Береги землю смолоду

Подмосковная земля, как и любой ограниченный природный ресурс, постоянно растет в цене. А там, где крутятся большие деньги, сразу же появляются аферисты, желающие нажиться за чужой счет. Так было всегда, да и в будущем вряд ли что-то изменится. Если проблему нельзя решить, нужно хотя бы знать, как от нее защититься.

Возможно ли уберечься от агрессивных поглощений, или, проще говоря, рейдерства?

 

 

С помощью специалистов мы постараемся разобраться в этой проблеме.

История вопроса
Карл Маркс писал, что частная собственность на землю рождает войны и вооруженные конфликты. История многих стран показывает, что практика агрессивных поглощений существовала давно. Наиболее ярким примером, пожалуй, можно назвать «огораживание» земель в Великобритании конца XVIII – начала XIX веков.

Первые рейдерские захваты земель в современной России начались в конце 90-х годов прошлого столетия. Тогда еще не существовало практики прямой скупки земель, сделки оформлялись через долгосрочную аренду. Обострение ситуации произошло после принятия закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», когда стала возможна продажа земель.

«Началом историии этого «замечательного» явления в нашей экономике принято считать 2002 год. Явление абсолютно объективно. Если существуют земли, особенно такие как у нас в центральном районе России, заброшенные, на которых ничего нет, которые давно не используются в сельском хозяйстве, иногда уже по 17 лет. Они засорены, засолены, и вернуть их в оборот будет стоить очень больших денег. Такие земли привлекают захватчиков», - говорит декан Школы экономики земельных рынков Академии народного хозяйства при Правительстве РФ Елена Иванкина.

В период с 2002 по 2006 годы темпы роста стоимости земельных участков поражали своей скоростью. По данным агентства Rway, рост стоимость земли только за последние полтора года составил от 180 до 380 процентов. Естественно, рейдеры не могли упустить такую возможность заработать.

Дело техники
С технической точки зрения процесс агрессивного поглощения довольно прост. Во многом рейдерам помогает неразбериха, которая творилась в 1992-1994 годах, когда колхозы и совхозы реорганизовывались в Акционерные общества и крестьяне передавали свои земельные паи в уставные капиталы Обществ. Ни председатели колхозов, ни крестьяне толком не знали для чего они это делали и смогут ли они потом получить свои земли обратно.

Рейдерство
Злую шутку сыграли регистрирующие органы, которые не успевали выдавать земледельцам свидетельства о собственности на паи. Получилось так, что земля номинально уже была передана в уставной капитал в 1992 году, а свидетельство о собственности могло быть получено только в 1994-ом. Это и явилось причиной спекуляций на рынке. Сейчас рейдеры активно ищут хозяйства, где свидетельства о собственности остались на руках у людей и скупают их за копейки, пользуясь бедностью и жадностью крестьян. Далее схема раскручивается очень просто.

«Объявляются люди с правами на эти земельные участки, которых часто даже не было в дольщиках колхозов и совхозов и претендуют на земли, якобы незаконно присвоенные хозяйствами. Безусловно, тут и присутствует подкуп чиновников, подкупается руководство Земельного комитета, Регистрационной палаты. Иногда подменяется интерес государственный, муниципальный частным. Говорится, что изъятие будет произведено, потому что земля неправильно используется, и произведено в муниципальных целях. После этого в генплане развития района должно быть записано, что на этом месте будет школа, больница или детский сад. Но этого не происходит. Почему? Потому что это частный интерес, который выдают за государственный», - продолжает Елена Иванкина.

Чтобы схема действия рейдеров стала более ясной, приведем пример. Пример, конечно, спорный, но весьма показательный. Громкое дело последних месяцев – судебный процесс над главой компании «Вашъ Финансовый Попечитель» Василием Бойко. Напомню, что его обвиняют в мошенничестве в особо крупных размерах, а также легализации денежных средств.

По совокупности эти обвинения «тянут» на 15 лет лишения свободы. По версии следствия, в 2002-2003 годах, в процессе скупки земельных паев в Рузском районе, «неустановленные лица» подделали несколько документов от 1992 года, устанавливающих права членов совхоза имени Льва Доватора на землю. Для этого были подделаны протокол о проведении учредительного собрания АОЗТ «Имени Доватора», протокол правления АОЗТ о принятии земельных паев сельчан в уставный фонд общества и устав общества, который юридически закреплял передачу земельных паев сельчанам. Вроде бы, рейдерство в чистом виде.

Но у компании «Вашъ Финансовый Попечитель» свое видение ситуации. Руководство одного из крупнейших землевладельцев Подмосковья считает, что рейдерские методы захвата земель применяют как раз по отношению к ним: «Цель этой атаки, – уверена гендиректор «Вашего финансового попечителя» Мария Лобода, – отобрать наш бизнес, и правоохранительные органы используются как орудие для достижения этой цели». По словам гендиректора, ей известны лица, заинтересованные в уголовном преследовании Василия Бойко, раскрывать фамилии и названия компаний она отказалась. Тем не менее, напрямую связывает арест господина Бойко с борьбой за контроль над землей в Рузском районе. Сложно со стопроцентной уверенностью сказать, кто прав, а кто виноват. Поэтому оставим это запутанное дело следствию.

Рейдеры в политике
Ситуацию с агрессивным захватом земель усугубляет связь рейдеров с различными политическими силами. Особо активно политики вмешиваются в дела, где речь идет о свидетельствах о собственности, оставшихся на руках у крестьян. Простые земледельцы, по традиции, считаются обиженными и обездоленными, «наехать» на которых может кто угодно. В подобных ситуациях сразу же возникает какая-нибудь партия и начинает строить политический капитал. Партии защищают интересы селян, проводят митинги, рассказывают в СМИ о том, как в очередной раз безобразные олигархи, сидящие на мешках с деньгами попытались обмануть крестьян. «На самом деле за всем этим стоит, как в хороших американских детективах, интерес «сенатора, который хочет стать президентом». Интерес политической партии, которая хочет набрать электорат, очки в избирательной кампании. То есть здесь, как и во всей политике, нет честной игры и очень трудно здесь определить, кто прав, кто виноват», - высказывает свое мнение Елена Иванкина.

Спасение утопающих
Практика показывает, что отражать попытки рейдерских захватов довольно легко. Зачастую, они идут с нарушением всевозможных законов, как местных, так и федеральных. Существуют различные консультационные центры, в которых работают профессиональные юристы в области земельного права.

Но одним земельным правом обычно дело не ограничивается. В зависимости от ситуации, приходится привлекать смежные области юриспруденции. «Работа юриста заключается в том, что надо смотреть, насколько все это законно. Особенно это важно, когда надо привлекать смежные отрасли права, не только земельное, но надо еще смотреть специальное законодательство – о закрытых административно-территориальных образованиях. Когда мы защищали интересы ТСЖ, на их территории хотели построить торговый комплекс очень сильные московские застройщики, нам пришлось изучать Градостроительный кодекс, московское законодательство об инвестиционных контрактах, все законодательство о ТСЖ. То есть наши юристы никогда не ограничиваются одной областью», - комментирует ситуацию декан Школы экономики земельных рынков Академии народного хозяйства при Правительстве РФ Елена Иванкина.

Существует и другой подход к защите своих интересов. На сегодняшний день многие рейдеры перепрофилировались в защитников поглощаемых предприятий. То есть, они предоставляют защиту от своих же коллег, получая за это неплохие и вполне легальные деньги. Для примера, удачная защита может принести доход до 20 процентов от рыночной стоимости активов защищаемого.

Кроме того, существуют способы защиты своих интересов еще до того, как возникнет конфликтная ситуация. Существуют элементарные правила безопасности, следуя которым можно оградить себя от нападок рейдеров. О них мы попросили рассказать Руководителя проектов Департамента девелопмента Управляющей компании «МАСШТАБ» Дмитрия Краснова: «Если документооборот собственника земель поставлен нормально, а конфиденциальная информация, уставные документы и печать недоступна посторонним лицам, то найти лазейку, для того чтобы подделать подписи и сделать левый протокол собрания акционеров, как правило, невозможно».

По словам Краснова, для предотвращения рейдерских захватов предприятию рекомендуется также избавиться от мелких акционеров, которые могут продать свои акции недружественной структуре. Это может послужить началом захвата: «Схема действий рейдерских компаний на предприятиях примерно следующая. Вначале скупается небольшой процент акций предприятия. Имея на руках даже 1% акций, акционер может потребовать предоставления реестра акционеров и получить доступ к их адресам и телефонам. Следующий шаг – обзвон держателей акций, уговоры, обещания или угрозы. Результат - скупка акций. Став обладателем если не контрольного, то существенного пакета акций, акционер собирает альтернативное собрание акционеров, на котором выбирается новый генеральный директор, который сопровождаемый вооруженной охраной идет «поздравлять» бывшего генерального», - добавляет Дмитрий Краснов.

Правительственные меры
Юрий ЛужковАналитики и землевладельцы не раз говорили о том, что без помощи правительства справиться с рейдерами невозможно. Да и высокопоставленные чиновники неоднократно высказывались по проблеме. Буквально на днях мэр Москвы Юрий Лужков заявил, что намерен обратиться к Президенту России Владимиру Путину с просьбой защитить подмосковные земли от недружественных захватов. Правда, не все, а только их часть – детские летние лагеря отдыха. «Подмосковные лагеря являются объектами внимания рейдеров - тех, кто хочет их прихватить, перепрофилировать и разместить там коттеджный поселок», - сказал Лужков. И реакция властей не заставила себя долго ждать. Хорошей альтернативой рейдерству является программа поддержки малоэтажного строительства, разрабатываемая сейчас в Государственной Думе. Программа подразумевает предоставление дотаций на проведение коммуникаций и бесплатной земли кооперативам граждан, желающих жить в малоэтажных домах.

Так как застройщиками будут выступать сами граждане, сильно снизятся финансовые затраты и себестоимость такого жилья. Но и здесь не все просто. По мнению Валерия Мищенко, директора по развитию Инвестиционно - строительного Холдинга Rodex Group, реализация этого проекта не представляется возможной: «Надо совершенно четко понимать, что кроме девелоперов, крупных строительных организаций, никто самостоятельно земли не застроит. Я не говорю даже про то, что люди сами не смогут обеспечить себя социальными объектами - кафе, ресторанами, школами и больницами. Но и это не главное. Кто будет заниматься эксплуатацией поселков? Элементарно, мусор вывозить кто-то ведь должен». Как обычно, то что красиво выглядит на бумаге, в жизни выходит несколько кривовато. Сложно сказать, поможет ли этот законопроект реально бороться с рейдерами. Как говориться, время покажет.

Перспективы
В ближайшем будущем вряд ли проблема рейдерства будет решена. Высокие темпы роста цен и практически полное отсутствие свободных участков провоцируют агрессивные захваты земель. Что же касается защиты от нападок, то, как мы видим, она существует. Внимательное отношение к своим активам поможет решить большое количество проблем.

Материал предоставлен порталом по загородной недвижимости Коттедж.Ру.

www.cottage.ru
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...