Как продать "домик в деревне"

Помните рекламу — жизнерадостная старушка поит молоком внуков, а голос за кадром утверждает: «Хорошо иметь домик в деревне!» Действительно, наверное, хорошо время от времени наезжать к хлебосольной бабушке на молоко и сметану... А вот иметь такой домик, особенно если он находится где-нибудь километрах в 80 по Щелковскому шоссе, да еще вблизи коровника или по соседству с ЛЭП, это уж, как говорил герой одного известного анекдота — увольте, увольте...

Пусть за ближайшим лесом протекает речка, журчит родник, вода которого (до постройки коровника) славилась своим вкусом на всю округу. Пусть в ближайшем перелеске (еще лет пять назад не загаженном ржавеющими остовами погибших «запорожцев», «жигулей» и «москвичей») водятся во-о-т такие грибы. Но постоянно жить в таком домике — удовольствие еще то.

 

 

На работу в Москву — не наездишься, если ты только не корреспондент «Авторадио», постоянно сообщающий об одной, но большой пробке на протяжении всего пути — деревенский домик — место работы — деревенский домик.

И инфраструктура деревень, где находятся такие «домики», почему-то оставляет желать лучшего. Кто-то, конечно, и в этом находит прелесть. Представьте себе: вы встаете рано утром, еще до восхода солнышка, надеваете кирзовые сапоги и бежите кросс километров семь до ближайшего магазина.

Если все-таки деревенский экстрим не ваше любимое времяпрепровождение, то в этом случае появляется желание продать дом и купить что-то получше. Или подождать годик-другой, глядишь, цены подрастут? Или, может, покрыть его новой черепицей, пробурить скважину, установить септик — и продать как элитный коттедж?

На все четыре стороны

Для того чтобы принять соответствующее решение, нужно выяснить некоторые вопросы.

Первое: в каком направлении и на каком расстоянии от Москвы находится ваш дом. Западное направление на рынке загородной недвижимости Подмосковья традиционно пользуется спросом, как самое экологически чистое. Основная тенденция, которая прослеживается в этом году, — рост популярности Новорижского направления, которое на сегодняшний день является наиболее перспективной альтернативой Рублевке. Вероятно, в ближайшем будущем им достойную конкуренцию составит Калужское шоссе. Разумеется, важную роль играет и вопрос престижа. Рублевка, Новорижская трасса у всех на слуху и в особых комментариях не нуждаются.

Как всегда, велика тяга покупателей к участкам и новому строительству вблизи «большой» воды. Если рассматривать ценообразование, то сейчас стоимость «красоты места» (вид на воду, панорамные виды и т. п.) составляет 15–50%. Примерно такая же разница в цене между участком с лесными деревьями и без таковых.

Также востребованным является северное направление — Дмитровское и Осташковское шоссе. Особенно территория вокруг Пироговского водохранилища.

Если ваше владение находится на западе, северо-западе, севере и северо-востоке от Москвы — другими словами, между Минским и Ярославским шоссе, включая окрестности, то вам повезло в отношении возможной продажи дома или участка. Скажем так, загородная недвижимость оказалась в зоне повышенного спроса. Цена в среднем — $1000–1500 за сотку. Стоимость особо привлекательных участков доходит до $10–15 тыс. за сотку.

Объяснить популярность и соответственно ценность вашего землевладения возможным покупателям будет несложно. Во-первых, замечательная экология: лес, речка. Ветры, дующие с запада и северо-запада, приносят с полей и лесов чистый воздух, напоенный ароматами трав. Во-вторых, добраться к вам на автомобиле — не проблема. Для сравнения: за 20 мин по Новорижскому шоссе можно отъехать от Москвы на 30 км, а за те же 20 мин по Горьковской трассе вы сможете добраться лишь до четвертого светофора в Балашихе. Но это, конечно, исключая Ленинградское и Рублевское шоссе, — одно из-за вечных пробок до аэропорта, другое — из-за частого проезда президента.

Если же ваша собственность находится на юге, востоке или юго-востоке от Первопрестольной, то его финансовая ценность окажется относительно невысокой. Сегодня самые дорогие участки на востоке столицы расположены в Салтыковке и Купавне по Горьковскому направлению, а равно в Томилине, Малаховке, Быкове, Ильинском и Кратове по Казанскому направлению. Расположенный в одном из этих мест участок земли может быть оценен $1000–2500 за сотку.

Теперь о расстоянии. Так сложилось, что 35-й километр от МКАД по этим направлениям — своеобразная граница востребованности. Но и здесь в зависимости от удаления от кольцевой автодороги цена меняется очень заметно. К примеру, участок в Салтыковке (Горьковское или Носовихинское шоссе, 5 км от МКАД) площадью 35 соток продавался за $80 тыс., а в 38 км от МКАД участок 15 соток, с магистральным газом, подведенными водой и электричеством (рядом лес, речка, пруды) — всего за $11 тыс.

Самое «забавное» — продавать участок в районе Шатурторфа. Там за участок 12 соток просят 25 тыс. руб. Однако и столько не дают. Желающих построить дом на болоте с горящим торфом как-то не находится. В таких местах продать земельный надел удается крайне редко.

Итак, с направлением в общих чертах определились: дома и участки на западе и севере продаются быстро и дорого, на востоке и юге — долго и дешево.

Вместе с тем известные риэлторские компании работают скорее с клиентом, чем с недвижимостью. Покупатель не всегда отчетливо представляет, что именно он хочет приобрести. Как признаются риэлторы, достаточно часто человек, имеющий возможность приобрести дом на так называемом престижном направлении, останавливал свой выбор, скажем, где-то в районе Горьковского шоссе. Бывает, что человек увидит дом на совершенно, казалось бы, не интересующем его направлении и поймет, что этот дом — его. Ему там нравится, ему там хорошо, его там все устраивает, кроме названия шоссе. И он понимает, что ему нет разницы, будет написано Алтуфьевское или Осташковское шоссе, главное — он покупает именно то, что ему нужно. Поэтому то, что участок находится на так называемом «непопулярном» направлении, не дает повода ставить на нем крест.

Продать можно все

Так что, где бы ни находился ваш участок, шансы продать его всегда имеются. Но как поднять цену вашей недвижимости, если вы решите все-таки ее продавать? Конечно, существует вероятность, что лет через десять она, то есть цена, поднимется, но нужно ли оно вам будет тогда? К тому же, если сегодня за участок дают две тысячи, имеет ли смысл ждать десять лет, чтобы теоретически заработать еще две. Почему теоретически? Потому что, если направление непопулярное, то и через 20 лет цена может не сильно измениться. Конечно, если за участок с вашим домом уже сегодня дают тысяч сто, не рублей, конечно, и у вас пока нет срочной потребности в деньгах, то, наверное, и торопиться с продажей нет смысла. Зачем отказываться от замечательной возможности понаблюдать, как цена вашего участка увеличивается каждый месяц долларов на восемьсот? Причем без всяких усилий с вашей стороны.

Если же вы все-таки решили — продавать, то что можно сделать, чтобы облегчить продажу? Прежде всего, неплохо бы провести уборку территории, избавиться от различного хлама, который бы мог придать участку вид захламленности и заброшенности. Расходов — никаких, а выглядит объект уже более заслуживающим тех денег, которые вы за него собираетесь запросить. Кардинальные изменения — подвод коммуникаций, капитальный ремонт и подобные капиталоемкие действия себя не оправдывают — цену загородной недвижимости они не повышают, а только делают ее более ликвидной, т. е. увеличивают ее шансы быть проданной.

Если будет разумная цена на дом, то, где бы он ни находился — обязательно продастся. Просто не совпадает у продавцов соотношение реального вложения денег в дом и конечной стоимости дома. Надо просто понять, что дом на Горьковском направлении не будет стоить столько, сколько стоит дом на Рублевке. При разумном подходе продавца к ценообразованию риэлторы не боятся браться за дома, расположенные в любом направлении.

Так или иначе, от «домика в деревне» почти всегда можно избавиться, получив за это некоторую сумму. Только не будете ли вы ностальгически вздыхать, в очередной раз слушая бодрый голос диктора: «Хорошо иметь домик в деревне»?

Сергей Шунин

Сергей Ганусов
Менеджер отдела загородной недвижимости отделения «БЕСТ-Недвижимость» на Кузнецком мосту:
— Строительство дорогих объектов на непрестижных направлениях сейчас не ведется, так как это нецелесообразно. Дело в том, что человек, купивший или построивший дорогой дом на таком направлении, сможет потом его продать только по более низкой цене.
Спрос на дома присутствует, и он будет постоянным, так как слои населения разные. Это будет интересно как минимум для тех, кто живет в районах, примыкающих к трассам. Те, кто не может позволить себе приобрести жилье в дорогих районах Подмосковья, покупают его в более дешевых.
Сегодня наибольшим спросом пользуются деревянные дома, так как они полезнее для здоровья. Такие дома стоят дороже кирпичных из-за более сложной технологии строительства и ряда требований, предъявляемых к качеству древесины, в частности к ее просушке. Средняя цена деревянного дома колеблется в пределах $50–100 тыс.

Наталья Васильева
Начальник отдела загородной недвижимости АН «Кутузовский проспект»:
— Сейчас, в начале зимнего сезона, при покупке загородного жилья люди больше всего руководствуются степенью готовности дома к эксплуатации. Например, дом, в котором проведены коммуникации, но отсутствует чистовая отделка, купят скорее, чем тот, где есть отделка, но еще нет коммуникаций. Лучший случай — это когда дом сдан «под ключ» и в нем можно начинать жить.
Наибольшей популярностью пользуются дома небольшой этажности. Как правило, в доме два, максимум три этажа. Сегодня в моде дома большего периметра, но относительно небольшой высоты.
В ближайшее время будут дорожать предложения на западе и северо-западе, прежде всего за счет хорошей экологии этих районов.

Владимир Яхонтов
Директор управления загородной недвижимости «МИЭЛЬ-Недвижимость»:
— Основные причины непопулярности восточных направлений — это индустриализованность и, как следствие, загрязненность этого региона. Кроме того, плохое состояние трасс и их низкая пропускная способность не добавляют им популярности. В этом отношении весьма показательно Щелковское направление — узкая трасса, которая проходит через довольно большое количество населенных пунктов, что заметно сказывается на скорости перемещения. Не следует также забывать о расположенных на востоке торфяниках, где время от времени вспыхивают сильные пожары. Мало кто готов платить деньги за такое соседство.

Светлана Кондачкова
Начальник отдела загородной недвижимости компании МИАН:
— На востоке столицы изначально были расположены многие рабочие кварталы. Сейчас участки и дома в восточном направлении, к которому относятся, в частности, Горьковское и Рязанское шоссе, не являются популярными среди покупателей. Здесь цены наиболее низкие по рынку. Одна из причин низкого спроса — перегруженность относящихся к этому направлению трасс.
Спрос на дома, расположенные на том или ином шоссе, определяется экологией направления, наличием водохранилищ, отсутствием аэропортов и вредных производств, качеством дороги. Например, недвижимость на Ленинградском шоссе, которое относится к престижному северному направлению, стоит дешевле аналогичных предложений на Пятницком или Дмитровском шоссе из-за аэропорта Шереметьево.

Сергей Шунин Квадратный метр
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...