Покупка-продажа земельного участка

С чего начать?
Естественно, для начала необходимо собрать все документы на землю и жилой дом. Начнем с земельного участка. Для его продажи понадобятся правоустанавливающие документы. Если вы приобрели земельный участок после 31 января 1998 года, то на руках у вас должно быть свидетельство о государственной регистрации права собственности на землю, выданное учреждением юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

 

 

Если такой документ у вас есть, то все в порядке. Но если участок приобретен до 31 января 1998 года, то, прежде чем продать его, вам следует пройти перерегистрацию прав на землю. Не стоит волноваться — сделать это можно одновременно с подачей всех документов на регистрацию перехода прав от продавца к покупателю.
Сколько стоит услуга по перерегистрации ранее возникших прав? Если перерегистрацию прав проводят одновременно с регистрацией сделки об отчуждении или переходе права, то государственная пошлина за перерегистрацию не взимается. В данном случае платить нужно только за сделку об отчуждении или переходе права.
В других случаях, например при регистрации ранее возникших прав по желанию правообладателя, взимают государственную пошлину в размере, равном половине установленной суммы пошлины за регистрацию прав. Так, для юридических лиц величина пошлины при перерегистрации составит — 3750 руб., для физических лиц — 250 руб.
В соответствии с Земельным кодексом РФ объектом купли-продажи являются только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. В результате такой процедуры участок получает характеристики, позволяющие однозначно выделить его из других земельных участков, земле присваивают кадастровый номер.
Для проведения кадастрового учета заинтересованные правообладатели или уполномоченные правообладателями лица подают в органы, осуществляющие деятельность по ведению государственного земельного кадастра, заявки, правоустанавливающие документы на земельные участки.
Государственный кадастровый учет земельных участков проводят в течение месяца со дня подачи заявки и всех необходимых документов. В итоге заявителям выдают удостоверенные в установленном порядке кадастровые карты (планы) земельных участков.
Прежде чем продавать жилой дом, так же, как и в случае с земельным участком, следует перерегистрировать право собственности на дом, если оно возникло до 31 января 1998 года. Что немаловажно, сделать это можно одновременно с подачей всех документов в органы по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Составляем договор
Допускается оформлять договор купли-продажи жилого дома с земельным участком в простой письменной форме. По желанию сторон договор составляют и удостоверяют у нотариуса.
Что необходимо указать в договоре? Во‑первых, следует полностью написать фамилию, имя, отчество, а также внести в документ паспортные данные, год рождения, место жительства продавца и покупателя и т. д.
В договоре надо описать земельный участок в точном соответствии с выданным вам кадастровым планом, а именно указать наименование, местоположение, площадь участка, кадастровый номер, категорию земель, разрешенное использование. Жилой дом также нужно описать полностью.
В числе сведений о земельном участке и расположенном на нем жилом доме необходимо упомянуть, на каком основании принадлежит продавцу недвижимое имущество и какими правоустанавливающими документами это подтверждено.
Обязательно следует обозначить цену договора. Стоимость можно указать в условных единицах, но надо уточнить, что расчеты производят в рублях по курсу на момент оплаты. Кроме того, в данном документе вы вправе предусмотреть условия передачи денег и имущества, а также срок представления договора на государственную регистрацию прав и сведения о том, кто оплачивает регистрационный сбор.
Продавец при заключении договора обязан ознакомить покупателя с имеющейся у него информацией об обременениях земельного участка и его ограничениях. То есть если продавец гарантирует, что участок не обременен и не ограничен в правах, то это также нужно зафиксировать в договоре.
Покупатель в случае предоставления ему продавцом ложной информации относительно отчуждаемого имущества и иной информации, способной оказать влияние на решение покупателя о покупке данного недвижимого имущества, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи и возмещения причиненных ему неудобств. Ложная информация относительно отчуждаемого имущества может включать сведения о (об):
обременениях или ограничениях его использования;
разрешении на застройку данного земельного участка;
соседних земельных участках, оказывающих существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого участка;
качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование участка и его стоимость.
Требования о предоставлении информации относительно отчуждаемого имущества установлены федеральными законами.
При составлении договора купли-продажи надо учитывать, находится ли жилой дом в общей собственности (в собственности двух или нескольких лиц). Для распоряжения таким имуществом законом предусмотрен особый порядок.
Отчуждаемый дом может находиться в долевой или в совместной собственности. Если имущество находится в долевой собственности, то при продаже доли постороннему лицу участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается. Для этого продавец обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий продажи упомянутого недвижимого имущества. Если остальные участники откажутся от покупки или не приобретут в течение месяца, то продавец вправе продать свою долю любому лицу, но не ниже ранее предложенной.
Если купля-продажа произошла с нарушением правила о преимущественной покупке, то любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Если недвижимость находится в совместной собственности, то для распоряжения таким имуществом требуется согласие всех участников. Так, например, если дом является собственностью мужа и жены, то нужно нотариально удостоверенное согласие другого супруга на отчуждение.
Совершенную одним из участников совместной собственности сделку по продаже могут признать недействительной по требованию остальных участников из‑за отсутствия у продавца необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об этом.
Государственная регистрация
Государственной регистрации подлежит как договор купли-продажи жилого дома с земельным участком, так и переход права собственности от продавца к покупателю.
Для регистрации договора купли-продажи надо представить следующие документы:
заявление о государственной регистрации;
документ, удостоверяющий личность участника сделки (его представителя);
нотариально удостоверенная доверенность на государственную регистрацию договора в случае регистрации через представителя;
документ об оплате государственной пошлины за регистрацию договора;
подлинники правоустанавливающих документов продавца на отчуждаемое имущество;
план БТИ жилого дома (подлинник и копия);
кадастровый план земельного участка;
договор купли-продажи;
документ о лицах, проживающих в жилом доме (выписка из домовой книги).
В некоторых случаях необходимы другие документы, такие, например, как нотариально удостоверенное согласие супруга на отчуждение (если отчуждаемое имущество находится в совместной собственности), согласие родителей, усыновителей или попечителей (если продавец — несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет), согласие попечителя (если собственник отчуждаемого имущества — ограниченно дееспособный гражданин).
При регистрации договора купли-продажи доли в праве следует представить документы о соблюдении преимущественного права покупки остальных участников долевой собственности.
При регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю необходимы:
заявление продавца о регистрации перехода права к покупателю;
заявление покупателя о регистрации его права;
документ об оплате государственной пошлины за регистрацию перехода прав;
иные документы, представление которых предусмотрено законодательством (например, передаточный акт).
Государственную регистрацию осуществляют не позднее месяца со дня подачи заявления и других оговоренных документов. В течение этого срока проводят правовую экспертизу документов, и если есть основания, предусмотренные законом, то государственную регистрацию могут приостановить.

Саглара Адьянова Недвижимость и цены
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...