Вторичный эконом-класс для инвестора

Сегодня на рынке массового вторичного жилья ситуация довольно стабильна: при ограниченном объеме предложения наблюдается плавный рост цен и умеренный спрос. "Вторичка" эконом-класса по-прежнему вызывает больший интерес у покупателей. По оценкам специалистов, до конца текущего года эти тенденции сохранятся, что сделает этот сегмент рынка перспективным для частных инвесторов.

Цены - выше, выбор - больше!

На данный момент значительных изменений на рынке вторичного жилья эконом-класса не наблюдается.

 

 

Сохраняются тенденции начала осени - ограниченное количество предложений, равномерный рост цен, стабильный спрос. На первичном рынке в связи с сокращением предложения цены растут, что в свою очередь вызывает рост цен и на "вторичку". "С сентября по ноябрь средняя цена метра на вторичном рынке жилья выросла с $ 1990 до $ 2080", - утверждает Нина Кузнецова, генеральный директор ЗАО "МИАН-агентство недвижимости"

Но по сравнению с новостройками, "вторичка" эконом-класса вызывает больший интерес у покупателей. "Во второй половине 2005 года ситуация складывается в пользу вторичного рынка, т.к. на первичном постепенно складывается ситуация дефицита ликвидных предложений, - считают специалисты Бюро Недвижимости "Агент 002". - Удорожание стоимости строительства и как следствие повышение цены продаж привело к перетеканию потенциальных покупателей в сторону вторичного рынка, что в свою очередь потянуло вверх темпы роста цен и на вторичном рынке". "Средняя стоимость предложения квартир типового жилья на первичном рынке выросла за год на 5%, что ниже, чем на вторичном рынке. Данное обстоятельство говорит о том, что наибольшим спросом со стороны покупателей пользуются объекты на вторичном рынке жилой недвижимости, - соглашается Дмитрий Попов, руководитель аналитического отдела компании "Новая Площадь".

Этому есть логичное объяснение. По мнению Михаила Бажина, руководителя отдела вторичного жилья агентства недвижимости ДОМОСТРОЙ, на вторичном рынке больший выбор, как по месту расположения, так и по метражу и качеству предлагаемого жилья (в новостройках на данный момент в секторе эконом-класса предлагают, как правило, три-четыре популярных сегодня серии домов, почти с одинаковыми параметрами). Хотя, цена за квадратный метр в строящемся доме ниже, затраты на ремонт и время ожидания от оплаты квартиры до вступления в права собственности и новоселья неоднократно перекрывают разницу.

Тенденции сохранятся

До конца этого года опрошенные эксперты не прогнозируют значительных изменений в данном секторе. "Основные тенденции на рынке сохранятся: спрос и стоимость будут равномерно расти, а предложение сокращаться", - утверждает Дмитрий Попов. Но это краткосрочная перспектива. Что будет происходить на этом рынке в будущем, специалисты сказать затрудняются. Скорее всего, сильно меняться этот рынок не будет. Все зависит от стечения обстоятельств и прочих факторов. "Строить какие-либо прогнозы на долгосрочную перспективу затруднительно. Вторичный рынок реагирует на различные факторы - экономические, политические, внутрирыночные процессы", - считает Михаил Бажин.

Ипотека растет!

На сегодняшний день уровень развития ипотечного кредитования в России остается на довольно низком уровне. Тем не менее, число сделок с использованием ипотеки постоянно растет, хотя доля объектов, купленных в кредит, увы, невелика. "На сегодняшний день наши специалисты оказывают помощь в приобретении жилья с использованием кредитных средств в 9% случаях от общего числа сделок", - говорит Михаил Бажин. Бурное развитие ипотечных схем купли-продажи недвижимости в столице наблюдается с середины 2004 года.

Как утверждают специалисты Бюро Недвижимости "Агент 002", это явление объясняется следующим образом. Во-первых, дефицит спроса на жилье способствовал повышению привлекательности более сложных ипотечных схем оплаты в глазах риелторов и продавцов квартир. Во-вторых, выход на отечественный финансовый рынок крупных западных банков, которые обладают дешевыми и длинными деньгами (Дельта кредит, Райффайзен банк, Сосьете Женераль и т.д.), и предлагают вполне привлекательные ипотечные программы. В-третьих, естественная конкуренция между кредитными учреждениями позволила снизить процентные платежи и долю необходимых собственных средств заемщика, расширить ассортимент предлагаемых программ, сделать более гибкими условия выдачи кредита, в том числе и в области подтверждения доходов.

Но, как считает Дмитрий Попов, существует доля покупателей, которые не пользуются услугами ипотеки, а добирают оставшуюся сумму за счет потребительского кредитования. "В среднем количество сделок по ипотечному кредитованию составляет от 3 до 5 % как для первичного, так и для вторичного рынка жилой недвижимости, - считает эксперт. - С учетом развития программ кредитования, можно говорить об увеличении доли покупателей, приобретающих жилье в кредит, в ближайшее время до 10 %".

"Вторичка" привлекает!

Для частных инвесторов рынок массового вторичного жилья является довольно выгодным инструментом вложения денег. Существуют два способа "отбить" вложенные средства - путем сдачи квартиры в аренду и путем дальнейшей перепродажи (в первом случае доход составит от 6 до 11% годовых, а во втором - 10-12% через год, по данным агентства ДОМОСТРОЙ). "Безусловно, вторичный рынок жилья эконом-класса привлекателен для инвесторов, как с целью последующей перепродажи, так и с целью сдачи квартиры в аренду", - соглашается Нина Кузнецова. Но, по мнению Дмитрия Попова, если рассматривать вариант "чистой" покупки-продажи без дальнейшего использования, то выгоднее вкладывать деньги в новые объекты. "Но, при использовании квартиры в коммерческих целях - аренды, уровень доходности, может быть, сопоставим с новостройкой, - утверждает эксперт, - а в некоторых случаях и выше. При этом следует учитывать риски при вложении денег в объекты на первичном рынке. Они значительно выше, нежели на вторичном рынке".

Подводя итоги, следует отметить, что по сравнению с предыдущим годом объем предложения вторичного жилья эконом-класса сократился, а цены возросли. Прежде всего, это связано с сокращением предложений на рынке новостроек, что в свою очередь вызвано вступлением с силу закона "Об участии в долевом строительстве". Как было сказано выше, эти тенденции до конца текущего года сохранятся.

Юлия Шашина Личные Деньги
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...