Влияние макроэкономических факторов на рынок недвижимости

В начале сентября 2007 года прошла конференция, на которой обсуждали вопросы влияния макроэкономических факторов на процесс развития рынка недвижимости. В представленном материале мы расскажем, о чем шла речь на этом мероприятии, организатором которого выступила компания «ТЕРРА-недвижимость».

Процесс глобализации — это взаимосвязь сырьевых рынков разных стран, установление отношений, связанных с совместным использованием сырьевой базы, а также производственных, торговых и финансовых контактов государств друг с другом. Поэтому все процессы, происходящие в мировой экономике, оказывают влияние на отдельные страны и их рынки, и Россия в данном смысле не исключение.

Рынок недвижимости любого государства чувствителен к изменениям, происходящим как в мире вообще, так и внутри самой страны.

 

 

Среди первых можно назвать те, что затрагивают международные торговые и политические отношения, сырьевой рынок (энергоресурсы, металлы), глобализацию экономики (например, вступление в ВТО) и т. п. Ко вторым относятся те, которые связаны с развитием рынка строительных материалов, земельного законодательства, производственного сектора внутри страны, с реализацией государственных программ («Доступное жилье» и др.), осуществлением внутренней финансовой политики, проведением политических выборов, крупных мероприятий типа Олимпиады и т. п.

Все эти движущие силы взаимосвязаны, изменение одного фактора приводит к сдвигам во всей системе, что, в свою очередь, влияет на сами факторы влияния. На этом основан метод системного моделирования. Аналитиками компании «ТЕРРА-недвижимость» были названы пять факторов, наиболее актуальных в настоящее время. Расскажем о них подробнее.

1. Вступление страны в ВТО
Процедура вступления России в ВТО — политический шаг, необходимость, назревшая в условиях глобализации. Это позволит выйти на новый уровень в политических, экономических и социальных отношениях. Усовершенствованные законодательство, система контроля качества хозяйственной деятельности, международная тарифная политика дадут возможность унифицировать экономику, развивая ее в соответствии с мировыми стандартами. Такое реформирование требует длительного времени. Однако внутренние рынки могут быть подвергнуты жесткой атаке иностранных конкурентов. Рассматривая сегмент недвижимости с этой стороны, правомерно говорить о наличии угрозы появления на рынке иностранных девелоперов, производителей строительных материалов, финансовых структур, имеющих большую конкурентоспособность. Отечественные игроки рынка недвижимости (девелоперы, строительные компании, производители и финансисты) будут способны конкурировать только при поддержке государства и ведении политики протекционизма. С потребительской точки зрения вступление в ВТО положительно скажется на развитии экономики страны, но о прогрессивном значении этого шага правомерно будет говорить лишь в течение ограниченного времени. Конкуренция станет оказывать регулирующее воздействие на рынок: борьба за потребителя сделает строительство дешевле, финансовые продукты (ипотечные программы) — доступнее, предложение жилья и услуг для покупателей — обширнее. В долгосрочной перспективе при угрозе разорения неконкурентоспособных отечественных компаний, а следовательно, при появлении безработицы (в связи с недостаточностью у наших специалистов знаний для того чтобы работать в иностранных компаниях) благосостояние населения может резко упасть, как и спрос на недвижимость.

2. Кризис рынка недвижимости в США
Кризис ипотечного кредитования в США разразился на волне ажиотажного спроса на недвижимость и гиперактивного роста цен на нее. Рынок коллапсировал, когда мировые экономические процессы явились причиной изменения внутренней кредитной политики в США. Результатом этого стали массовые невыплаты по ипотечным кредитам, разорение ипотечных агентств и банков, рост безработицы. Ситуация спровоцировала возникновение негативных тенденций на мировых финансовых биржах. Возникла угроза кризиса мировой финансовой системы. В настоящее время ведущие банки мира в целях сохранения мирового экономического баланса осуществляют дополнительные вливания средств в экономику США, оказывая ей инвестиционную поддержку. На российском рынке недвижимости в 2006 году происходили схожие процессы (ажиотажный спрос и гиперактивный рост цен). Но различие состоит в том, что наш рынок ипотеки не развит. Именно это позволило избежать здесь краха.

3. Рынок нефти и рынок недвижимости
Главное в российской экономике — ориентация на добывающий сырьевой сектор. В последнее время он получал сверхдоходы при максимально высоких ценах на нефть. Это повлекло за собой необходимость появления новых инвестиционных инструментов, и они были предоставлены недвижимостью. Нефтяные и газовые компании обладают мощными финансовыми ресурсами и имеют возможность открывать девелоперские подразделения и строительные компании. У них также есть крупные земельные активы. Благодаря средствам, полученным от нефтяного бизнеса, и развивается девелоперская деятельность, и стимулируется спрос на недвижимость. Так как переориентация экономики — дело, которое растянется на несколько десятилетий, можно утверждать, что нефтегазодобывающий сектор останется ее локомотивом. А рынок недвижимости будет подпитываться средствами данного сектора.

4. Российский рынок ипотечного кредитования
Развитие ипотечного кредитования гипотетически должно сделать жилье более доступным для населения, оно способно дать толчок к оживлению спроса, а значит, повлиять на темпы роста цен. Но это возможно только при поддержке и защите со стороны государства. На данный момент рост ипотечного рынка сдерживается вследствие низких доходов населения (выплата процентов по кредитам превышает средний уровень зарплат), неуверенности людей в завтрашнем дне, невысокого уровня финансовой культуры и недоверия к отечественной финансовой системе, авторитарной политики банков (односторонние изменения условий обслуживания кредитов, увеличение тарифов на расчетные услуги при совершении регулярных платежей), слабого законодательства, не защищающего интересы банков и потребителей.

5. Рынок производства строительных материалов
Рынок производства монополизирован (например, более 50% производства цемента находится в руках одной компании). Стоимость стройматериалов, а следовательно, и недвижимости зависит от политики монополии, роста цен на энергоносители и сырье. На рынке, о котором идет речь, существует значительный износ производственных мощностей, на модернизацию которых не хватает средств. По причине такого недостатка возникает дефицит продукции. Цены на строительные материалы растут из года в год. Исходя из этого можно сделать вывод о том, что стоимость недвижимости на первичном рынке будет увеличиваться. Не исключено, что при вступлении в ВТО на рынок хлынут недорогие стройматериалы иностранного производства, которые начнут вытеснять отечественные.

Может показаться, что все перечисленные факторы не взаимосвязаны между собой и относятся к разным экономическим процессам. Но в действительности они составляют одну сложную систему экономических отношений. Например, процесс вступления в ВТО, затрагивая в мировом масштабе политику, экономику и социальную сферу России, повлечет за собой изменение законодательства в различных сферах (для сектора недвижимости — финансовое, земельное законодательство и пр.), окажет влияние на стоимость энергоресурсов и сырья (в том числе для строительства), непосредственно затронет финансовую деятельность (в том числе ипотечного кредитования) и т. д.

Рынок недвижимости, как и любой другой, — это открытая система, на которую влияет как внутренняя, так и внешняя среда. Поэтому для более глубокой его оценки необходимо выделять доминирующий фактор воздействия, определять устойчивые причинно-следственные связи между ними, а не только внутреннюю конъюнктуру, на которую обычно обращают внимание и анализом которой, как правило, ограничиваются.
Недвижимость и цены
Статья о недвижимости получена: IRN.RU