"Точка" отсчета

У каждого города есть свое здание-символ, без которого его уже невозможно представить. В Риме это Колизей, в Париже — Эйфелева башня, в Нью-Йорке — Эмпайр Стейт Билдинг, в Москве — Кремль. Но по мере того как города обновляются, символы появляются у районов, кварталов и даже улиц. Правда, их размах «мельчает». Потому что Кремль все-таки может быть только один…

Москва никогда не испытывала недостатка в знаковых объектах: культовые здания разных эпох и с разной историей разбросаны по столице в изобилии.

 

 

«Дом на набережной», высотка на Котельнической, здание на Лубянской площади, гостиница «Космос» – да мало ли что еще. У современной Москвы свои герои: одни устремлены вверх и в будущее, как «Москва-Сити», другие умело копируют стили далекого и не очень прошлого (как «Триумф-Палас» или «Три тополя на Плющихе»). Точечная застройка, правящая сегодня бал на рынке столичной недвижимости, – явление относительно новое. До 90-х годов прошлого века о ней не могло быть и речи. В наши дни необычным объектом, расположенным где-нибудь в историческом центре, уже никого не удивишь, да и строить по-другому в сердце столицы просто невозможно. Другое дело, что одни объекты по «принципу хамелеона» пытаются вписаться в уже существующую застройку, а другие своим современным продвинутым видом буквально бросают вызов сложившемуся облику района или улицы.

Надо сказать, что на Западе существенные изменения облика района в связи с появлением какого-то объекта невозможны. «В европейских странах крайне деликатно относятся к строительству в центре города, где просто нереально построить новый комплекс. Допустима только реконструкция, максимально сохраняющая внешний вид здания», – комментирует Надежда Рамазанова, начальник отдела первичных продаж городской недвижимости компании Soho Realty.

Меняет или не меняет?

Больше всего знаковых объектов Москвы сконцентрировано в районах Плющихи и Остоженки. Однако вопрос о том, способен ли один проект изменить образ той или иной части города, остается открытым. И спорным. Ведь этот образ складывается не вдруг, а на протяжении многих лет или даже веков, и из разных составляющих. И история района – лишь одна составляющая. Например, сегодня на Остоженке располагаются как современные, так и старинные здания. «Еще до начала строительства было понятно, что район приобретет новый вид, потому что многие здания требовали реконструкции или сноса. Один-два объекта, конечно, не смогли бы изменить облик Остоженки, но при больших масштабах строительства это стало неизбежным», считает Виктор Козлов, коммерческий директор компании «Авгур Эстейт».

Можно сказать, что формирование «Золотой мили» началось с дома в 1-м Зачатьевском переулке, 19–21. В комплексе из двух зданий расположено всего 10 квартир. Когда-то это был первый клубный дом, сегодня же Остоженка престижна именно благодаря своей камерности.

На Плющихе «точками отсчета» стали «Белгравия», «Венский дом» и два дома на набережной в Ростовском переулке. Их появление способствовало тому, что цены на объекты недвижимости в этом районе стали повышаться, и каждый последующий новый дом уже продавался по цене не ниже стоимости квадратных метров в одном из знаковых объектов. При этом «вторичка» также «подтягивалась» к планке, заданной первичным рынком. В результате у покупателей был сформирован образ нового престижного района в историческом центре Москвы.

История современного Замоскворечья началась с жилого комплекса в Климентовском переулке, вл. 4. Главный «козырь» дома – потрясающий панорамный вид столицы и не менее впечатляющее местоположение (в 15 минутах ходьбы от Кремля). Именно видовые характеристики стали основным достоинством всех новых объектов района. Помимо этого, Замоскворечье открыло моду на многоквартирные элитные дома. В качестве подтверждения можно привести такие успешные проекты, как «Онегинъ» на Малой Полянке и «Коперник» на Большой Якиманке.

Как ни странно, но архитектура меньше всего влияет на формирование облика района. Скажем, на той же Остоженке отлично уживаются здания в стиле хай-тек с домами, копирующими стили минувших эпох (например, «Опера Хаус» выполнен в стиле барокко). А на Плющихе по соседству расположены «Белгравия» и «Венский дом», возведенные в современном стиле, и комплекс «Три тополя», построенный в стиле модерн. Впрочем, архитектура имеет принципиальное значение, если к созданию проекта приложила руку какая-то архитектурная знаменитость. Например, как дом на улице Живописная, разработанный знаменитой Захой Хадид. Конечно, облик всей улицы не изменился, но зато интерес к ней (да и ко всему району) ощутимо возрос.

Другое дело, что знаковый объект способен изменить статус района, его репутацию. Это, естественно, привлекает потенциальных покупателей, среди которых многие хотели бы жить только в совершенно определенном районе Москвы – и нигде больше. Покупательский интерес, в свою очередь, дает возможность застройщику существенно поднимать цены на свои объекты, с одной стороны, но и вкладывать средства в улучшение инфраструктуры района – с другой. По словам специалистов Renaissance Realty, «появление в районе настоящих элитных объектов влечет за собой изменение инфраструктуры: растет число дорогих ресторанов, косметических салонов, парикмахерских, постепенно исчезают продуктовые магазины – их заменяют супермаркеты». Кроме того, строятся новые дороги и транспортные развязки, при необходимости очищаются пруды и парки – как, например, парк им. Мандельштама, парковая зона «Покровское-Стрешнево», реставрируются церкви (например, была отреставрирована примыкающая к ЖК «Три тополя» церковь, в которой венчались Антон Чехов и Ольга Книппер).

Впрочем, многие специалисты рынка недвижимости считают, что повлиять на изменение облика всего района могут только крупномасштабные проекты – от 150 квартир.

В качестве примера обычно приводят «Шуваловский» на Воробьевых горах, «Алые Паруса» в районе Щукинской, «Квартал на Ленинском», «Английский квартал» на Шабаловке, «Легенду Цветного» на Цветном бульваре или «Итальянский квартал» на пересечении улиц Фадеева и Долгоруковской. Другой вариант – комплексная застройка («Москва-Сити» и «Золотой остров»). Очевидно, что подобных объектов гораздо больше за пределами центра Москвы, т.к. в ЦАО на застройку накладываются как нормативные ограничения (например, по этажности), так и художественные (архитектурный облик должен гармонировать с окружением).

Кроме того, точечная застройка, которая чаще всего ведется в старых районах столицы, приводит к тому, что новые объекты строятся рядом с пятиэтажками, не отнесенными к ветхому фонду. «В этом случае однородного социального окружения не будет, что гарантирует некомфортность проживания», – считает Эраст Жиряков, руководитель строительных проектов ЗАО «МИАН-Девелопмент». Облик района изменится, когда на месте старых зданий будут построены новые, когда изменится окружение элитного объекта. Об этом же говорит и Ирина Жарова-Райт, управляющий партнер Nordblom Group: «Если вы поставите элитный жилой дом, например, недалеко от платформы «Бирюлево-Товарная», то он никак не повлияет на статус района и на ценообразование стоимости квадратного метра. И ни у кого не закрадется мысль, что это престижный район».

Естественно, можно привести и удачные точечные проекты. Например, жилой дом «Режиссер» на улице Пырьева, расположенный напротив «Мосфильма», в зоне уже сложившейся застройки. А, скажем, жилой дом категории de luxe «Парк Хаус» в переулке Капранова, несмотря на свою уникальность, существующее окружение никак не изменил. Поэтому девелоперы, прежде чем приступить к реализации проекта, тщательно изучают все плюсы и минусы площадки.

Некоторые специалисты предпочитают говорить о перспективах развития того или иного района Москвы. По сути, раньше никому не приходило в голову считать элитной Красную Пресню с ее многочисленными промзонами. Отношение к этому району резко изменилось после начала строительства ММДЦ «Москва-Сити». Сегодня подобное происходит и во многих других местах Москвы, где освобождаются большие площади под застройку современного уровня. По словам Дмитрия Борисова, ведущего специалиста компании «Контакт – Элитная Недвижимость», «для центра Москвы точкой отсчета нужно считать перспективы развития того или иного района. Там же, где их нет, появление одного – пусть даже престижного – объекта существенно не повлияет на статус района и на цены квартир в близлежащих домах».

Вкладывайте деньги!

Знаковый объект влияет не только на имидж района, но и на имидж компании-застройщика. Причем этот имидж имеет принципиальное значение для покупателя. Если в «портфолио» компании есть уже реализованные интересные проекты, то и доверие к ней обеспечено. По словам Ивана Шулькова, руководителя департамента инвестиционного консалтинга компании «Усадьба», «знаковый объект может приносить застройщику не только финансовые дивиденды, но и узнаваемость на рынке, укрепить позиции бренда, что безусловно способствует продвижению дальнейших проектов компании». Поэтому застройщики готовы вкладывать деньги в интересные проекты. «Правда, последующая сохранность и эксплуатация здания ляжет на будущего собственника. Но когда собственник понимает, что он владеет уникальной вещью, счастливая судьба зданию гарантирована», – говорит Алексей Белоусов, коммерческий директор холдинга «Капитал Груп».

Единственно – знаковый проект изобилует интересными архитектурными и проектными решениями (башнями, галереями, «зимними садами», просторными лестничными пролетами, большими придомовыми территориями). Может показаться, что за счет всего этого теряется большой объем полезной площади. Но, с другой стороны, внешний облик дома только увеличивает стоимость квадратного метра, поэтому подобные вложения не просто оправданы, но и способны принести застройщику ощутимый доход.

При этом в сегменте дорого жилья знаковые объекты первичного рынка, как правило, остаются таковыми и на вторичном. Например, упоминавшийся выше дом в Зачатьевском переулке, 19–21 – это великолепный камерный дом, квартиры в котором на рынке вторичного жилья практически не появляются. Собственники этого жилья вполне осознают его исключительность, потому менять свое приобретение на что-то другое не торопятся. Между тем желающих поселиться именно в этом доме очень много, поэтому сегодняшние жильцы могут очень выгодно продать свою собственность через какое-то время – их квадратные метры только растут в цене.

Образно говоря, знаковый объект – это лучшая, а главное, вечная реклама для застройщика. В то же время, «в случае с неуспешным проектом судьба компании, его возводившей, может сложиться не лучшим образом, вплоть до ухода девелопера с рынка. Более того, рынок недвижимости очень узок, поэтому каждый провал серьезно сказывается на имидже компании», – считает Вячеслав Тимербулатов, вице-президент Группы компаний «Конти».

Семимильными шагами

Сегодня уже стало очевидным, что элитная недвижимость в рамках каких-либо «миль» не помещается. Жилье высокого уровня постепенно перемещается в отдаленные от центра районы Москвы. Естественно, и там появляются интересные объекты, способные стать знаковыми для данного района. Причем как и в центре, застройка зачастую носит точечный характер. Например, объект Lake House на Мосфильмовской улице. Это дом класса de luxe для семейного проживания, который находится на берегу озера и имеет придомовую территорию около 1 га. Ничего подобного в этом районе ранее не строилось, вся окружающая застройка – качественный бизнес-класс. Другой пример – «Агаларов-хаус». Несмотря на «неэлитное» расположение, дом стал эталоном и для застройщиков, и для покупателей. Рядом с ним уже построено большое количество зданий высокого класса.

В то же время сегодня ведется строительство целых элитных кварталов или масштабных объектов. Например, элитный квартал в районе Хамовников, по обе стороны от Парка Мандельштама, «Квартал на Патриарших», расположенный в Б. Козихинском, Б. Палашевском и Спиридоньевском переулках, «Парк Сити» на набережной Тараса Шевченко и, конечно, «Золотой остров».

Надежда Элпис Мир и Дом
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...