Вторичный рынок недвижимости: Законодательство и страхование

Какие законодательные акты регулируют правоотношения на вторичном рынке недвижимости? Какие опасности могут подстерегать добросовестного приобретателя? Как сохранить вложения в недвижимость? На что можно рассчитывать при страховании сделки? В данной публикации мы попытаемся рассмотреть эти и другие волнующие вас вопросы.

 

 

Предлагаемая статья не претендует на подробный анализ законодательства РФ, регулирующего рынок недвижимости. Автор хочет помочь читателю составить некоторое представление о сложности и противоречивости законодательства в этой области, указать на те обстоятельства, которые необходимо принимать во внимание при совершении сделок, чтобы не потерять вложения в недвижимость, а также объяснить, как посредством страхования можно возместить причиненный ущерб в случае потери права собственности.

ВТОРИЧНЫЙ РЫНОК ЗЕМЛИ

Современное правовое регулирование отношений в области оборота земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки осуществляется Конституцией РФ, Земельным кодексом РФ, Гражданским кодексом РФ, федеральными законами, а также принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными актами РФ и законами субъектов РФ.

Развитие законодательства, рассматривающего вопросы землепользования и отношений на рынке земли, можно разделить на два этапа: с 1990 г. по 2001 г. и с 2001 г. по настоящее время. Второй этап начинается с нового кодифицированного акта - Земельного кодекса РФ от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ и введения в действие главы 17 ГК РФ "Право собственности и другие вещные права на землю", на применение которой был ранее установлен мораторий до введения в действие нового ЗК РФ, а также последующих федеральных законов, в частности "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" от 24 июля 2002 г. № 101 -ФЗ.

Первый этап характеризуется тем, что наряду с Законом РСФСР "О земельной реформе" от 23 ноября 1990 г. на федеральном уровне основными нормативными документами в означенной области были указы Президента и постановления правительства, акты Роскомзема и Росземкадастра, одно только перечисление которых заняло бы несколько страниц.

Например, Указ Президента от 14 июня 1992 г. №631 устанавливал порядок продажи земельных участков при приватизации государственных и муниципальных предприятий, расширении и дополнительном строительстве этих предприятий, а также предоставленных гражданам и их объединениям для предпринимательской деятельности.

Регулирование земельных отношений и развитие аграрной реформы в России определялись Указом Президента от 27 октября 1993 г. № 1767 с изменениями от 24 декабря 1993 г. и 25 января 1999г.

Категория земель должна указываться в документах государственного земельного кадастра. Так, 2 января 2000 г. был принят Федеральный закон "О государственном земельном кадастре" № 28-ФЗ. Форма подобных документов регламентируется актами Роскомзема и Росземкадастром.

Условия купли-продажи гражданами РФ земельных участков были предусмотрены Постановлением Совета министров - Правительства РФ от 30 мая 1993 г. №503.

До введения в действие нового Земельного кодекса земельные отношения в г. Москве складывались в соответствии с Законом Москвы о недвижимости на территории Москвы.

В Московской области действует Закон "Об отнесении земель сельскохозяйственного назначения к особо ценным и ценным" от 18 апреля 1995 г. №6/49.

Необходимо отметить, что Шереметьево, территории с внешней стороны МКАД являются спорными для Москвы и Московской области. Оба субъекта Федерации, по-видимому, включают их в свои земельные балансы. Существуют спорные территории и внутри столицы, а также на границах других субъектов Федерации.

Специальные постановления и указы рассматривают процесс реорганизации колхозов и государственных сельскохозяйственных предприятий, норму бесплатной передачи земельных участков в собственность граждан, продажи гражданам и юридическим лицам предназначенных под застройку земельных участков, расположенных на территориях городских и сельских поселений, или права их аренды, порядок конкурсов и аукционов, форму и содержание договоров аренды земельных участков.

Прошло почти два года после принятия Земельного кодекса РФ. Эйфория по поводу легализации в масштабах страны института частной собственности на землю прошла. Зато обозначился целый комплекс проблем, препятствующих вовлечению земельных участков в оборот. По оценкам экспертов около 20 % местных законов противоречат федеральному законодательству.

Итак, мы перечислили далеко не все нормативные акты, при помощи которых осуществляют правовое регулирование отношений в области оборота земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки, а также осветили лишь несколько возникающих при этом проблем. Развитие так называемого рынка земли происходит в довольно сложном правовом поле не только для простых граждан, но и подчас для юристов, что негативно сказывается на инвестиционной привлекательности рынка земли и требует проведения проверки юридической чистоты каждой сделки.

РЫНОК НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ И КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Другая по содержанию, но аналогичная по форме ситуация наблюдается на рынке нежилых помещений и коммерческой недвижимости.

Развитие законодательства в означенной области можно также разделить условно на два этапа: с 1991 г. по 1997 г. и с 1997 г. по настоящее время. Такое деление связано с изменением формы приватизации. Третий этап - претворение в жизнь положений Земельного кодекса-должен начаться в 2004 г.

К федеральному законодательству первого периода относится Закон "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РСФСР" от 03.07.1991 г.№ 1531-1 (с изменениями и дополнениями в последующие годы), а также указы Президента и постановления Правительства РФ, различных ведомств, например Госкомимущества.

Указами Президента, в частности, определялись объекты и способы приватизации на период с июля 1991 г. по июль 1997 г., временные методические указания по оценке стоимости объектов приватизации, временное положение о преобразовании государственных и муниципальных предприятий в открытые акционерные общества, временное положение о приватизации государственных и муниципальных предприятий на аукционе и по конкурсу, так называемая чековая приватизация, ее введение и проведение, порядок участия населения в специализированных чековых аукционах и т. д.

Второй этап развития рынка нежилых помещений и коммерческой недвижимости связан со вторым этапом приватизации, который начался с вступления в силу Федерального закона "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации" от 21 июля 1997 г. № 123-ФЗ, который сопровождался соответствующими актами правительства и ведомств.

Сложность и порой несогласованность отдельных положений правовых актов, в частности, в сфере разделения и принадлежности собственности, стали причиной выхода специального разъяснения Мингосимущества (Распоряжение от 23.04.99 г. № 592-р) о применении законодательства о приватизации и нормативных правовых актов, регулирующих порядок разграничения собственности в РФ на федеральную собственность, собственность субъектов РФ и муниципальную собственность.

Как и в предыдущей части статьи, далеко не полный перечень правовых актов иллюстрирует сложное рождение и становление рынка нежилых помещений и коммерческой недвижимости.

ВТОРИЧНЫЙ РЫНОК ЖИЛЬЯ

Вторичный рынок жилья, наиболее близкий и понятный нам, имеет некоторую статистику и развивается в первую очередь на основе Закона РСФСР "О приватизации жилищного фонда в РСФСР" (1991 г.), Гражданского кодекса РФ (1995-1996 гг.), Закона РФ "О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.97 г. № 122-ФЗ.

По некоторым экспертным оценкам в Москве 55 % жилья находится в гражданском обороте. При этом около 40 % объектов имеют проблемный характер, следовательно, порядка 20 % объектов являются минами замедленного действия для добросовестных приобретателей. В Москве ежегодно совершается 100-120 тысяч сделок купли-продажи жилой недвижимости на вторичном рынке жилья (речь идет не о новостройках, а о квартирах, уже находящихся у кого-то в собственности). Впоследствии до 1,5% сделок расторгаются по суду. Работающие на рынке недвижимости профессионалы считают, что при желании можно вовлечь в спор о признании недействительной практически любую сделку, совершаемую на вторичном рынке.

К чему может привести незнание законодательства, неумение провести преддоговорную экспертизу, рассмотрим на примерах из жизни.

Молодой человек получил в наследство от родителей двухкомнатную квартиру. Ведя легкомысленную жизнь и общаясь с нечистыми на руку людьми он постепенно разбазарил добро, нажитое его родителями, дошла очередь и до квартиры. Будучи "не в состоянии понимать своих действий и руководить ими", "под влиянием обмана и заблуждения", "в силу стечения тяжелых обстоятельств" молодой человек продает недвижимость "друзьям" из ближнего зарубежья. Взамен проданной квартиры ему был обещан уютный домик в ближнем Подмосковье. Но с домиком не сложилось: он оказался развалюхой, непригодной для жилья, да и с документами возникли большие проблемы. А квартира тем временем обрела нового хозяина, которого, естественно, никто не посвятил в историю приобретаемого объекта. Можно только догадываться, как он был удивлен решением суда, который признал предыдущую сделку (между молодым человеком и "друзьями" из ближнего зарубежья) недействительной по статьям ГК РФ № 177, 178 и 179. И, увы, согласно закону последующая сделка тоже была расторгнута. Понятно, что "друзья" из ближнего зарубежья с кругленькой суммой исчезли в неизвестном направлении, не дожидаясь суда, а молодой человек вновь обрел утраченную было квартиру. Пострадал в этой истории только последний владелец, который лишился и собственности, и денег.

А бывает еще и так: некое ведомственное спортивное общество владело участком земли и строениями вблизи Садового кольца. Параллельно с этой организацией существовало еще одно спортивное общество с тем же названием, тем же директором и в тех же помещениях. Только одно было ЗЛО, а другое - ООО. И когда Совет директоров ЗАО, решив расстаться с участком земли и некоторыми из строений, поручил совершить сделку директору, тот, в свою очередь, как это обычно бывает, дал поручение представлять интересы общества поверенному. Поступили следующим образом: документы оформляли от общества ЗАО, а продали от имени его двойника - ООО. Вырученные деньги ушли туда, откуда их не достать. Доверчивый покупатель в процессе оформления сделки общался только с поверенным, а других ее участников не видел. И когда он предстал перед директором ЗАО с тем, чтобы оформить передаточный акт, последний продемонстрировал непонимание происходящего: дескать, ничего ЗАО не продавало и продавать не собирается, и ни о каком ООО, печати которого фигурируют в документах (в том числе в его доверенности на имя поверенного), он слыхом не слыхивал.

Третья история тоже поучительна, но она имеет благополучный исход, так как ее герой (солидный подмосковный застройщик) обратился в страховую компанию с просьбой застраховать риск утраты права собственности на приобретаемый земельный участок. На первый взгляд сделка никаких опасностей в себе не таила: живописный участок земли, когда-то принадлежавший колхозу, а теперь ставший собственностью агрофирмы, приобретали под коттеджное строительство. Рядом лес, река, магистральный газопровод, "слабо волнистый рельеф с южным склоном". Цена вполне приемлема. Застройщик торопил с экспертизой, чтобы участок "не ушел". При экспертизе выяснилось, что перевод земли из категории сельскохозяйственных угодий в категорию земель поселений был оформлен лишь на местном уровне, а на уровне субъекта РФ этого не случилось, что противоречило существующему законодательству и могло иметь плачевные последствия для строительной фирмы, приобретавшей землю. По этой причине сделку перенесли на другое время, но зато она была проведена в соответствии с законом, и вложенные в землю деньги оправдали себя.

Как показывает статистика, на вторичном рынке жилья большая часть расторгнутых сделок приходится на случаи, связанные с квартирами, приватизация которых проводилась в начале 90-х годов, когда права несовершеннолетних детей не учитывались. В то беспокойное время сделки совершались легко: родители приватизировали квартиры, и никакая Комиссия по опеке и попечительству согласно существовавшему на тот момент законодательству не могла препятствовать продаже жилплощади с ущемлением прав ребенка. Потом такая практика была признана противоречащей конституции, и в законодательство были внесены соответствующие поправки. Однако прошедшие за несколько лет сделки обратно не вернешь. В результате многие маленькие граждане остались без своей законной собственности. Сейчас эти обиженные несовершенством законотворчества дети подросли, стали совершеннолетними, и толковые адвокаты подсказали им, что по закону они могут заявить о своих правах на ту, не приобретенную тогда жилплощадь, даже если она претерпела не одну продажу и поменяла несколько хозяев. Не позавидуешь тому, кто волей судьбы оказался последним собственником подобной недвижимости.

Но хватит примеров. Вернемся к вторичному рынку недвижимости. Анализ рисков, с которыми сталкивается добросовестный приобретатель в сфере недвижимости, показывает, что источником возникновения ущерба может быть либо профессиональный участник рынка в процессе своей деятельности, либо объективные обстоятельства (дефект сделки), о которых не было известно заранее.

Управление риском, связанным с профессиональной деятельностью основных участников рынка риелторов, нотариусов, оценщиков, регистраторов и др.), достигается с помощью системы требований к ним, мониторингу их соответствия (система сертификации, аккредитация, конкурсный отбор и т. д.). В части компенсации ущерба может быть использован механизм страхования профессиональной ответственности основных участников.

Управление риском, связанным с дефектом сделки, достигается с помощью сопровождения сделки теми же профессиональными участниками рынка. В части поддержки управления риском и компенсации финансового ущерба может быть использован механизм страхования, например, риска потери права собственности (аналог широко распространенного на Западе титульного страхования).

В России согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации приобретение прав на недвижимость, в том числе и на землю, осуществляется лицами в результате сделок.

Субъект гражданского права (покупатель), приобретая имущество, получает также право собственности: владения, пользования, распоряжения. Поскольку имущество переходит от одного владельца к другому в результате сделки, постольку право собственности на приобретенное имущество может быть утрачено или ограничено из-за признания сделки недействительной.

Титульное страхование особенно актуально для России, где из-за плохо развитой информационной базы и пробелов в законодательстве практически невозможно гарантировать покупателю чистоту предыдущих сделок с недвижимостью. Правда, по этим же причинам возникают сложности и у страховщиков. Дело в том, что страховщик при заключении договора титульного страхования обычно предварительно проверяет юридическую чистоту страхуемой недвижимости. На эти цели зарубежные страховщики тратят от 60 до 90 % получаемой по договору премии, зато и результаты у них весьма убедительные: отношение выплат к взносам, как правило, не превышает 10 %. Этот пример говорит о том, что если вам предлагают при страховании, например, на пять лет тариф с ежегодным взносом, значит страховщик не проводит экспертизу и слабо представляет предметную область.

В России же риски в титульном страховании, страховании риска потери права собственности очень велики. Самим ходом приватизации, когда основными нормативными документами в означенной области являлись многочисленные указы Президента, постановления правительства, отраслевые нормативные акты, был заложен фундамент под будущие иски о неправомочности тех или иных сделок, да к тому же до сих пор практически полностью отсутствует отечественная статистика по данным риска. Поэтому титульное страхование в России должно опираться не только на классику страхования, но и на правовую теорию и практику сделок с недвижимостью и судебную практику по спорам о праве собственности.

Страхование права собственности отличает от традиционного имущественного страхования "место нахождения страхового риска": риск находится в прошлом, и страховая защита права собственности направлена на последствия событий, произошедших в прошлом.

Таким образом, страхование риска потери права собственности защищает от последствий событий. Это могут быть невыявленные при проверке обременения, неучтенные наследники или иждивенцы наследодателя, нарушение прав несовершеннолетних, совершение сделки лицами, не способными в момент заключения сделки понимать значение своих действий или руководить ими. нарушения в процессе приватизации, совершение сделок в результате мошеннических действий, совершение сделки неправомочным лицом (по доверенности, срок действия которой истек; доверитель умер после выдачи доверенности) и прочие обстоятельства, являющиеся основанием для виндикации, признания сделки недействительной или обращения взыскания.

Страхование риска потери права собственности защищает против любого неизвестного "дефекта" в праве. Так, любые правопритязания третьих лиц, возникшие до и сохранившиеся после приобретения недвижимости, входят в страховое покрытие.

Основные положения страхования риска потери права собственности состоят в следующем.

В страховое покрытие включаются все возможные риски, проявление которых влечет прекращение права собственности, то есть страховой защитой покрывается риск утраты права собственности на недвижимость по решению суда на основании ст. 168-179, 302 ГК РФ.

Проводится преддоговорная экспертиза на предмет юридической чистоты объекта страхования (приобретаемого жилья), а также, что не менее существенно, оценивается судебная перспектива спора, как по выявленным, так и по скрытым (невыявленным) рискам. Это особенно важно, если страхование осуществляют до сделки купли-продажи.

Обеспечивается финансовая гарантия возврата вложенных средств в недвижимость. Размер финансовой гарантии в пределах страховой суммы, которая может быть равна рыночной стоимости недвижимости.

Гарантируется полное юридическое сопровождение на случай предъявления судебных исков к новому собственнику. Расходы на юридическое сопровождение несет страховая компания. Как правило, страхователь передает полномочия на ведение дела в суде страховщику. Сам он может даже не участвовать в нем. Страховщик становится на место страхователя, и он не менее страхователя заинтересован в благополучном разрешении спора. Фактически обязательство страховщика по страховой защите шире, чем обязательство возмещения ущерба.

По разным основаниям, которые могут лечь в основу решения суда, сроки исковой давности могут быть от одного до десяти лет. Срок страхования выбирает страхователь.

Существенным моментом является то, что страховая компания несет ответственность по искам, поданным в период действия договора страхования, независимо от продолжительности судебного рассмотрения спора.

Хочется надеяться, что данная публикация поможет вам принять правильное решение и обеспечить безопасность сделки с недвижимостью.

Недвижимость и цены
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...