Влияние ипотеки на рынок недвижимости

С 1 января 2006 года в России стартовала программа «Доступное и комфортное жилье — россиянам», в рамках которой на развитие ипотеки выделено 23 млрд. рублей. По оценкам специалистов, это может существенно увеличить количество выдаваемых кредитов. Следовательно, ипотека становится важным фактором в формировании структуры рынка жилья. Будет ли она основным инструментом усиления спроса в ближайшие несколько лет?

 

 

В какой мере кредитование влияет сегодня на рынок? Такие вопросы обсуждали на конференции, проведенной недавно Московской ассоциацией — Гильдией риэлторов.

Аналитическая компания IRN. ru назвала знаменательную цифру — 2700 долларов: именно столько в среднем стоит сегодня один квадратный метр жилой площади в Москве. Таков абсолютный рекорд, установленный за всю историю существования рынка столичной недвижимости. Однако покупателям следует психологически подготовиться к взятию новой планки, ведь беспощадные аналитики предсказывают, что к концу года цена квадратного метра поднимется до 3000 долларов. И это притом, что объемы вводимого жилья останутся прежними — 4,5 млн. кв. м в год (сюда входят новое социальное строительство и возведение жилья по программе правительства Москвы, касающейся переселения людей из пятиэтажек). Сказанное означает, что, несмотря на увеличение денежного оборота, количество сделок с недвижимостью в ближайшее время вырастет ненамного. Какая роль отведена ипотеке в стимулировании предложения и что сегодня препятствует ее развитию? Президент МАГР Михаил Яковлевич Гороховский считает, что нынешние невысокие темпы осуществления программы ипотечного кредитования — фактор, оказывающий тормозящее влияние на рынок недвижимости.

Сейчас банки, выдавая коммерческие кредиты, во многом ограничивают своих заемщиков. Например, 70 % сделок в Москве регистрируют по цене до 1 млн. рублей, хотя в столице таких квартир нет уже лет пять. Почему же участники сделки идут на подобные уловки? Причина кроется в подоходном налоге, который продавец должен уплатить при реализации квартиры, находящейся в его собственности менее трех лет и имеющей стоимость более 1 млн. рублей (таких предложений на вторичном рынке примерно половина от общего количества). По закону подобные сделки не годятся для ипотечного кредитования. «Нужно серьезно заняться изменением системы налогообложения операций с недвижимостью», — считает президент МАГР.

Следующее препятствие — купля-продажа альтернативных квартир. «Некоторые банки снизили требования к таким сделкам, но все еще выставляют ограничения по количеству звеньев в цепи, настаивая, например, на том, чтобы их было три», — сообщил М. Гороховский. Однако самой серьезной проблемой остается пресловутый рост цен, по причине которого ипотечные заемщики становятся неконкурентоспособными по сравнению с покупателями со свободными деньгами. По словам президента МАГР, две из трех подготовленных риелторами альтернативных сделок заключить не удается. Здесь мог бы помочь новый ипотечный продукт, предназначенный для улучшения жилищных условий. Его реализация предполагает ведение действий по такой схеме: заемщик получает кредит, с помощью которого приобретает недвижимость; в течение трех-четырех месяцев он делает ремонт, переезжает на новое место и продает свою старую, выросшую к тому времени в цене квартиру. В данном случае затраты на операцию значительно ниже, чем при осуществлении других сценариев.

Несомненно, на фоне ежемесячного роста цен подобные кредиты станут весьма востребованными.
Кроме того, развитию ипотеки мешает неисполнение участниками сделки своих обязательств. Повсеместно наблюдается картина, когда заемщикам не удается реализовать кредиты из‑за отказа продавцов отдать квартиры по предварительно оговоренной цене. Как поступать тогда покупателям? За рубежом давно выработан механизм защиты, применение которого было бы полезным и для отечественного рынка. Так, в Канаде при отказе продавца от реализации товара по прежде указанной цене приобретатель вправе взыскать с него неустойку, то есть взять ту разницу в цене, которую (в случае отказа) мог бы получить продавец.

Все эти меры в совокупности направлены на совершенствование процедуры ипотечного кредитования, они помогли бы увеличить рынок примерно на 14 %, что явилось бы значительным резервом в условиях застывшего сегодня объема предложения.

Немалый интерес у присутствовавших вызвал доклад заместителя руководителя Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы Николая Викторовича Федосеева. Тема, которую он осветил («Ипотека — москвичам: проекты правительства Москвы»), оказалась весьма актуальной. Н. Федосеев подтвердил слова предыдущего докладчика: ежегодно в столице вводят в эксплуатацию около 4,5–5 млн. кв. м жилья, и превышать данный объем московские власти пока не намерены. И дело тут даже не в отсутствии земельных ресурсов. Участков, пригодных для строительства, в Москве приблизительно на 30 млн. кв. м. Однако другие, смежные, отрасли городского хозяйства скорее всего не выдержат большего напора со стороны строительной индустрии. Разработчики среднесрочной программы строительства до 2020 года просчитали, что современные резервы Москвы позволяют выполнить генплан по строительству к 2015 году, по инженерии — к 2040 году, а по транспорту — к 2060–2070 годам. Как сказал Н. Федосеев, дальнейшее расширение мегаполиса при имеющихся условиях нецелесообразно. В то же время наблюдается тенденция прироста населения за счет миграции. «Мы испытываем огромный дефицит жилья на рынке, потому что спрос опережает предложение. В столице отмечен значительный приток платежеспособного населения. Более чем 50 % покупателей московских новостроек — иногородние», — сообщил он. Выступая в интересах москвичей, но стараясь вместе с тем не подрывать рыночных устоев, столичные власти вынуждены приступить к осуществлению мер протекционизма. В постановление правительства Москвы от 23 августа 2004 года № 528 были внесены некоторые поправки. Теперь в типовом инвестиционном контракте, который город заключает с застройщиком, появится положение о том, что часть жилой площади, поступающей в собственность инвестора, станут продавать физическим лицам, проживающим в Москве не менее десяти лет и желающим улучшить свои жилищные условия путем использования ипотечных средств. Инвестор определяет, какими будут условия реализации квартир. В настоящее время идут переговоры с крупнейшими столичными застройщиками, некоторые из них уже согласны на то, чего хочет город. Таким образом, целевая аудитория, в том числе очередники, которые составляют 7 % населения Москвы, получит возможность с помощью субсидий приобретать у инвесторов недорогие квартиры площадью от 40 кв. м.
Итак, теперь у очередников есть шанс улучшить жилищные условия по возмездной схеме на льготных условиях. Речь идет об использовании социальной ипотеки, когда будущим жильцам продают квартиру в рассрочку сроком до 30 лет по себестоимости (850–900 долл./кв. м) при ставке в 6,5 % годовых в валюте или 10 % в рублях.

К 2009 году планируют завершить деятельность по сносу пятиэтажек. Но развитие города на этом, конечно, не прекратится. Замену физически и морально устаревшего жилья будут производить и дальше.

О нынешнем состоянии и перспективах существования ипотеки в Подмосковье рассказала в своем докладе заместитель генерального директора ОАО «Ипотечная корпорация Московской области» (ИКМО) Альмира Азатовна Сажина. «В ближайшие пять лет мы прогнозируем увеличение объемов ипотечных кредитов в два раза», — заявила она. У Московской области — огромные резервы: здесь ежегодно сдают в эксплуатацию свыше 5 млн. кв. м жилья (больше всего в России). Сейчас еще не столь высока конкуренция между застройщиками-инвесторами, и существуют свободные участки для возведения домов. Например, в 50 км от границ Москвы строят новую дорогу — ЦКАД, инфраструктурные точки вокруг которой могут вместить 50 млн. кв. м жилых площадей. Это ли не стимул к дальнейшему развитию ипотечного кредитования?

Сегодня программу реализуют в 48 муниципальных образованиях, и для того чтобы взять кредит, заемщику не нужно ехать в столицу. Любой житель Подольска и Королева, Жуковского и Наро-Фоминска вправе получить в своем городе полный комплект ипотечных услуг по принципу одного окна. «Мы начали формировать сеть ипотечных брокеров полтора-два года назад. Но наши агенты не привязаны к банкам-партнерам. Они действуют в интересах заемщика», — сказала А. Сажина. На ипотечном рынке представлены около 130 программ, но по‑настоящему востребованы лишь 20 из них. Из этих продуктов формируется «ипотечный супермаркет», где можно подобрать услугу для любого потребителя. Так, есть программы, где размер первоначального взноса — 0 %, срок кредитования — до 30 лет, процентная ставка — от 12 % в рублях, число заемщиков неограниченно, а их возраст — от 18 до 75 лет. По состоянию на 1 марта 2006 года компания ИКМО выдала 2 тыс. кредитов на сумму 1 млрд. 400 млн. руб. Интересно, что сегодня 80 % ипотечных сделок в Подмосковье совершают люди, приехавшие из других мест. А. Сажина сообщила, что в среднем показатели обычного кредитования таковы: срок — 15,8 лет, процентная ставка — 14 % в рублях, первый взнос — 40 % собственных средств, сумма кредита — 630 тыс. руб., ежемесячные платежи — 8 тыс. руб., совокупный доход семьи — 25 тыс. руб. Иными словами, развеян миф, согласно которому ипотека годится только для богатых. Многие также опасаются возможного дефолта кредита. «Но за три года у нас был лишь один случай, когда человек потерял работу. Потом он нашел новую, с большей зарплатой, и возобновил платежи», — успокоила А. Сажина потенциальных заемщиков. Пока ипотекой охвачены 3 % населения, тогда как в принципе данной услугой могут воспользоваться 20–30 % граждан. Основным сдерживающим фактором является пресловутый рост цен.

В другом, общегосударственном, масштабе построил свой доклад советник министра регионального развития РФ по вопросам жилищной политики Михаил Михайлович Куликов. Он высказал свои предложения по изменению российского законодательства с целью создания благоприятных условий для развития рынка недвижимости в целом и ипотечного кредитования в частности. Как секретарь межведомственной рабочей группы по приоритетному национальному проекту «Доступное жилье — гражданам России» при Президенте РФ М. Куликов рассказал присутствовавшим о мерах, которые правительство направит на расширение объемов жилищного строительства. Он подчеркнул, что формирование рынка доступного и комфортного жилья — государственная стратегия. Такая задача требует участия государства в увеличении платежеспособного спроса населения и предложения. Согласно основным позициям приоритетного национального проекта к 2007 году ежегодный ввод жилых помещений в эксплуатацию должен составить примерно 57 млн. кв. м, а к 2010 году в стране предполагают строить 80 млн. кв. м жилья.

В рамках проекта стимулирование предложения происходит главным образом за счет оказания поддержки всему, что связано с коммунальной инфраструктурой, сокращения административных барьеров, градостроительного и антимонопольного регулирования в сфере жилищного строительства. Однако, способствуя росту предложения путем увеличения объемов строительства, нельзя пренебрегать мероприятиями, направленными на повышение спроса. Здесь и поддержка молодых семей, и развитие системы ипотечного кредитования — иными словами, все то, что отражено в планах рабочей группы по приоритетному национальному проекту «Доступное и комфортное жилье — гражданам России».

Юлия Милованова Недвижимость и цены
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...