Баланс по центру

Центральный округ занимает чуть более 6% территории столицы, а в бюджет приносит почти половину всех доходов. Привлекательный для инвесторов центр рождает самые дорогие инвестиционные проекты и самые острые конфликты при их воплощении. Здесь самая дорогая земля в городе, ресурс которой для застройки предстоит увеличить выводимым за пределы города промзонам, занимающим сейчас около 10% территории ЦАО. Сейчас в округе новый префект — назначенный в конце 2003 г. Сергей Байдаков.

 

 

— Центральный округ, несмотря на объективные сложности с дефицитом участков и плотной застройкой, всегда был объектом пристального внимания инвесторов. Какие компании наиболее активны в округе сейчас?

— Таких компаний много. “Главмостстройинвест”, “Ингеоком”, “Крост”, “Мастерок”, “Баркли-Строй”, “Социальные инвестиции”, “Стройинком К”. Хочу особо отметить “Капитал Групп” — строит очень серьезно, продуманно и качественно. Многие их объекты успешно проходят через общественный градостроительный совет при мэре Москвы.

— Не определился ли новый участок для одного из самых нашумевших проектов “Капитал Групп” — комплекса “Русский авангард”? Мэр Юрий Лужков обещал подобрать для него лучший участок в ЦАО.

— Этот вопрос сейчас решается. Вероятнее всего, будет выделен участок в районе [Крымской] набережной, после чего “Русский авангард” еще раз, уже с привязкой к конкретному месту, будет рассмотрен на градсовете. Проект красивый, очень ответственный, и здесь ошибиться нельзя.

— Каково ваше мнение об активизации в Москве компании “Интеко”?

— Я бы не сказал, что объекты в ЦАО преимущественно отдаются “Интеко”. Есть ряд объектов, которыми компания владеет и которые получает через инвестиционные конкурсы. И работает нормально, примером чему может служить застройка Сретенки. Были проблемы по застройке этого квартала, но “Интеко” вместе с “Главмосстроем” нашли возможность реализовать схему, оставляя в квартале всех жителей. Такой подход приветствуем.

— Помимо Сретенки какие еще участки “Интеко” есть в ЦАО?

— До недавнего времени у “Интеко” был Хорошевский рынок. Но, насколько я знаю, компания передала другому инвестору права на этот инвестиционный контракт.

— Среди инвесторов, активно работающих в ЦАО и перечисленных вами, мало тех, кто получал площадки через городские конкурсы. Каким образом они получают права на застройку?

— Есть два основных пути, по которым инвесторы могут получить доступ к участкам. Первый — инвестиционный контракт можно реализовать, имея собственность на недвижимость или доли в предприятии, расположенном на этом участке. В этом случае инвестиционный конкурс не проводится. Инвестор, как собственник, сам выходит с предложением о надстройке, расширении, увеличении своего объекта собственности. Не можем же мы на чужую собственность объявить конкурс! По этой схеме реализуются десятки инвестконтрактов.

Второй путь — для тех, кто не является собственником предприятия и недвижимости.

В этом случае для инвесторов согласно постановлению правительства Москвы [№ 255-ПП от 27 апреля 2004 г. “О порядке проведения конкурсов и аукционов по подбору инвесторов на реализацию инвестиционных проектов”] определена схема получения прав на застройку только через процедуру конкурсов и аукционов. Сейчас действуют городская и окружные конкурсные комиссии, в том числе в Центральном округе. Другое дело — не всегда инвестконтракты, заключенные через конкурсы, успешно реализовывались. Первый контракт был заключен в ЦАО в 1993 г. В то время не было ни четкой процедуры, ни опыта такой работы. Поэтому и эффективность от реализации контрактов была практически нулевой: из десятков заключенных контрактов в год реализовывалось не более двух-трех.

А в 1998-2000 гг. была даже ситуация, когда в ЦАО возник реальный дефицит не площадок, как сейчас, а желающих строить инвесторов. Они просили свободные площадки и, чтобы не заниматься расселением жителей, арендаторов, предпочитали не связываться с обремененными участками. Кроме того, даже получив такой участок, они долгое время “держали” его, не освобождая и не застраивая. Сейчас в центре мы такого шика себе позволить не можем. Поэтому в 2001 г. в Центральном округе была проведена инвентаризация ранее заключенных контрактов.

— Каковы были итоги инвентаризации?

— 157 инвестиционных контрактов было расторгнуто в том же 2001 г. — по два контракта в день. Эта работа имела колоссальное значение: она внесла огромное оживление в инвестиционный процесс не только в центре, но и по всей Москве — инвесторы “забурлили”.

— Сейчас такие массовые случаи тоже норма?

— В 2003 г. мы расторгли 17 инвестиционных контрактов. С начала 2004 г. — уже 15. В среднем же 20-25 контрактов расторгается ежегодно либо через суд, либо по обоюдному согласию сторон.

— Не верится, что инвесторы легко расстаются с правами на “золотые” участки в ЦАО…

— Конечно же, нет. До сих пор идут арбитражные судебные процессы по тем давным-давно заключенным инвестиционным контрактам. Но многие распались и сами собой из-за ухода с рынка компании-инвестора или его согласия на расторжение контракта. Ведь в 1993-1994 гг. было распространено брать на себя обязательства впопыхах, без проработки, а часто — без денег и даже без желания построить что-либо.

— Сколько сейчас инвестпроектов в ЦАО?

— Сейчас заключено и официально зарегистрировано 275 инвестиционных контрактов на застройку объектов от 120-150 кв. м до участков в несколько десятков гектаров. И, конечно, ситуации с массовым их неисполнением больше не будет — значительно изменены правовая база и сама схема отношений между городом и инвестором. Сейчас инвестиционный процесс проходит в два этапа. На первом определяются инвестор, объемы застройки, готовятся исходно-разрешительная документация, бизнес-план. Только после этого выходит распорядительный документ, который определяет экономический способ реализации инвестиционного контракта и, соответственно, взаимоотношения сторон, доли и т. д.

— Сколько участков ЦАО вы планируете отдать на конкурс в ближайшее время?

— В округе готовятся на конкурс 62 объекта. Из них 24 выйдут до конца года. В начале 2005 г. — еще 38. Преимущественно это строительство нежилых площадей.

— Новая схема заключения контрактов с инвесторами избавляет город от необходимости контроля за их исполнением или он проводится постоянно?

— Сейчас, как мне кажется, настала пора второй волны инвентаризации инвестиционных контрактов. И мы создаем в префектуре группу, которая займется их пересмотром не только с точки зрения необходимости расторгнуть,

а для того, чтобы проанализировать ответственность сторон, взаимные обязательства. Ведь не только инвестор, но и город брал на себя определенные обязанности и отнюдь не всегда их выполнял. И я считаю, что сейчас мы выходим на партнерские отношения с инвесторами и свои “долги” им должны вернуть. Но и интересы города будем отслеживать четко — его доля в проекте должна быть получена, зарегистрирована департаментом имущества и, безусловно, должна приносить доходы в бюджет Москвы.

Но в идеале, конечно, вопрос надо ставить даже не о волновых, раз в 3-4 года, инвентаризациях контрактов, а о постоянном мониторинге. Лучше не создавать ситуаций, когда год-два участок простаивает, а сразу при задержке в этапах реализации проекта ставить вопрос о расторжении контракта “по-доброму” или через суд — чтобы не тратить время и не мучить ни себя, ни инвесторов.

— Базовый ресурс площадей под новое строительство в Москве — вывод предприятий за границы города. Какова сейчас ситуация в ЦАО?

— Программа реабилитации промышленных территорий начала реализовываться в 1999 г. В ЦАО такие зоны занимают чуть более 600 га — порядка 10% территории округа. Более 300 предприятий задействовано в этой программе, и судьба многих из них уже определена. Кто-то уже произвел самореформирование, кого-то уже перебазировали на новое место. С 2001 г., когда был принят план развития территории ЦАО (основной документ, по которому мы работаем), реабилитировано порядка 80 га производственных территорий. По плану до 2020 г. мы должны реабилитировать порядка 300 га производственных территорий — больше половины от всех имеющихся в центре. Задача первоочередного периода — на 2001-2005 гг. — освободить 150 га, из которых уже сейчас, к середине 2004 г., мы реабилитировали порядка 128 га. И я думаю, что мы не только выполним эту программу, но и перевыполним.

— Ликвидация промзон вызывает сейчас много конфликтов. Инвесторам нужно где-то строить, городу — сохранить рабочие места, а предприятиям — свой бизнес. Удается ли сохранить баланс интересов?

— Общей схемы нет и быть не может. С каждым предприятием идет индивидуальная работа, потому что ситуации на объектах очень разные и часто весьма сложные. Основная проблема — недружественные поглощения предприятий. А история конфликтов базируется на этапе приватизации предприятий в начале 90-х гг. Тогда многие из них пошли по обоснованному в тот момент простому пути — стали продаваться различным компаниям. Продавали свои площади, образовывали акционерные общества. А сейчас мощные инвестиционные компании, заинтересованные в застройке, используют все возможности для получения прав на предприятие и его дальнейшую ликвидацию. В итоге таких поглощений сотни рабочих остаются на улице. Задача же города — в каждом конкретном случае разобраться в жизнеспособности производства, вариантах его переноса и экономически рассчитать схему его перебазирования на периферию, где предприятие может получить современные цеха, нормальные условия для работы.

— Какая структура взаимодействует с предприятиями от имени города?

— В ЦАО — ГУП “Центр”. Это городской заказчик, который ведет техническую работу с предприятиями, производит расчет экономических показателей, координирует работу по подготовке всей необходимой документации.

— Сколько времени в среднем занимает определение судьбы одного предприятия?

— Два-три года — это благоприятный сценарий. Но часто — дольше, особенно в последнее время, когда мы перешли к рассмотрению комплексных перспектив целых коммунальных зон. Например, районов Пресни, Басманного, Замоскворечья.

— При застройке промышленных территорий жильем или объектами инфраструктуры должны быть проведены реабилитационные мероприятия и изменено назначение участка?

— Безусловно, территории промзон и жилья имеют разный режим градостроительного регулирования. При выводе предприятий мы проводим реабилитацию территории, включая почву, либо оставляем невредную производственную функцию, например предприятие по сборке часов (как на соседнем со зданием префектуры ЦАО участке, где расположен Первый часовой завод).

— Многие ли предприятия действительно были перебазированы или большинство из них просто ликвидируются?

— Перебазированы на новые места завод “Пролетарский труд”, Пятый троллейбусный парк, завод “Москарс”, ЗиЛ. Показательный пример — фабрика “Красный Октябрь”, совладельцем которого является группа компаний “Гута”. Территория этого предприятия подпадает под действие программы создания туристско-рекреационной зоны “Золотое кольцо”, и вопрос о судьбе участка не единожды рассматривался на комиссии по перебазированию, ликвидации и реформированию предприятий. Было принято решение, что все производственные мощности переносятся на Бабаевскую фабрику, в Красносельский район. Двойная выгода: сохраняются рабочие места и Бабаевская фабрика модернизирует производство, а с другой стороны, в самом центре города, на набережной, освобождается место. Разве не разумное решение?

— Однако его долго и конфликтно искали. Известно, что “Гута” планировала строить на территории “Красного Октября” элитное жилье, что не соответствовало планам московских властей на использование этой зоны.

— Территория “Красного Октября” — это жемчужина туристской зоны “Золотого кольца” Москвы. И несмотря на очевидную коммерческую выгоду элитного строительства, на этой территории необходимо комплексно развивать и торговые, и рекреационные функции. Поэтому необходимо соблюдать баланс интересов собственников участков и города. И в таком русле сейчас проводится очень большая работа по координации усилий всех собственников, инвесторов зоны “Золотого острова”.

— Некоторые объекты, например скверы, набережные, которые запланированы на участках “Золотого острова”, правообладателям участков строить невыгодно — их нельзя коммерчески использовать. Такие участки будут отданы инвесторам как обременение?

— Инвесторов, имеющих в этой зоне собственность, не обременяют обязательствами профинансировать нерентабельные проекты. Финансирование программы идет из двух источников: от инвесторов и за счет инвестиционной программы правительства Москвы. Например, строительство пониженной набережной оплатит город, а создание пешеходной зоны, где предусмотрена собственность на парковочную зону, магазины, инфраструктуру, — это инвестиционный проект.

— Много ли в ЦАО недостроенных объектов и как будет определяться их дальнейшая судьба?

— У нас есть объекты недостроя, в основном федеральные. Например, Ульяновская набережная, 22, — объект явно не инвестиционный. Жалко и обидно годами смотреть на этот недострой. Мы несколько раз обращались с просьбой заняться участком в Мингосимущество, в Минобороны. Нас сначала обнадежили, что Минздрав нашел деньги, потом объект неожиданно передали в распоряжение Минобороны. До сих пор объект не сдан.

— Почему бы столичным властям не выкупать федеральный недострой на своей территории? Минимущество за счет продажи их инвесторам уже сбросило со своего баланса десятки таких объектов.

— Такой вариант предлагался и мэром, но, насколько я знаю, процедура выкупа не определена. И с объектами, недостроенными, но представляющими интерес для инвесторов, разобраться при желании можно. Но что делать с многочисленной недвижимостью в границах города, которую занимают федеральные структуры, но поддержанием которой никто не занимается? Например, усадьба Разумовских в Басманном районе. Эту уникальную усадьбу-памятник, которая требует серьезной реставрации, занимает сейчас Федеральное агентство по спорту. Другой пример — промышленная территория и завод “Армо”. У федеральной власти нет средств на поддержание своей собственности в должном состоянии.

— Как не раз уже говорилось, для определения стороны, ответственной за ту или иную территорию, необходимо провести разграничение земли между субъектами Федерации. Тогда Москва получит свои участки с соответствующими обязанностями и правами, а федеральная власть — свои. И, кстати, по предварительным оценкам, большая часть территории ЦАО может оказаться федеральными владениями.

— Комментировать возможный объем федеральных участков в центре — значит добавлять очередную головешку в костер и без того спорных отношений. Есть комиссии и по памятникам, и по земле, есть определенные итоги их работы. Остались нерешенные вопросы, но я думаю, что стороны разберутся. Работа ведется постоянно.

— В ЦАО строится много объектов коммерческой недвижимости — торговых, офисных центров. Новое жилье — только элитные дома. Не отмечается ли в округе сокращение населения?

— Население в центре не уменьшается, а ближайшие два-три года, думаю на 10-15% увеличится. Никакой политики выживания людей из центра идти не будет. Мы строили и будем строить социальные объекты, катки, стадионы, и не для “избранных”, а открытые, общедоступные. Зачем бы нам тратить бюджетные деньги на такие проекты, если планировалось бы сокращать жилые зоны в ЦАО?

— Объемы строительства жилья в округе не сокращаются?

— Мы ежегодно вводим более 300 000 кв. м жилья. Из них за счет бюджета строится порядка 70 000-80 000 кв. м, а через год-два будет еще больше — около 130 000 кв. м.

— За счет каких территорий вы рассчитываете увеличить объем ввода муниципального жилья?

— В этом году мы предложим мэру программу, которая позволяет задействовать для новостроек территории с пятиэтажными домами несносимых серий. Мы разработали схему, позволяющую делать это не за счет инвесторов, которым это зачастую бывает невыгодно, а только за счет бюджетных средств, поступающих городу от продажи жилья точечной застройки в наиболее дорогих зонах города. Мы рассчитали, что получим выход нового жилья с коэффициентом 2,5-3. Этого хватит, для того чтобы оставить жителей сносимых домов в своем микрорайоне и еще переселить жителей ветхих домов из территорий точечного строительства. Пример — Рогожская улица в Таганском районе. Там при переселении жителей — а переезжать им приходится только через дорогу — не возникло ни одного вопроса, нет ни одного суда.

— Какие новостройки возводятся в этих зонах?

— Серий П-3М, П-44Т.

— Разве строительство панельного жилья в ЦАО не запрещено?

— Это модернизированные серии, с улучшенной планировкой. Ими застроен Госпитальный Вал, сейчас застраивается Лефортово.

— Как вы считаете, какие события повлекли уход с должности префекта ЦАО вашего предшественника — Геннадия Дегтева?

— Я не думаю, что это связано с плохой работой Геннадия Валентиновича. Он очень сильный руководитель, а для меня практически учитель. И ушел он, можно сказать, с повышением — в тендерный комитет по организации конкурсов и аукционов, который сейчас во многом определяет политику и идеологию отношений инвесторов и власти. Я не могу сейчас сказать, какие соображения были у мэра Москвы, когда он перевел Дегтева, и не буду, не готов обсуждать слухи, которые ходят по городу о якобы каких-то личных конфликтах моего предшественника.

Алена Шевченко Ведомости
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...