Развитие земельных рынков находится в самой непосредственной связи с развитием рынка недвижимости. Не зря, выступая на недавнем Всероссийском форуме "Современный рынок жилья: новые возможности", Георгий Боос, заместитель председателя Государственной Думы, подчеркнул, что выделение земельных участков под строительство должно стать ясной и прозрачной процедурой. О том, какие проблемы существуют сегодня на одном, отдельно взятом рынке Подмосковья, мы беседуем с Еленой Иванкиной, деканом Школы экономики земельных рынков Академии народного хозяйства при Правительстве РФ.
- Елена Владимировна, оправдано ли утверждение о том, что земельный рынок Подмосковья - один из самых развитых рынков России?
- Это действительно так.
В настоящее время он переживает, если можно так выразиться, "третичный" передел собственности. Первичная приватизация прошла в 90-х годах прошлого века, когда сельскохозяйственные предприятия получили от государства земли, затем началась эра, когда эти земли стал выкупать крупный капитал, сейчас мы наблюдаем уже третью волну: подмосковные земли являются объектом купли-продажи. Поэтому московский областной рынок считается "продвинутым" и, несомненно, так оно и есть.
- В чем же особая привлекательность подмосковного рынка?
- Понятно, что капиталы, которые стекаются в Москву, распределяются и по Московской области как наиболее близкому к столице региону. Основной градостроительной тенденцией последнего времени является бегство как инвесторов, так и покупателей жилья из крупных городов в пригороды. Люди стремятся жить не в мегаполисе, а в пригороде.
Сейчас в числе основных собственников земли в Подмосковье - бывшие сельхозпредприятия, которые с началом земельной реформы провели приватизацию. Земля была поделена на доли, дольщиками стали бывшие колхозники, которые чаще всего вносили новую земельную собственность в качестве уставного капитала в свой бывший колхоз, преобразованный в какое-нибудь акционерное общество. По сути, таким образом, они сами лишали себя права распоряжаться этой землей.
- Что сейчас происходит с сельскохозяйственными землями, вряд ли все они используются по своему прямому назначению - для выращивания продукции сельского хозяйства?
- Сегодня есть две точки зрения, как нужно использовать такие земли. Первая - исключительно для нужд сельского хозяйства. Ее сторонник - председатель Комитета ГД по аграрным вопросам Геннадий Кулик. Вторая концепция (ее озвучил бывший министр сельского хозяйства Семенов, и я абсолютно ее поддерживаю) состоит в том, что вокруг крупных метрополий должны находиться частные загородные дома. Что касается сельскохозяйственных предприятий, то вблизи городов надо оставить только высокорентабельные хозяйства, производящие скоропортящуюся продукцию. Около Москвы уже существуют "Белая дача" и тому подобные "монстры", которые снабжают свежей зеленью и овощами наши супермаркеты, вот они и должны остаться. Остальные же сельскохозяйственные предприятия должны переехать в другие регионы. Транспорт сейчас работает прекрасно, так что проблем с доставкой их продукции в Москву не будет.
- Как вы оцениваете тенденцию по выводу сельскохозяйственных земель и переводу их в земли для поселений?
- Как реалии рынка. Если сельскохозяйственная земля меняет свою категорию и превращается в землю под индивидуальное жилищное строительство, то она автоматически вырастает в цене. Становится несопоставимо дороже. Но это классическая мировая тенденция, мы просто повторяем опыт других стран. Как было сказано выше, земельный рынок Подмосковья сейчас находится в ситуации передела собственности, и крупные игроки, которые вкладывают свои деньги в приобретение сельскохозяйственных угодий, в соответствии с действующим законодательством переводят их в другие категории и начинают их освоение.
Надо сказать, что оценка подобных земель, особенно при покупке их у первичного собственника, то есть сельхозпредприятия, производится таким образом, чтобы занизить их реальную стоимость. Заинтересованные лица "заказывают" у оценочных компаний нужные им цифры. На основании подобных отчетов сельскохозяйственная земля признается непригодной для собственно сельского хозяйства, что дает основания для перевода ее в другие категории.
- А что происходит сейчас с государственными землями в Подмосковье. Ведь до сих пор земля там не разграничена на федеральную, субъекта Федерации и муниципалитетов?
- После принятия Закона "О разграничении государственной собственности на землю" в 2002 году Правительство РФ приняло специальное постановление о распоряжении земельными участками до разграничения собственности. В частности, в нем сказано, если здания и сооружения у частного предприятия, акционерного общества приватизировались по плану приватизации из федеральной собственности, то и земельный участок под ними относится к федеральным землям. Если это была собственность субъекта Федерации, то земля принадлежит области. Аналогично дела обстоят и с муниципальной собственностью. А Земельный кодекс отдал право принятия решений по таким землям, то есть право распоряжения ими местной администрации.
Безоговорочно к федеральным землям относятся лесные массивы Московской области. Все они в Подмосковье первой категории, и распоряжаться ими можно только с разрешения собственника - Российской Федерации. Что же происходит на деле? Леса разрешено сдавать в аренду на 49 лет с последующим выкупом права аренды и правом застройки 10% территории. Таким образом, леса переходят под жилую застройку. Люди покупают по нескольку гектаров - 10% от этого массива - это как раз дорога и дом.
Наталья Самарина Квартира. Дача. Офис
Статья о недвижимости получена: IRN.RU
Противовирусные препараты: за и против
Добро пожаловать в Армению. Знакомство с Арменией
Крыша из сэндвич панелей для индивидуального строительства
Возможно ли отменить договор купли-продажи квартиры, если он был уже подписан
Как выбрать блеск для губ
Чего боятся мужчины
Как побороть страх перед неизвестностью
Газон на участке своими руками
Как правильно стирать шторы
Как просто бросить курить
- 1537 -
