Игра в классики

Загородная недвижимость в вопросе классификации пока не определилась. Поэтому трудно понять, что имеется в виду, когда при описании коттеджа продавец наделяет его пышными эпитетами вроде "суперэлитный" и "мегастатусный". До тех пор, пока вы сами не убедитесь в справедливости столь смелого позиционирования, следует считать, что вас пытаются соблазнить. Почему? Да именно потому, что в сегменте рынка загородного жилья пока еще нет четкой классификации.

 

 

Если вас этот факт не особенно удручает, но все-таки хотелось бы ориентироваться в ситуации на рынке, то собранная нами информация будет вам полезна.
Опрошенные нами эксперты связывают это с проблемами объективного и субъективного порядка. К последним относится конкурентная среда: застройщики и риэлторы не спешат признавать чьих бы то ни было преимуществ. Даже если кто-то и возьмется за разработку безупречной системы классификации, ее сочтут непригодной по одной простой причине: "не наша"...
Профессиональные игроки рынка разрабатывают собственные системы (часто без претензии на общепризнанность), просто чтобы облегчить взаимопонимание хотя бы между собственными сотрудниками.
Например, компания "МИЭЛЬ-Недвижимость" делит объекты на классы "эконом" (стоимость участка до $25 тысяч и готового дома до $80 тысяч), "эконом+" (до $50 тысяч и $150 тысяч соответственно), "бизнес" (до $100 тысяч за участок и $300 тысяч за коттедж), "бизнес+" (до $250 и $800 тысяч) и "эксклюзив" (выше предыдущих сумм). Владимир ЯХОНТОВ, директор управления загородной недвижимости "МИЭЛЬ" объясняет сегментирование по ценовому признаку отсутствием полноценного территориального зонирования Подмосковья. Он считает, что цена объекта "отражает наибольшее количество потребительских характеристик".
Однако мнение Германа БАРЫША, руководителя департамента "Замосковье" компании "Домострой", не совпадает с вышеприведенным. "Разброс цен на коттеджи очень широк, - говорит он, - причем под идентичными по цене предложениями может скрываться как обычный дом в деревне, так и комфортабельная загородная резиденция в охраняемом коттеджном поселке".
Некоторые эксперты рынка убеждены: никакую классификацию в нынешних условиях создать невозможно. Петр ВАСЮТИК, руководитель филиала "На Маяковской" компании "Новый город", - считает, что даже на цену ориентироваться не стоит: для состоятельного покупателя это едва ли не последний по значимости критерий. "По опыту работы с такого рода клиентами мы знаем, если коттедж им понравится, - готовы переплачивать".
Сегодня оценивать уровень элитности загородной недвижимости, считает П. Васютик, можно только одним способом: выработать некие рамочные критерии и тестировать данный объект на соответствие им. Если совпадает хотя бы большинство характеристик - хорошо, если все - объект, безусловно, элитный.
На первое место в подобной "табели о рангах" следует поставить престижность места. В этом смысле Рублево-Успенское шоссе стало своего рода визитной карточкой: многие люди искренне считают, что жить где-либо еще им просто неприлично. Вторая составляющая - социальный статус проживающих. Чем более высокопоставленные люди живут в поселке - тем лучше. Чем больше таких поселков на направлении - тем выше его общий рейтинг. Помимо Рублево-Успенского, традиционно популярны Калужское шоссе (район Архангельского, Ватутинок), места на "большой воде" к северу от Москвы - Клязьминское, Пироговское, Пестовское водохранилища. А также "стародачные места", которые есть практически на любом направлении - но они узколокализованы.
Уровень проживающих диктует и качество инфраструктуры - магазинов, школьных и медицинских учреждений. Здесь пальму первенства опять-таки держит Рублево-Успенское шоссе. Ближнее Подмосковье старается не отставать: торговля и бытовые услуги приобретают все более цивилизованный вид. Другой вопрос, что не везде они выходят на уровень VIP, (как на Рублевке), но это и не всем необходимо.
Следующий момент - безопасность. По-настоящему элитные места охраняются не только на входе и выходе, но и ведется контроль за территорией поселка. Здесь без разрешения владельца вам не позволят сфотографировать ни общий вид поселка, ни отдельный дом. Со временем должны формироваться благополучные районы, где можно чувствовать себя в полной безопасности не только внутри коттеджного поселка, а и за его оградой. Но пока наличие усиленной вооруженной охраны, пристально следящей за каждым приближающимся подозрительным субъектом, подтверждает существование проблемы безопасности.
Другой важнейший параметр - экология и рекреативность. Когда исторически формировались престижные места, сильные мира сего не только выбрали для своего проживания самое лучшее - сосновые боры, песчаные почвы, чистую реку. Хорошую экологию берегли - не строили заводы, запрещали свалки, ограничивали размеры поселений. Даже идущая вдоль Рублевки железнодорожная ветка предусмотрительно сделана одноколейной, и интервалы между электричками - час-полтора: обслуживающий персонал имеет возможность приехать на работу, а число праздношатающихся ограничивается.
Следующий фактор - наличие в коттедже всех коммуникаций достаточной мощности. Так, чтобы включение в новогоднюю ночь всех имеющихся в поселке саун, а также пары чайников и камина не приводило к вынужденному "романтическому" сидению при лучине.
Дом, позиционируемый как элитный, должен иметь соответствующий внешний вид. Речь идет об архитектуре, качестве строительных материалов, и гармоничному ландшафту. В этом контексте неубедительно выглядят дома из пеноблоков, а многоэтажные строения на небольших участках - и вовсе нелепо. Специалисты отмечают консервативность российского рынка загородного строительства, поскольку кирпич и дерево (в пропорции примерно 80 к 20) остаются основными строительными материалами.
Рациональную организацию внутреннего пространства в доме тоже следует отнести к одному из существенных признаков хорошей практики. В этой связи одним из показателей элитности является гармоничная пропорция соотношения жилой и нежилой площади (примерно 60 к 40).
Появилась тенденция к снижению этажности домов. Сегодня покупатели хотят два этажа максимум, а многим нравится жить в одноэтажном доме. Связано это с тем, что многоэтажность создает излишнюю суету: то зазвонил оставленный на другом этаже мобильник, то вспомнили о забытой на плите кастрюле. Среди других планировочных упрощений - отказ от масштабных подвалов, где прежде затевались бассейн, сауна и т.д. При полноценной инфраструктуре поселка это теперь считается излишеством.
Те же принципы гармонии должны реализовываться и при планировке всего поселка. Стараясь извлечь максимальную выгоду, застройщики могут проиграть, продавая буквально каждую сотку земли... Теперь непременное условие - наличие общих рекреационных зон и дорог (нормальных по ширине).
...Разумеется, реальная жизнь вносит свои поправки. Часто разные параметры поселка плохо гармонируют друг с другом, приходится жертвовать чем-то одним ради другого. Например, прекрасно развитые магистральные коммуникации могут быть протянуты от стоящих невдалеке высотных домов - в этом случае нарушается рекреативность места. Другой распространенный конфликт - экологии и транспортной доступности. Сегодня многие покупатели готовы в разумных пределах пожертвовать первой ради упрощения маршрута на работу и обратно. В этой связи в последнее время очень популярными становятся места, расположенные рядом с Москвой, - небольшие поселки-"аппендиксы", ветвящиеся практически по всем направлениям. На МКАД от них можно попасть буквально за пять минут, и этот факт дает им серьезное конкурентное преимущество.
Салонъ Недвижимости
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...