пришел к выводу, что справедливая цена квартиры в Москве - $3 тыс. за кв.м, и спрогнозировал снижение цен на столичное жилье более чем на 40% уже в ближайшие два года. Однако аналитики рынка недвижимости предпосылок для обвала цен не видят: платежеспособный спрос на жилье по-прежнему будет расти, а дефицит новостроек сохранится, поскольку строить доступное жилье стало не выгодно.

Сдерживающий фактор
"Заметный перелом ситуации с ценами на квартиры мог бы произойти только при существенном увеличении объемов строительства, однако именно этого в скором времени ожидать не приходится, - уверяет руководитель аналитического центра IRN Олег Репченко. - Процесс строительства не быстрый, помимо непосредственного монтажа зданий он тесно связан с разработкой проектной документации, инженерными сетями, дорогами, социальной инфраструктурой.

 

 

Проще говоря, затоваривания рынка жилья в 2007 году как в Москве, так и в регионах ожидать не стоит".

Что же мешает увеличить объемы строительства жилья? "Сегодня достаточно много факторов, сдерживающих темпы строительства. Это и последствия "долевого" закона, и износ жилищно-коммунального оборудования, а в связи с этим невозможность подключения к инженерным сетям, - перечисляет директор по маркетингу Группы компаний "Конти" Юрий Синяев. - Кроме того, в Москве сегодня есть проблемы с получением разрешения на строительство, а также с получением банковских кредитов под новое строительство. Наличие многих административных барьеров приводит к значительному увеличению сроков реализации проектов, что влечет за собой снижение оборота капитала".

Сегодня, по словам Синяева, для входа в проект необходимы значительные средства. Если раньше при заключении инвестиционного контракта с городом компания могла рассчитываться построенными площадями, то теперь необходимо выплачивать "долю города" сразу, что в большинстве случаев достаточно проблематично. В результате девелоперам приходится отказываться от реализации того или иного проекта.

Отказываться приходится главным образом как раз от реализации проектов, связанных с жильем эконом-класса. Как утверждает директор департамента городской недвижимости Vesco Realty Вера Лукина, ликвидные земли облагаются существенным обременением: застройщики проектов эконом-класса вынуждены отдавать долю городу, объем которой в последнее время динамично возрос. "Доходность проектов уменьшается, поскольку застройщикам приходится осваивать участки с большими обременениями, - соглашается с ней Андрей Блажко, коммерческий директор девелоперской компании "Сити-XXI век". - Затраты при обеспечении техусловий также серьезно увеличиваются".

Конечно, тормозит жилищное строительство и дефицит земли. "Свободных участков для строительства в Москве остается крайне мало. Реализуемые точечные проекты не способны удовлетворить потребностей города. Решению жилищного вопроса будет способствовать освоение промзон и снос кварталов ветхого жилья, - говорит Борис Флексер, руководитель исследовательского центра управления новостроек холдинга "МИЭЛЬ-Недвижимость". - Однако реализация подобных проектов требует вложения дополнительных средств, следовательно, себестоимость построенного там жилья будет возрастать".

Кандидаты на вылет
Получается, что строить недорогое жилье сегодня могут себе позволить только крупные компании, которые одновременно осуществляют более рентабельные проекты в области загородной и коммерческой недвижимости. Средние и мелкие застройщики вынуждены балансировать на грани рентабельности. Тем временем уже подготовлены поправки в Градостроительный кодекс, которые заставят их и вовсе выйти из бизнеса.

Согласно законопроекту, строители обязаны будут объединиться в саморегулируемые организации (СРО), застраховать свою ответственность перед дольщиками, а также создать фонд для компенсации возможных убытков от их деятельности. "Входной билет" в СРО и страховой полис сможет купить только крупная, солидная компания, а остальные участники рынка будут вынуждены его покинуть. По мнению вице-президента строительного дивизиона ГК "Бородино" Натальи Василиади, подобная система приведет к удорожанию строительства в среднем на 4-5% и на 20-25% по "рисковым объектам". Но цены на жилье могут вырасти еще больше.

"Введение обязательного страхования деятельности застройщиков может оказать влияние на изменение конъюнктуры строительного рынка. Так, дольщики будут в большей степени лишены сопутствующих рисков, однако стоимость предложения недвижимости существенно возрастет, - говорит Вера Лукина. - Страховать свою деятельность способны будут только наиболее крупные игроки московского рынка недвижимости, что повлечет за собой возможное усиление монополизации и дальнейший рост цен. В большей степени данная ситуация скажется на сегментах "эконом" и "бизнес".

Цена справедливости
Таким образом, принятие поправок в Градостроительный кодекс хотя и защитит дольщиков, но за их же счет. А следовательно, "справедливыми" цены будут только для застройщиков. Справедливого уровня цен для покупателей жилья, по мнению Владимира Кудрявцева, ведущего эксперта-аналитика компании Paul's Yard, можно добиться только решив проблему дефицита новостроек, а эту проблему возможно преодолеть при условиях выравнивания правил игры для всех инвесторов. "Даже выполнение этого условия способно в короткий срок вывести строительный комплекс Москвы на уровень, при котором спрос и предложение будут находиться в устойчивом балансе, который, в свою очередь, обеспечит "справедливый" уровень цен", - считает он.

А вот с точки зрения Юрия Синяева, власти должны не только выровнять правила игры, но и помочь игрокам. "Для частичного решения проблемы с нехваткой новых объектов необходима серьезная поддержка строительных компаний со стороны властей, - отмечает он. - В частности, необходимы оптимизация процедуры согласования, более четкая и прозрачная система распределения строительных площадок, снижение налоговой нагрузки на строительные компании".

Спрос - не вопрос
По мнению экспертов Росгосстраха, цена на московскую недвижимость в $3 тыс. за квадратный метр является равновесной и справедливой. При ней достигается баланс спроса и предложения на рынке московской и подмосковной недвижимости. При этой ситуации платежеспособные москвичи и иногородние жители, которые хотят переселиться в Москву или Подмосковье, смогут приобрести те квартиры, которые представлены на рынке, - спрос будет равен предложению. Однако эксперты рынка недвижимости, знающие ситуацию изнутри, считают, что спрос и так достаточно велик. "Платежеспособный спрос на столичное жилье есть, и объемы его сопоставимы с объемами весны и лета 2006 года, когда ажиотажно скупались любые квартиры, выставленные на продажу, - говорит Ольга Побединская, директор по маркетингу бюро недвижимости "Агент 002". - Но в данный момент в связи с корректировкой (снижением) цен на неликвидное жилье покупатели заняли выжидательную позицию. В будущем спрос на жилье будет расти. Это связано как с ростом доходов, так и с упрощением использования заемных средств".

Это мнение разделяет и Наталья Кирпиченко, генеральный директор компании "МИЭЛЬ-Брокеридж": "В сегменте массового жилья спрос колоссальный. Думаю, что он не будет удовлетворен еще очень долгое время, ведь жилищный вопрос в России полностью не был решен никогда. Если говорить о платежеспособном спросе, то, учитывая макро- и микроэкономические тренды, при условии политической стабильности люди будут скупать квартиры с таким же азартом еще в течение 15-20 лет".

"Вторичка" тронулась в рост
В начале февраля на вторичном рынке московской недвижимости начался рост цен. По данным корпорации "ИНКОМ-Недвижимость", за последние три недели средняя цена предложения в Москве выросла на 0.9% и достигла $4453 за кв.м. Наибольший рост зафиксирован в Северо-Восточном и Юго-Западном административных округах - до 2.6%.

"Оживление наступило к началу февраля, после того как основная масса покупателей вернулась с новогодних каникул и стала совершать сделки купли-продажи, - говорит начальник аналитического отдела корпорации "ИНКОМ-Недвижимость" Александр Матвеев. - Это легко отследить по авансам, внесенным покупателями за квартиры, - несмотря на длительные сроки продажи квартир в целом, за последние недели число авансов значительно выросло и в абсолютном исчислении приблизилось к показателям лета 2006 года. Если такая тенденция продолжится, можно с уверенностью констатировать возврат на рынок отложенного потребительского спроса. Тем более что текущий объем предложения (более 38 000 квартир на вторичном рынке) позволяет покупателю спокойно выбирать жилье, соответствующее его предпочтениям и финансовым возможностям".

Активнее всего подорожали трехкомнатные квартиры в современных домах с высокими потребительскими характеристиками. Несмотря на явную тенденцию к удешевлению панельных хрущевок, за прошедшую неделю в этом сегменте был отмечен рост средней цены предложения на 0.5%.

Наталья Бороновская Известия
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...