Малоэтажные комплексы под Москвой стали самостоятельным сегментом рынка

В этом сезоне риэлторы начали с уверенностью говорить о новой тенденции рынка загородной недвижимости - формировании устойчивого спроса на апартаменты в малоэтажных жилых комплексах. Еще два года назад подобных предложений на рынке практически не было: малоквартирные дома пользовались гораздо меньшей популярностью, чем коттеджи на одну семью и таун-хаусы.

Теперь "городской формат" загородного жилья нашел своего девелопера и покупателя: доля жилых комплексов в Подмосковье выросла до 5-10%, что, по мнению экспертов, позволяет выделить это направление в отдельный сегмент рынка.

Новый тип жилья

Новый тип подмосковной недвижимости сочетает в себе преимущества городского и загородного жилья. Малоэтажные жилые комплексы обычно располагаются на расстоянии до 60 км от МКАД, в экологически чистой лесной зоне, и так же, как коттеджные поселки, имеют развитую инфраструктуру (стоянки автотранспорта, детские и спортивные площадки, бассейн, магазины и т.д.).

 

 

"Такое жилье возводят на разных по размеру участках с придомовой территорией от 20 соток и выше, если комплекс построен на базе санатория", - говорит директор по маркетингу компании "Калинка-риэлти" Глеб Власенко.

Руководитель направления загородной недвижимости "МИАН-агентство недвижимости" Светлана Кондачкова добавляет, что "подобные объекты могут строиться как в составе коттеджных поселков наряду с таун-хаусами и особняками, так и отдельно". Правда, в отличие от хозяев коттеджей владельцы апартаментов в домах не могут ни купить, ни арендовать собственный земельный участок.

Эксперты соглашаются, что параметры домов не превышают девять этажей, количество квартир в зависимости от числа корпусов варьируется от 50 до 300. Площадь апартаментов будущий владелец может выбрать на свой вкус и кошелек в диапазоне от 60 кв. метров до 500 кв. метров в пентхаусах, точно также как их планировку и отделку. Даже в жилых комплексах эконом-класса застройщики сдают квартиры в "черновом" варианте и обычно в свободной планировке.

Стоимость единицы площади в зависимости от класса объекта колеблется в пределах от $1500 до $7000. Однако С.Кондачкова указывает, что "верхняя планка домов бизнес-класса большим спросом у клиентов не пользуется". "Наименее востребованными оказались очень большие квартиры, спроектированные как двухуровневые. Даже в сегменте дорого жилья наиболее популярны площади 60-90 кв. метров", - соглашается Марина Концевая из "Новой площади".

По словам экспертов, цена объекта в первую очередь зависит от его месторасположения. Самые дорогие квартиры, согласно исследованию сегмента малоэтажных загородных домов, проведенному компанией, представлены к продаже в жилых комплексах в районе Рублевского шоссе. Чем дальше от Москвы, тем запросы продавцов ниже. Так, квартиру в ж/к "Жемчужина", который находится под Звенигородом, на этапе строительства можно купить по цене $1300 за кв. метр. Другими факторами, влияющими на стоимость загородного жилья, является транспортная доступность, развитая инфраструктура, размер территории комплекса, видовые характеристики, а также близость дома к лесному массиву и водоему.

По данным "Новой площади", в настоящий момент на рынке жилья Подмосковья представлено более 20 малоэтажных комплексов. Причем, объем предложений на вторичном рынке существенно уступает первичному.

Это связано с тем, что девелоперы лишь недавно разглядели перспективы нового формата загородного жилья: начало реализации многих проектов относится к 2004-2005 году. Поскольку строительный цикл в среднем занимает 2-3 года, в течение двух лет в эксплуатацию планируется ввести порядка 10 загородных ж/к преимущественно по западному направлению.

"Примерно 70-80% всего объема недвижимости за чертой города сосредоточено в сегменте коттеджей, еще 10-15% занимают таун-хаусы, а на малоэтажные загородные дома сегодня приходится 5-10%. Таким образом, их вполне можно считать самостоятельным сегментом", - полагает Г.Власенко.

Завтрак в постель

"Загородное жилье обычно ассоциируется у покупателей с чем-то обособленным, поэтому чаще приобретаются таун-хаусы, дуплексы или отдельно стоящие коттеджи. Малоквартирные комплексы только начинают завоевывать своих почитателей", - говорит С.Кондачкова.

Эксперты признают, что прослойка клиентов, желающих купить за городом не дачу, а вторую квартиру пока невелика. Как правило, это люди, которые хотят жить вдали от мегаполиса в хорошей экологической обстановке и при этом не расставаться с городским комфортом и не решать вопросов, связанных с эксплуатацией и обслуживанием особняка. "Кроме того, подобные предложения, наверняка, понравятся тем, кто хочет проводить досуг за городом, но участок земли, обычно продающийся вместе с домом, им не нужен", - добавляет С.Кондачкова.

А Г.Власенко отмечает, что по опыту продаж "Калинка-риэлти", покупателями загородных квартир часто становятся престарелые пары, семьи с маленькими детьми (и тем, и другим трудно заниматься обслуживанием собственного дома - ИФ), а также успешные молодые люди, занятые бизнесом и творческой деятельностью.

Привлекательным моментом является также цена покупки и эксплуатации. Самая дешевая квартира в загородном ж/к обойдется покупателю в $100 тыс., тогда как коттедж меньше, чем за $300 тыс. с учетом стоимости земли не купишь. "Можно с уверенностью сказать, что содержание апартаментов в разы дешевле, чем содержание собственного дома", - говорит Г.Власенко. А М.Концевая уточняет, что "расходы на проживание сравнимы с расходами в обычных многоквартирных домах".

Если жилой комплекс насчитывает несколько десятков квартир, то управляющая компания обычно закладывается на стадии проекта. В другом случае жильцы объединяются в ТСЖ и сами выбирают эксплуатирующую организацию. "Дом ставится на баланс эксплуатирующей организации, которая отвечает за состояние инженерных коммуникаций, общего имущества (холлов, лестниц, кровли, лифтов и т.д.) и придомовой территории", - поясняет М.Концевая.

По данным экспертов, эти услуги будут стоить примерно $100 c квартиры в месяц плюс расходы на ЖКХ. Пользование инфраструктурой (бассейном, фитнесс-центром) - за отдельную плату.

Девелоперы некоторых проектов класса "премиум" пошли еще дальше и предлагают своим клиентам возможность воспользоваться полноценным гостиничным сервисом. В жилом комплексе "Витро Вилладж" предусмотрены услуги room-service: уборка апартаментов, заказ завтраков в прямо квартиру, сдача белья в стирку и химчистку. Такие же возможности, по словам Г.Власенко, есть и у обитателей ж/к "Chalet Жуковка": "Весь комплекс бытовых услуг будет выполнен персоналом знаменитого ресторана "Веранда у дачи". Оплачивается room-service по отдельному прейскуранту.

Для постоянного проживания, по мнению экспертов, годятся лишь дома, расположенные в пределах 30 км от МКАД. В остальных случаях речь идет о жилье, используемом лишь периодически - в выходные, праздники, а также в летний сезон. Риэлторы не видят проблем со сдачей загородных апартаментов в аренду, однако признаются, что пока это направление на рынке практически не представлено.

Квартира в лагере

Участники рынка предсказывают дальнейший рост сегмента малоэтажной загородной недвижимости. В первую очередь такие объекты будут возводиться в рамках крупных многофункциональных комплексов, запланированных к строительству на участках свыше 100 га ("Рублево-Архангельское", "Агаларов Эстейт", "Рузская Швейцария" и др. - ИФ), поскольку для масштабных проектов характерно сочетание разнообразных типов застройки. "Такой подход позволяет застройщику максимально расширить охват целевой аудитории и делает комплекс визуально привлекательным", - говорит М.Концевая, приводя в качестве примера уже строящиеся ЖК "Опалиха" и "Новая Опалиха" по Волоколамскому шоссе, ЖК "Семь звезд" в Железнодорожном и "Жемчужину" под Звенигородом.

Другая тенденция - строительство жилых комплексов на территории бывших пансионатов, домов отдыха и пионерских лагерей. Это дает возможность реконструировать под новые функции уже имеющиеся корпуса и другие постройки, а также минимизировать расходы на строительство подъездных путей и подвод линий электропередач и газа.

Вместе с тем, эксперты отмечают, что инфраструктура рекреационных территорий потребует от девелоперов дополнительных вложений. "Имеющиеся инженерные сети не приспособлены или не имеют достаточных мощностей для обеспечения нормальной эксплуатации жилья высокого уровня", - говорит М.Концевая.

А Г.Власенко указывает, что "прежде чем строить, надо будет решить вопрос со сменой статуса земли".

ИА "Интерфакс"
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...