В чем отличие рынка от разбазаривания?

Ни для кого не секрет, что Москва - это самый экономически развитый регион страны, где масштабные программы развития реализуются при благоприятном социальном фоне. А благополучие в традициях российского политического истеблишмента неизбежно вызывает стремление к "раскулачиванию". В рыночных условиях достаточно создать "равные" условия для регионов с несопоставимым потенциалом, чтобы поставить наиболее развитые из них в невыгодные условия. Эта тенденция, пожалуй, наиболее ярко отражается сегодня в земельном вопросе. Однако московские власти всерьез намерены отстоять экономические интересы жителей города.

 

 

О своем видении проблемы рассказал КДО Олег Рыжков, заместитель руководителя Московского земельного комитета.

- Олег Владимирович, "земельный вопрос" уже не первый век остается ключевым для российской эволюции. В чем его значение для Москвы сегодня?

- Земельные платежи в городской бюджет составляют около 10 млрд. руб. в год - это уже превратилось в повседневную работу, обеспечивающую нормальную работу экономики города. Основной вектор бюджетной политики сегодня - это как раз смещение акцентов на максимальное получение доходов от имущественного комплекса. А земля - это одна из основ экономики любого субъекта федерации, но Москвы - особенно, поскольку наш город обладает самым высоким инвестиционным потенциалом, а значит, и земля здесь имеет особую ценность.

- Не приведет ли этот вектор к дополнительным затратам для бизнеса?

- Напротив, этот подход делает компании и частных предпринимателей более заинтересованными в прибыльности своей деятельности, поскольку это уже другое распределение налогового бремени. В то же время собственники недвижимого имущества будут вынуждены рационально его использовать, иначе оно сделает их бизнес убыточным. В этом мы видим важный экономический рычаг для повышения эффективности всех правовых субъектов, которые используют городскую территорию независимо от форм собственности. Это не только краткосрочная задача наполнения бюджета, но и стратегия экономического роста, без которого невозможна реализация задач развития и социальных программ города.

- Какая форма отношений предпочтительнее для города - один раз продать участок в собственность и собирать налог за его использование или сдавать в аренду?

- Система на сегодня уже устоялась, и в ее основе лежит механизм долгосрочной аренды земельных участков. По отношению к новому строительству этот механизм реализуется с применением инвестиционных контрактов, доля города в которых - это и есть плата за использование земельного участка, что подразумевает также пользование городской инфраструктурой и подключение к коммунальным сетям.

- С инвестиционными контрактами механизм более-менее ясен, но всегда ли удается отследить в таком крупном городе, как Москва все многочисленные возникающие и исчезающие фирмы?

- Здесь пока есть что улучшить. Самый большой резерв - это те компании, которые реально используют землю, но в арендные отношения не вступают. В основном, это мелкие фирмы, но в общей сложности - это серьезный ресурс.

- Поясните, каким образом им это удается?

- На сегодня существует заявительная система: фирма образовалась - она должна к нам прийти. Если они к нам не приходят, тогда мы должны до них доходить. Некоторые используют то обстоятельство, что земельный налог значительно меньше арендной платы, хотя по закону этот налог могут платить лишь те, кто оформил соответствующие права на земельный участок. За последние годы произошла кардинальная ломка отношений собственности в стране, и подобные рецидивы старой системы прав - это отражение переходного периода, который в ближайшем будущем завершится.

Земля может находиться в собственности государства, субъектов федерации, муниципальных образований, юридических или физических лиц. Москва, являясь законным правообладателем земельных участков на своей территории, вправе распоряжаться ими в соответствии с Земельным кодексом, где оговорены определенные ограничения. Например, пожизненное владение может быть только у граждан, постоянное и бессрочное - только у учреждений. Поэтому любой, кто использует городскую территорию, должен оформить свои права в соответствии с законом. Если это коммерческая фирма - на условиях аренды.

- Проблема объединения технического учета с системой регистрации прав обсуждается на федеральном уровне уже довольно давно. Может ли это решить подобные проблемы?

- Главное, из чего нужно исходить, - что объект недвижимости представляет единое целое с земельным участком, на котором он расположен. И это должно отражаться в системе учета. Однако не следует смешивать объединение системы учета и обязательное единство прав на участок и здание. Арендовать землю и строить на ней свою собственность - принятый во всем мире механизм.

- Какие изменения земельного законодательства можно ожидать в ближайшем будущем?

- Сейчас разрабатывается Федеральный закон о государственном кадастре объектов недвижимого имущества, который заменит существующий Закон "О государственном земельном кадастре". В этом законопроекте как раз речь идет об объединении в единой системе учета зданий и земли. Вообще, существует два различных подхода. Но побеждает тот, что рассматривает объект недвижимости как улучшение земельного участка. А в городе надо учитывать еще и коммуникации, и внутреннюю структуру многоэтажного здания. Это, по существу, сложный составной объект недвижимого имущества. Не только о здании, но даже о дереве нельзя говорить отдельно от земельного участка. Город состоит не только из домов. Например, мы сейчас закончили работу по описанию всей дорожной сети города с точки зрения земельных участков - не только существующих, но и резервируемых под будущее дорожное строительство; их получилось около трех тысяч.

- Расскажите об итогах кадастровой оценки земли в Москве.

- Кадастровая оценка - это массовая оценка. Единицей оценки является не отдельный участок, а кадастровый квартал. В Москве мы проводили эту работу самостоятельно с использованием общей федеральной методики. Результаты утверждены, опубликованы, и в этом году они уже будут актуализированы. Это очень большая работа: у нас полторы тысячи кварталов, в каждом из которых учитывается 14 показателей.

- Верно ли, что кадастровая оценка нужна для расчета базы по земельному налогу?

- Теоретически да, но это должно произойти по всей стране. И, опять же, напомню, что налог уплачивается на участки, находящиеся в собственности, а не в аренде. Кадастровая оценка, которую мы провели, служит ориентиром для профессиональных оценщиков, но нельзя смешивать ее показатели с рыночной ценой земли. На самом деле, говорить о рыночной цене земли по отношению к Москве, да и не только, юридически некорректно, поскольку рынок предполагает свободную куплю-продажу участков, а этого нет. Более уместно говорить об инвестиционной цене - то есть, сколько инвестор готов заплатить за данный участок для реализации своего проекта. И нам надо научиться оперировать этой стоимостью для определения реальной ценности земли в городе.

- Нет ли здесь противоречия? Вы сказали, что кадастровая оценка - массовая. Можно ли отождествить порог рентабельности для отдельного инвестора со стоимостью всех аналогичных участков кадастрового квартала?

- Нет, но ее можно отождествить с реальной стоимостью данного конкретного участка. Что такое реальная цена? Это те деньги, которые готов заплатить реальный инвестор. Разумеется, он готов платить только в том случае, если там будет реализовываться определенный инвестиционный проект. И здесь уже возникает связь с градостроительными нормативами, которые в Москве определены Генпланом, определяющим принципы территориального зонирования. Если, скажем, там строить ничего нельзя, как например, в природоохранной зоне, то цена участка остается неопределенной.

Таким образом, кадастровая оценка позволяет определить инвестиционный потенциал территории, а не рыночную цену всех ее отдельных участков. Обратите внимание на слово ПОТЕНЦИАЛ - это та цена, которая может быть уплачена при условии реализации проектов, допустимых на данной территории. Пока камень не упадет, неясно, с какой скоростью он падает. В действительности кадастровая стоимость обычно составляет 70-80% от реальной цены, так что связь здесь, безусловно, есть. Корреляция связана, в частности, с тем, что кадастровые кварталы инвестиционно неоднородны. Для нас важно знать не столько абсолютные цифры, сколько примерную относительную ценность одной территории по отношению к другой.

- На основе чего сегодня исчисляется база для налога на землю и как определяется ставка налога?

- Пока расчет ведется по старой схеме, которая действует уже более десяти лет. Город разбит на территориально-экономические зоны - их 69. Для каждой зоны определяется своя ставка, а общая ставка дается на федеральном уровне. То есть, нам говорят, сколько должно быть в сумме, а мы как субъект Федерации вправе вводить свои внутренние дифференцирующие коэффициенты. Допустим, нам дают общий коэффициент 1,3, а мы уже говорим, что здесь будет, скажем, 1,1, а здесь - 1,5.

- Является ли сегодня земельный налог серьезной доходной статьей бюджета?

- Налог - нет, арендная плата - да.

- Какая модель земельных отношений в перспективе будет превалировать в городе - аренда или собственность на землю?

- Для города аренда предпочтительнее - это инструмент, которым мы можем управлять и который позволяет решать наши задачи. В перспективе будет, конечно, сочетание. Причин того, что сейчас не идет продажа земли, несколько. Главное - что верхняя планка возможной цены продажи, определенная законом, никак реально не отражает ценность московской земли - тот потенциал, о котором мы только что говорили. Отдавать землю по такой цене - значит стимулировать не развитие экономики, а экономическое иждивенчество. Это не развитие земельного рынка, а создание питательной среды для земельных спекуляций, когда выгоду от продажи будут получать не жители города, а отдельные лица. Это уже произошло с приватизацией предприятий, и мы не должны это повторить с одним из самых ценных наших ресурсов - землей. Земля - это общее достояние города, и мы должны помнить об этом, распоряжаясь ею.

- Но возможно ли успешное развитие рыночной экономики без полноценного рынка земли?

- Рынок должен формироваться в условиях равных возможностей для его участников. Нам говорят: "Вот у нас предприятие, нам надо развивать производство, отдайте нам землю в собственность". Казалось бы, все логично, но что произойдет дальше. Его тут же скупят и закроют - как раз из-за этого земельного участка. Сейчас все жалуются, что их поглощают, потом перепрофилируют. Но если у них будет в собственности земля, этот процесс сойдет, как снежная лавина. Городу это невыгодно, нам надо сохранить производственный потенциал. Поэтому неверно говорить о "выводе" промышленности - ее надо переводить из центра на окраины, и один из главных инструментов - грамотно расставленные акценты в земельных отношениях.

- Московские власти сетуют на несправедливость выкупных цен, дело дошло до их обращения в Конституционный Суд. Но есть ли у московского правительства позитивная программа решения проблемы?

- Программа есть, и мы думаем, что она найдет понимание в федеральных структурах. Речь идет не о "косметическом ремонте" системы за счет корректировки коэффициентов, а о принципиально ином подходе. О деталях говорить пока рано, поскольку данные предложения находятся на стадии обсуждения. В ближайшее время мы сможем об этом рассказать. Сейчас готовятся поправки к Земельному кодексу и закон о его введении в действие, которые были инициированы Российским союзом промышленников и предпринимателей и Минэкономразвития. На этапе подготовки поправок мы старались внести ясность, в чем разница между крупным городом и, скажем, замороженным промышленным предприятием, чтобы законодательство отражало реалии экономики, а не эмпирическую картину всеобщего равенства. Эти поправки были в плане на март, но в самое ближайшее время они будут представлены в Правительство РФ, а оно уже внесет их в Госдуму. Мы смотрим в будущее с оптимизмом.

Петр Чернов Квартира. Дача. Офис
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...