Клондайк или разбитое корыто?

Собственный загородный дом, расположенный на собственной же земле, - мечта любого россиянина. Но до недавнего времени о безоговорочной собственности речи даже и не шло.

Сейчас, с принятием Закона о собственности на землю, ситуация изменилась. Все чаще человек, обретающий загородную недвижимость, становится и владельцем земли, на которой она находится. По мнению специалистов, это и стало основной причиной бурного роста рынка загородной недвижимости, небывалого спроса, существенно опережающего предложение.

 

 

Как не ошибиться с выбором земельного участка под строительство? Что, где и как имеет смысл строить сегодня, чтобы недвижимость со временем только дорожала? Об этом и пойдет речь.

ДВОРЕЦ СПЯЩЕЙ КРАСАВИЦЫ
Каждый, кто хоть раз совершал вояж за пределы столицы, вдоль основных автомагистралей мог видеть малосимпатичную картину: массивные трех-четырехэтажные заброшенные "замки", возвышающиеся на фоне удручающего запустения. Здесь никто не живет, наверное, никогда не жил и, вряд ли когда-нибудь поселится. Такие дома, построенные в начале 90-х годов, сегодня вошли в разряд неликвидной загородной недвижимости. Причин тому несколько. Первая и основная - неудачный выбор земельного участка под строительство. Чаще всего горделивые "одиночки" возводились буквально в чистом поле и в непосредственной близости к автомагистрали. Объяснялось это тем, что человеку, даже очень состоятельному, довольно сложно самостоятельно осилить строительство хорошей дороги к дому. А регулярно вызывать на подмогу тягач, вызволяющий авто из бездорожья, удовольствия мало.
Вторая причина - коммуникации. Согласование документов, необходимых для подведения канализации, электричества, телефонного кабеля - задача не из легких, особенно если речь идет не о поселке, а об отдельно взятом объекте. Даже если кому-то и удавалось решить эту проблему, следом настигала другая: коммуникации имеют определенный "срок годности", после чего без должного технического обслуживания, планового ремонта и т. п. хозяин обречен на индивидуальный поиск сантехников, электриков и других специалистов.
Наконец, "дворцы" образца начала 90-х выдавали в своих хозяевах наивных гигантоманов: 1000 квадратных метров они считали оптимальным жилым ресурсом. А участок в15 соток рассматривали как вполне достаточный плацдарм для размещения дома в 3-4 этажа с бассейном, сауной, гаражом на несколько авто и еще двух домиков (для гостей и прислуги).
В общем, сегодня, когда требования к загородному жилью изменились, полуразрушенные "дворцы спящих красавиц" стоят в ожидании непонятно чего. Приходится констатировать: их шансы обрести новых хозяев минимальны. И в этой связи архитектурные недоразумения называются неприятным словом: "неликвид". Какие факторы следует учитывать, чтобы со временем вдруг не обнаружилось, что вы владеете неликвидом?

КОММУНАЛКА НА ПРИРОДЕ
Цивилизованный рынок загородной недвижимости очень молод. Коттеджные поселки, объединенные общей инфраструктурой, имеющие централизованные службы эксплуатации и собственную охрану, стали формироваться лишь к 1999 году. Застройщики позиционируют их по-разному: "элитный поселок", "поселок бизнес-класса" - но главный козырь все равно один, а именно, возможность уединиться в живописном уголке Подмосковья и на лоне природы вкушать чистейший воздух в любых количествах.
В отличие от воздуха земля имеет цену. Причем немалую. Равно как имеет цену (по законам рынка всегда отличающуюся от себестоимости) и любое строение, на этой земле расположенное. Известно, что лэнд-девелоперу выгодно нарезать имеющиеся в наличии гектары на максимальное количество наделов. Но иной раз, соблюдая собственные интересы, девелопер "забывает" учесть интерес потенциального владельца дома в коттеджном поселке. По мнению Евгения Михаленкова, начальника отдела маркетинга и аналитических исследований компании "ИНКОМ недвижимость", основным показателем этого является соотношение общей площади застройки поселка и размера земельных участков, прилегающих к каждому дому. "Можно поделить 2 гектара земли на 20 участков - и тогда владелец коттеджа будет чувствовать себя вполне комфортно, получив желанное уединение. Но есть примеры, когда на сравнительно небольшой территории строится несколько сотен домов, - говорит г-н Михаленков. - Сейчас, пока рынок загородной недвижимости активно растет, спросом пользуется практически любое предложение. Однако следует помнить: в случае замедления темпов роста или кризиса такие "коммуналки" - первые кандидаты для попадания в категорию неликвидных объектов. Мы полагаем, что предельное количество домов в коттеджном поселке ограничено цифрой 50, и, работая над нашими проектами, учитываем это обстоятельство".
С точки зрения риска масштабного заселения наиболее уязвимы открытые территории (поля и луга). Вообще-то любителей луговых просторов не так уж много, но все-таки они есть. Как правило, их воодушевляет идея создания дизайнерского ландшафта на своем участке. Однако, увлекшись флористическим творчеством, впоследствии "жители полей" могут с изумлением обнаружить, что проживают они уже не в чистом поле, среди рукотворных рощиц, а в густонаселенном "муравейнике". И трансформация эта произошла благодаря другому лэнд-девелоперу, который купил несколько гектаров сопредельной земли и заселил ее другими любителями биологических экспериментов. Таким образом приватность проживания на природе нивелировалась... Но этого ли вы хотели?
Неоднозначно и отношение специалистов к загородным таунхаусам. Мировая практика такова: таунхаус - жилье бизнес- и экономкласса. В России пока ситуация иная: девелоперы, экономя землю, начали предлагать поселки с таунхаусами (то есть, с минимальным земельным участком) на престижных направлениях. Маркетинговый недочет очевиден уже сейчас: массовый покупатель пока не готов платить около 200 000 долларов за любое жилье, хоть в городе, хоть за его пределами. А те, кто ищет возможности поселиться, к примеру, на Рублевке, не станут экономить на собственном реноме. Прецедент неликвида на первичном рынке загородной недвижимости, таким образом, уже создан.
Считается, что минимальный размер земельного участка, прилегающего к дому, - 20 соток, что, во-первых, дает возможность жить достаточно обособленно - главная цель, к достижению которой стремится каждый, кто перебирается за город. И даже если по соседству с вашим поселком возникла еще пара-тройка "собратьев", все равно собственный "ареал обитания" достаточно велик, чтобы окружение не сильно докучало. А во-вторых, обеспечивает ликвидность недвижимости и потенциальный рост ее цены.

БЛИЗНЕЦЫ-БРАТЬЯ?
Термин "новорусская архитектура", ставший синонимом безвкусицы, вошел в лексикон в начале 90-х годов. Сегодня за городом строят много, но архитектуры по-прежнему недостаточно.
Потенциальный покупатель может согласиться с архитектурной концепцией, предлагаемой создателями коттеджного поселка, но и может иметь возражения. В последнем случае ему придется подыскивать жилье в другом месте. Потому что абсолютное большинство застройщиков предлагают коттеджи, построенные по одному или нескольким проектам (которые и создаются для реализации в данном поселке). Многим же хочется жилья по-настоящему индивидуального. Но такие амбиции в рамках коттеджного поселения реализуются с определенной долей условности (покупаю, что предлагают, но думаю, что покупаю именно то, что хочу...).
Компании, уловившие тенденцию к индивидуализации загородной недвижимости, стали предлагать землю в коттеджных поселках под застройку без подряда. С одной стороны - неплохо, все-таки больше свободы. С другой - вызывает законное беспокойство: а не превратиться ли загородный рай в затянувшийся на годы строительный ад? Считается, что предложение земли под индивидуальную застройку актуально там, где и размеры участков велики, и земля дорогая. Это связано с тем, что человек, покупающий земельный участок стоимостью около миллиона долларов, едва ли ограничатся одним только фактом этой покупки. Скорее всего, логическим продолжением стает освоение приобретенной земли.
Так что же следует учесть тому, кто намерен жить именно в коттеджном поселке? Архитектурные акценты сместились в сторону большей функциональности здания. Нынешняя тенденция обозначилась совершенно четко: высота дома - не больше двух этажей. Существенно уменьшилась и площадь дома: оптимальное пространство для жизни семьи из 3-4 человек - 300 квадратных метров. Перебор площадей является как просто бытовым неудобством, так и нерациональной тратой средств. Ведь каждый дополнительный этаж требует проведения дорогостоящих коммуникаций, затрат на ремонт и т.д. По этой причине дома теперь стараются проектировать, как бы вытянув их вдоль участка, размещая основные функциональные помещения на одном уровне. А раз так - то и прилегающая территория должна соответствовать архитектурной концепции строения.
Итак, соотношение площади дома и размера прилегающего участка, нетривиальная архитектура - факторы, играющие на повышение или понижение цены вашей недвижимости в будущем. Задумавшись о покупке, оцените индивидуальные особенности поселка, в котором вы собираетесь жить. Верный выбор - максимум отличительных черт - может сделать вас в дальнейшем обладателем сокровища. Неправильный же, напротив, обладателем разбитого корыта.

ДЕФИЦИТ
При кажущейся перенасыщенности рынка, есть две категории земель, которые по-прежнему являются острым дефицитом. Первая определяется территориальным признаком: престижность направления, близость от Москвы. Наиболее востребована Рублевка. Ее стремительно догоняет Новая Рига: цены здесь растут в геометрической прогрессии, и если еще не достигли рублевского уровня, то только потому, что свободные земли на Новорижском направлении пока есть.
Вторая несомненная ценность - участки, расположенные в лесу и у воды. Когда обсуждались поправки к Лесному Кодексу, высказывалось много опасений относительно перехода в частную собственность народного достояния - леса. Но страхи оказались преждевременными: закон настолько жестко регламентирует процедуру перехода лесных территорий в частную собственность, что едва ли будет много желающих пойти ее от начала и до конца. Кроме того, предложений участков этой категории мало, а цены на них высоки, равно как и возлагаемая ответственность на их владельца. Дело в том, что удручающие примеры вандализма заставляют задуматься: а каждый ли достоин быть владельцем хорошего участка? Вот один из таких примеров. Уже не первый год в одном из самых престижных рублевских стародачных поселков ждет покупателя бетонная коробка, расположенная на пустом участке (где прежде росли вековые сосны), а теперь остались следы якобы "ландшафтного дизайна". В свое время хозяин коробки ради модного поветрия счел возможным от сосен избавиться... Специалисты назовут такое решение "неправильным маркетингом", ну а не специалисты, оценят это как непростительную глупость. Здесь быть может уместно вспомнить рекламный слоган про имидж, который "ничто", а жажда - все. Ведь даже в престижных местах, где земля буквально на вес золота, среда обитания куда важнее мифического имиджа. В общем, если вам важно, чтобы земля и недвижимость на ней росли, а не падали в цене, простой рецепт - "не рубите дерева", потому что это неправильный маркетинг.

Екатерина Пригорева Салонъ Недвижимости
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...