Почему миллионеры уезжают с Рублевки?

Продолжаем разговор о Рублево-Успенском шоссе – втором из тех, что мы рассматриваем в рамках цикла о подмосковных направлениях. Что здесь за дома, сколько они стоят и почему обитатели Рублевки все чаще решают сменить место жительства?

Занимательная статистика
В прошлый раз мы остановились на потрете типичного жителя Рублевки, сегодня начнем с портрета типичного здешнего поселка. По словам Алексея Кудрявцева, руководителя аналитической службы «МИАН-Агентство недвижимости», средняя площадь такого поселка – 15 га. Но это как раз тот случай (по аналогии со «средней температурой по больнице»), когда на среднее арифметическое ориентироваться бессмысленно: слишком велик разброс значений – от 0,55 (Лайково) до 100 га (Николино).

 

 

Чаще всего встречаются поселки площадью 1 га, количество домов – 42. В то же время, 45% всех поселков – не более чем на 20 домов (на общеподмосковном фоне это – малая цифра). И лишь 10% поселков рассчитаны на 100 и более домов (что типично для предложения бизнес-класса).

Средняя величина коттеджа превышает 520 кв.м, больше всего предложения от 500 до 750 и от 250 до 500 кв.м. Как минимум 56% домов на Рублевке построены из кирпича, оштукатуренных особняков – 17%. Домов из дерева и коттеджей, разные части которых (цоколь, первые и последующие этажи) выполнены из разных строительных материалов – 11 и 12% соответственно. У трети поселков (еще точнее, 34,9%) придомовая территория не менее 20 соток, в 55, 4% случаев – от 20 до 50 соток.

Золотая сотка
Цена за эту самую сотку может доходить до $300 тыс. (но такие предложения не выходят в открытую продажу; это, например, участки в Жуковке и санатории Барвиха), в среднем же это – чуть выше $30 тыс. за сотку. По данным компании «Миэль», в открытой розничной продаже на Рублево-Успенском шоссе ценник сотки примерно таков: от $12 500 (в районе деревни Горышкино) до $75 000 (в районе Жуковки и Барвихи). И цены эти отнюдь не статичны. «При общем дорожании земель, рост цен на рублевские земли может достигать 80% в год и более», – говорит Владимир Яхонтов, заместитель генерального директора компании «Миэль-Загородная недвижимость». Для примера: если в июне прошлого года сотка на Рублево-Успенском направлении стоила в среднем $17108, а кв. м коттеджа – $3340 (это уже данные «МИАН»), то через год, в июне 2007-го, это уже $31971 и $6535 соответственно.

Если отвлечься от средней цены и обратиться к конкретным поселкам, увидим следующее. Предложение поскромнее (бизнес-класс, правда, с заметной поправкой на географию местоположения: в «рублевском» понимании это дома от $900 тыс. до $ 1800 тыс.) – это, например, поселок таунхаусов в Барвиха-club на 12-ом километре Рублево-Успенского шоссе (цена секции – от $1 430 тыс. до $2 900 тыс.). Другой полюс – клубный коттеджный поселок «Эрмитаж Village», 20-й километр Рублевки. Домовладение здесь стоит уже от $11 млн. до $12,5 млн. Опрошенные «Собственником» участники рынка в качестве новинок направления отметили «Новое Лапино» (19 км) на 7 домов, «Десять ярдов» (5 км) на 10 домов (от $2 млн. за каждый), «Успенский лес» (24 км) на 34 дома (тот самый бизнес-класс от $1,5 млн. за коттедж), «Папушево» (24 км; от $2700 до $11560 за кв.м), Барвиха Village (10 км; $3500-4000 за кв.м), и, разумеется, мегапроект «Рублево-Архангельское» (3 км от МКАД).

Но, как отмечает исполнительный директор компании Blackwood Мария Литинецкая, ни уже существующие поселки, ни сегодняшние темпы строительства не могут ликвидировать сложившийся дефицит предложения: «В настоящее время новые поселки на Рублево-Успенском шоссе появляются реже, что также сокращает объем предложения, при этом спрос по-прежнему велик. Однако уровень цен на недвижимость по Рублево-Успенскому направлению формирует новую тенденцию: покупку земельных участков, которые являются более дешевой альтернативой коттеджам», – говорит Литинецкая.

А вот Алексей Кудрявцев, напротив, считает, что пик спроса на земельные участки вдоль Рублево-Успенского шоссе уже прошел. «И вовсе не потому, что «кончились» миллионеры, – говорит Кудрявцев, – основная причина – нехватка удачных предложений. Лучшие земли с лесными участками уже проданы, а те, которые находятся в частных владениях юридических лиц, поступают на рынок по явно завышенным ценам».

Самые дорогие земельные участки продаются, по словам эксперта, в поселках Ромашково (5 км от МКАД), Барвиха и Жуковка (8 км ), Усово (12 км), Горки-2 (15 км), Успенское (20 км), Николина Гора (24 км).

Мигранты-миллионеры
На Рублево-Успенское направление приходится порядка 30-40% от общего спроса на элитную загородную недвижимость. С другой стороны, с начала года число заявок на него сократилось на 20-25%. Пресс-секретарь компании «КомСтрин» Алина Андреева и вовсе отмечает тенденцию миграции богатых рублевских жителей с насиженных мест: «Сейчас взоры многих устремились на Новорижское направление, там шоссе шире, дома подешевле и сосны тоже есть. Также интересно переселенцам и Калужское шоссе».

Причиной ли тому то, что Рублевка, по сути, превратилась в мини-Москву, или же виной всему знаменитый светофор на пересечении Рублево-Успенского и Красногорского шоссе (кто был там, тот знает, что из-за него можно потерять лишний час даже в относительно спокойный выходной), факт остается фактом: своего рода «миграция миллионеров» – уже сложившийся тренд. Количество уезжающих с Рублевки все же непропорционально мало относительно количества приезжающих. Впрочем, земля не резиновая, она растет в цене, потому что когда-то она закончится. Или лес окончательно вырубят, но тогда Рублевка перестанет быть такой манящей, потому что поля есть везде, а вот сосны – нет.

Екатерина Пятунина Собственник
Статья о недвижимости получена: IRN.RU