Папа купил дом

В представлении большинства наших сограждан обладатель загородного особняка ценою от миллиона – этакий арабский шейх (султанша, нужное подчеркнуть) тюменского разлива. В общем, некто N, загадочный и подозрительный, ведущий непонятный образ жизни. Его мир открывается лишь немногим счастливцам, которые точно так же могут себе позволить не только выложить за дом пресловутый миллион американских рублей, но и вести образ жизни, соответствующий иной среде обитания, совершенно не похожей на городскую. Кто они, эти люди? За что готовы платить такие деньги?

 

 

На загородном рынке все пляшет от земли

Прежде чем рисовать портрет покупателя, сделаем эскизный набросок того, что понимается под этими словами – дорогой загородный дом. Является ли цена объекта универсальным критерием, по которому тот или иной дом можно однозначно отнести к элите? Вообще-то, любой загородный дом – вещь дорогая. Общее правило: чем ближе к Москве и западнее – тем дороже. Но если недвижимость по цене до $200 тыс. в принципе доступна широким слоям населения, дома по $200–500 тыс. наиболее активно раскупаются представителями так называемого среднего класса или мелкого бизнеса (благо теперь на покупку такого дома можно взять кредит), то еще две категории – от $500 тыс. до 1млн, и то, что дороже ($1–3 млн), можно отнести к дорогому загородному жилью.

По мнению Андрея Сабурова, АН «Московские огни», границы того, что считать «дорогим загородным жильем» в Подмосковье, размыты. Для Рублевки «дорогое» начинается с $700–800 тыс., для некоторых других направлений и $400 тыс. – уже слишком дорого.

Екатерина Устинова, АН «Полиграфжилстрой», более категорична: цену и ценность объекта для определенного круга покупателей формирует место, цена земли, на которой он расположен: «Можно сломать неудачный дом и построить на его месте другой, но земля – это данность, которую не изменишь, как не перенесешь участок на другое место. Не бывает элитных загородных объектов в неэлитных местах. Никому не нужен чудо-замок на неудачном, непрестижном участке».

Потому как престиж – это опять же ценность земли. И можно сколь угодно долго удивляться фанаберии богачей, стремящихся за любые деньги «на эту перенаселенную Рублевку», но поверьте, все не просто так (кстати, недавно в Барвихе зафиксирована рекордная цена – $50 тыс. за сотку). На рынке загородной недвижимости мы говорим «престиж», подразумеваем – «цена», и наоборот. Надо, чтобы район стал престижным, и только потом богатые люди что-то здесь купят.

Богачи современной формации очень хорошо считают деньги и за последние пять лет научились разбираться в недвижимости (например, задумываться о таких вещах, как ликвидность приобретенного объекта) и в своих потребностях. Поэтому сегодня все активнее покупают не дома, а землю.

Екатерина Устинова: «Через 20–30 лет Москву с юга до севера будет окружать полукольцо сателлитов-городков и домов для постоянного проживания в 20-километровой зоне. Уже сейчас происходят колоссальные изменения, которые меняют облик города на наших глазах, и в итоге сделают наш город неузнаваемым. Не понять будет, где кончается город, и начинаются загородные дома. Это будет очень интересный и красивый процесс. И риэлторы – его участники».

По оценке корпорации «БЕСТ», цена земли по итогам первых четырех месяцев этого года выросла на 10–30%. Учитывая ограниченность предложения земель, пригодных для организованной коттеджной застройки, можно прогнозировать, что темпы роста цен на хорошие участки будут на уровне прошлого года – в среднем до 50% в год, более удачные и элитные предложения могут подорожать в 2 раза. В настоящее время наблюдается повышенная активность на рынке купли-продажи земли, характеризующаяся не только возросшим количеством заявок и сделок, но также большими размерами продаваемых и покупаемых участков. Изменение цен за счет прочих факторов не столь заметно. Можно также ожидать даже некоторого снижения цен на дома в поселках, где они изначально были завышены, или там, где дома оказались не востребованы в силу каких-либо причин. Так, размеры дома должны соответствовать площади участка, дом более 300 кв.м на 6–10 сотках практически не продаваем.

По степени готовности дома на данный момент спрос распределяется следующим образом: недостроенные дома (коробки) – 10%; под чистовую отделку при наличии коммуникаций – 40%, без них объект не продаваем; под ключ – 50%.

В секторе дорогой недвижимости по цене более $800 тыс. 50% клиентов хотят купить готовые дома с мебелью и 50% – участок и строить дом, размер участка от 30 соток до 1 га.

В архитектуре предпочтение отдается западным стилям и малоэтажной застройке, одноэтажным домам с мансардой и двухэтажным домам (статистика по этажности предложения – 2,4 этажа). Чем выше статус дома, тем большее внимание уделяется инфраструктуре коттеджного городка и ландшафтному проектированию участка, последнее может повысить стоимость объекта в пределах 10%.

В централизованно застраиваемых коттеджных поселках обычно продаются либо земля с подрядом, либо уже готовый под чистовую отделку дом с возможностью выбора проекта из числа построенных. Встречаются предложения (они-то как раз все более востребованы) на продажу земельных участков под строительство коттеджей по индивидуальным проектам и привлечением подрядных строительных организаций на усмотрение покупателя, но таких вариантов значительно меньше. Варианты продажи домов зависят от класса поселка. По данным компании «ИНКОМ-недвижимость», чем выше класс поселка, тем чаще он строится по заранее выполненному архитектурному проекту без возможности влияния на процесс проектирования и строительства потенциального клиента.

Может ли элитный дом стоить меньше миллиона?

Екатерина Устинова: «Элитная земля сейчас стоит не меньше $10 тыс. за сотку (средняя цена земли в Подмосковье, интересном для загородного строительства, – $4–5 тыс. за сотку), участок должен быть не меньше 30 соток – получается в $300–400 тыс. обойдется только земля. А потратив такие деньги на землю, вы никогда не построите себе дом дешевле $500 тыс. Получается, что миллион – это минимум». Именно поэтому многие предпочитают купить землю, пусть и очень дорогую, но без подряда, и строить дом по своему вкусу, растягивая затраты. Такое отсроченное вложение денег выгодно. Кроме того, тех, кто потенциально готов выложить за дом больше миллиона, стандартные дома не удовлетворяют.

Интересно, что свой первый дом все делают большим – с расчетом на всю семью, друзей, гостей. А вот второй, третий – уже понимая, что необходимо, а что – лишнее. На самом деле дом будет таким, каким позволяет его сделать участок.

Богач, бедняк…

Согласно результатам исследований на тему «Богатые и бедные в современной России», проведенным в мае этого года Институтом комплексных социальных исследований РАН на всей территории страны, богачами являются 5% россиян. Это люди с ежемесячным доходом не менее $1000 в регионах, $1200 в Санкт-Петербурге и $1500 – в Москве, имеющие квартиры ценой от $100 тыс. в регионах, в Москве и Питере эта планка поднята до $150 тыс. за квартиру или коттеджи площадью не менее 250 кв.м.

На самом деле лишь около 1,5% населения имеет достаточный доход для того, чтобы приобрести загородную недвижимость, считает Савелий Орбант («МИЭЛЬ-недвижимость»). Это очень узкий сегмент рынка, и, тем не менее, практически вся 30–50-километровая зона от Москвы застроена коттеджами, рассчитанными на преуспевающих людей.

Кто же покупает недвижимость от миллиона долларов? О личностях клиентов в среде риэлторов распространяться не принято. В общих чертах картинка такая.

Есть «миллионщики» – владельцы крупных бизнесов (МТС, Вымпелком, Rambler, Yandex (другие крупные интернет-ресурсы), крупные компьютерные и IT-компании), крутой шоу бизнес, состоятельные люди искусства.

Настоящие звезды живут в хороших местах. Если кто-нибудь из артистов, режиссеров покупает дорогую землю и начинает строить дом, значит, он чрезвычайно востребован и успешен в последние год-полтора.

И конечно, это крупные чиновники, депутаты, «олигархи местного значения» (подлинные олигархи давно обзавелись недвижимостью за пределами СНГ и вторым гражданством). Хотя многие известные чиновники предпочитают не светиться – время не то, и дорогой загородный дом не покупают, а арендуют, или покупают на подставных лиц.

«Есть довольно узкая прослойка людей, которых нельзя отнести ни к олигархам, ни к известным личностям, – говорит Екатерина Устинова. – Просто люди, у которых давно – 8–10 лет – бизнес связан с энергоресурсами: нефтью, газом, лесом. Это «сырьевики», причем не обязательно первые лица сырьевых структур».

Категория покупателей в сегменте от $500 тыс. до 1 млн – более широкая прослойка. У них обычно отличный, давно устоявшийся (лет по 7–8) и отнюдь не мелкий бизнес в сфере торговли, производства, услуг, строительства. Хороший загородный дом эти люди покупают не на последние деньги.

Рангом пониже – покупатели домов от $200 до 500 тыс. Сумма, необходимая для покупки загородного дома, формируется из разных источников – продают старые дачи, квартиры, полученные в наследство, берут кредит и т.д. Это тот самый наш «средний класс», с доходом в месяц на члена семьи не менее $300–500.

Эту категорию покупателей загородных коттеджей довольно подробно описывают исследования, регулярно проводимые компанией «Комкон-Медиа». Опрашиваются как респонденты с доходами $300, так и люди – около 2000 человек, – входящие в 15% наиболее высокодоходной части москвичей (средний доход на члена семьи в прошлом году составил около $550), т.н. «верхние слои среднего класса». Приобретение недвижимости, наряду с расходами на здоровье, выходит у этой категории людей на первое место, и для 70 % из них предпочтительной является покупка дома (зачастую это уже второе жилье) в Подмосковье.

Портрет покупателя коттеджей в Подмосковье от «Комкон-Медиа» в самых общих чертах таков: мужчина в возрасте от 35 до 44 лет, глава семьи из 2–3 человек, семейный стаж – до 10 лет, руководитель высшего или среднего звена (45% респондентов), занятый в сфере оптовой и розничной торговли, что составляет примерно 20%. Промышленность и строительство в совокупности дают 16% покупателей, туризм и гостиничное хозяйство – 1%, примерно 5% – жилищно-коммунальное хозяйство и бытовое обслуживание, 4% – работники СМИ и рекламы, 3% – из силовых ведомств, 2% – представители администрации, органов управления, госаппарата, 1% – занятые в системе сельского хозяйства. Безработные покупатели коттеджей составляют 21%, но никакого парадокса тут нет – это члены семей работающих и зарабатывающих деньги, просто покупка оформляется зачастую на жену, родителей, детей.

Что объединяет всех этих людей?

Во-первых, по мнению многих риэлторов, это уже совсем другие люди, нежели до кризиса. Давно исчезли братки в малиновых пиджаках и откровенные бандиты – видимо, уже купили все, что хотели, или обтесались. Случайных, шалых денег почти не стало. Настоящие большие деньги сегодня имеют те, кто достаточно успешен, чтобы их зарабатывать, и достаточно грамотен, чтобы удержать заработанное. По большей части, покупает дорогое загородное жилье публика приличная, образованная, довольно скромная на вид (в моде минимализм, кичиться богатством не принято). Хотя и здесь есть свои исключения, поскольку большие деньги (как и их отсутствие) еще не гарантируют хороших человеческих качеств.

Во-вторых, сам по себе процесс покупки загородного дома обычно неспешен: куда торопиться-то, все «первой необходимости» уже есть, теперь есть время подумать о вечном. О собственном доме. Искать этот дом могут и год, и два. Очень боятся ошибиться с выбором. Но ведь пока не купишь, не поймешь, точно так же, как не знаешь, подходит ли тебе загородная жизнь, пока не попробуешь.

В третьих, дом – это мужское дело.

Мужское дело

Уточнение это про султаншу в начале нашего исследования делается с оглядкой на тех наших читательниц, для которых равноправие превыше всего, даже статистики. А статистика такова: даже если инициаторами приобретения загородного дома выступают женщины, все равно, окончательное решение – покупать или нет – остается за мужчиной (кстати, это совпадает с наблюдением риэлтора-женщины, так что, никакого мужского шовинизма).

Замечено, что при покупке городской квартиры мужчина особо не привередничает и больше полагается на подругу жизни, поскольку относится к квартире спокойно. Он не рассматривает квартиру как место, где будет проводить большую часть времени. Дом – другое дело. Каждый мужчина должен построить свой дом, в нем это генетически заложено. Помните классическую формулу: посадить дерево, построить дом, вырастить сына? Вот они, исконно мужские занятия.

Да, муж с женой вместе просматривают варианты – при этом женщины больше обращают внимание на внешний вид, архитектуру, планировки, сад, а мужчина сразу зрит в корень, в сердце дома, оценивая его инженерно-техническое оснащение. Ведь настоящий дом – это очень сложная система взаимодействия разных механизмов, конструктивных решений. И когда он вникает во все тонкости (женщине – согласитесь, милые дамы! – этого все равно не постичь) – какое электричество будет подаваться, какой комфорт смогут обеспечить системы отопления, куда какие гребенки для водопровода ставить, сможет ли он там включить свои компьютеры или домашние кинотеатры, как он будет все это эксплуатировать и т.д. – мужчина реализует себя. Кроме того, дом – дело семейное. Право же, в этом что-то есть, когда дом приобретается для семьи из 3–4 человек. Он, она, один-два бэби и собака – вот идеал, зафиксированный социологами, возврат к семейным ценностям, может быть, в их несколько «голливудском», но от этого не менее привлекательном, варианте.

Первичная селекция – кто в каком поселке будет жить, – определяется ценой объекта (то есть ценой земли). После местоположения на выбор влияет статус поселка. Как неоднократно было сказано, в том числе и на наших страницах, – комфорт загородной жизни во многом зависит от того, кто твои соседи. Правда, тот факт, что по соседству с вами живет Иван Иванович, у которого двое детей и собака, ни о чем вам на первых порах не скажет, если только вы лично с Иваном Ивановичем не знакомы. Нежелательным считается соседство, простите, с человеком, у которого слишком много охраны (значит, он ждет неприятностей). Или с чересчур яркими и шумными представителями шоу-бизнеса (жди гулянок днем и ночью). А в остальном, остается уповать на то, что рядом с вами будут жить такие же нормальные, приятные и интеллигентные люди, как и вы сами.

Сосед мне друг, но privacy дороже

В разных поселках самым естественным образом подбираются люди одного круга, одного социального статуса, занятые примерно в одной сфере, будь то предприниматели, люди шоу-бизнеса или представители административной элиты.

Доходит до курьезов: все покупатели ездят на одинаковых машинах и даже внешне неуловимо похожи, и к тому же работают в одной корпорации и восходят по карьерной лестнице в одном темпе либо имеют похожий бизнес… Возможно, притяжение к «себе подобным» начинается с выбора риэлтора – по рекомендации знакомых одного с тобой круга.

Кто-то даже старается за счет покупки дорогой загородной недвижимости поднять свой статус. Но все без исключения хотят жить как минимум с социально равными. Крупный бизнесмен не поселится вместе с владельцами нескольких палаток по торговле ширпотребом. Напротив, топ-менеджеры солидных корпораций сделают все возможное, возьмут кредит, чтобы жить там же, где живут первые лица этих корпораций.

Но неправильно думать, что, покупая дом в коттеджном поселке среди себе подобных, богатые люди ищут общества или стремятся таким образом завести друзей. Однородный социальный состав лишь страхует от нежелательных встреч. А что на самом деле нужно – так это дом-крепость. Пресловутое privacy, святость личной жизни, в элитных поселках незыблема.

Потому что загородный дом покупается не для жизни в коллективе. Наличие инфраструктуры – вот что важно и необходимо, а общество, компания у каждого своя, дружить или нет с соседями – частное дело каждого (зато дети, подростки сразу же находят общий язык в ограниченном мирке коттеджного поселка и потом живут своей жизнью, которую взрослые не всегда могут контролировать. Поэтому, кстати, взрослым так важно, с кем дружат их чада).

Раз так, то почему бы действительно богатым людям не приобретать себе отдельные резиденции – это и «круче», и престижнее, и риска нарваться на нежелательных соседей никакого? Тому есть множество причин. Возможно, чтобы жить в собственной усадьбе, необходимо быть не только состоятельным, но и самодостаточным, а это трудно даже с деньгами. Безусловно, жизнь в централизованно застроенном и так же централизованно эксплуатируемом поселке обходится дешевле в плане затрат на охрану, уборку территории и прочие «жилкомуслуги».

Кроме того, предложение действительно больших земельных участков в ближайшем Подмосковье ограничено. Несомненно, многие хотели бы заиметь по гектару земли, а еще лучше – лесных угодий, да где ж его взять?

Во многих поселках практикуются совместные праздники, вроде встречи Нового года или детских утренников. На ранней стадии развития поселка, когда жизнь в нем только начинается, подобных совместных сборищ особенно много, но потом они, возможно, становятся не нужны. Хотя некоторые традиции, безусловно, остаются. В любом случае, эти процессы – нечто совершенно новое и нетипичное в целом для нашей российской жизни.

Проблемы богатых и знаменитых

Бич загородной жизни – скука. «Деревня, где скучал Евгений, была прелестный уголок»… Вот именно – уголок прелестный, природа, рай земной, а поди ж ты, скучают люди. К тому, чтобы жить постоянно в загородном доме, надо быть готовым не только материально, но и морально. А это обыкновенно приходит с возрастом. Именно поэтому молодые (до 35 лет) бизнесмены, например, предпочитают снимать загородное жилье – для пробы.

Конечно, жизнь обитателей коттеджных поселков облегчают такие достижения цивилизации, как автомобиль (можно съездить развлечься в столицу), современные средства телекоммуникации и фитнес или велнес (новинка) центры, которые имеются в той или иной модификации в большинстве поселков. Еще проводятся конкурсы цветоводов-любителей и курсы «начинающих озеленителей» и ландшафтных дизайнеров. Лестно быть в своем кругу владельцем самого красивого участка. Кстати, в Англии копаться в земле не считают зазорным для себя даже особы королевской крови, а наши чем хуже? Но главное даже не в этом. Просто и дом, и сад требуют неустанных усилий, иначе дом умирает.

В последнее время появляется все больше новых форм досуга. Теннисные корты, велосипедные дорожки. Пешком под ручку почти никто не гуляет, хотя дорожки общественных зон безукоризненно красивы. Кстати, сауны, тренажерные залы, бассейны в своем доме устраивают практически все, но мало кто ими постоянно пользуется. Но надо, чтоб было.

Верховая езда, парусный спорт – развлечения богатых и знаменитых во всем мире – и в Подмосковье давно нашли своих приверженцев из числа обитателей загородных домов.

В моду все больше входит гольф, символ респектабельности и высокого положения в обществе. Кроме того, гольф хорош тем, что доступен для игроков любого возраста и комплекции. Оптимальный вид спорта, когда игрок может отдаваться азарту и выглядеть при этом чинно-благородно.

Светская жизнь столичного бомонда потихонечку распространяется за пределы МКАД, правда, пока только в одном направлении, все по той же Рублевке (с центром в Жуковке), где живет уже очень много «людей тусовки». В загородных клубах проводятся презентации, вечеринки, тусовки, салоны. Вход только по приглашениям, все на самом высшем уровне. Так, например, в июне Золотой клуб Luxury провел Международный салон украшений, предметов искусства и подарков класса люкс в «столице российской элиты» – клубе «Дворянское гнездо» на Рублево-Успенском шоссе. Помимо выставки, прошли награждение Знакового Лица в номинации «Успех. Искусство. Бизнес» знаком совершенства Luxury, благотворительная акция, аукцион, бал, фейерверки, шоу-программы и прочие великосветские развлечения наших дней).

Такая вот бурная загородная жизнь.

Мир и Дом
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...