Власть опустили на землю

Подмосковные предприниматели, которым областные власти в начале этого года в несколько раз повысили арендную плату за землю, имеют законное право до окончания срока прежних договоров оплачивать аренду по старой ставке. О технологии противодействия арендным нововведениям рассказал "Бизнесу" пожелавший сохранить анонимность предприниматель, который сейчас сам использует эту методику.

Напомним, что в апреле губернатор Московской области Борис Громов утвердил поправки к областному закону №120/2004-ОЗ, согласно которым средняя арендная плата за землю увеличилась по сравнению с 2004 годом более чем в пять раз. Предприниматели утверждают, что это неоправданно высокие, а для многих - неподъемные суммы.

Выясняется, что инициативе подмосковных властей можно противостоять на законных основаниях.

 

 

Сейчас арендаторам рассылают приложения к действующим договорам аренды, заключенным еще до 2005 года. Подписание такого приложения означает фактическое расторжение старого и заключение нового контракта. Юристы не рекомендовали собеседнику "Бизнеса" ставить под этим документом свою подпись. При этом они сослались на статью 422 Гражданского кодекса (ГК), в которой сказано, что, "если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу".

Проще говоря, для подписавших договоры по старым правилам новый порядок расчета арендной платы не обязателен, так как, согласно упомянутой статье ГК, он распространяется только на договоры, заключенные в 2005 году, и никто не может принудить предпринимателей переписать действующий договор.
Министр имущественных отношений области Алексей Бодунков ранее заявлял, что не согласен с такой трактовкой законодательства. По его мнению, во всех ранее заключенных Минимущества договорах есть ссылка на закон, определяющий порядок расчета арендной платы, но теперь этот закон изменился. Следовательно, по мнению министра, статья 422 ГК в этом случае не работает.

Однако бизнес-сообщество полагает, что министра ввели в заблуждение сразу по двум пунктам. "Во-первых, в статье 422 речь идет об изменении правил, пусть даже эти правила изменились в рамках одного документа. Грош цена была бы любым договорам, если общие правила, на которых они основаны, можно было бы бесконечно менять, внося изменения в соответствующий законодательный акт. Во-вторых, в ранее заключенных договорах нет ссылок на законодательные акты, устанавливающие порядок расчета арендной платы",- говорит собеседник "Бизнеса".

Кроме того, расторгнуть действующие договоры против желания арендатора может только суд, но для этого нет оснований, оговоренных законом (статьи 421, 450 и 619 ГК). Также нельзя принудить подписать новый договор. Чтобы переписывать договоры под новые правила, власти прибегли к уловке - чиновники предлагают подписать лишь дополнительное соглашение к действующему договору, содержащее другой договор под видом новой редакции действующего. Однако такое "дополнительное соглашение" является притворной сделкой, прикрывающей две другие сделки -- расторжение действующего договора и заключение нового. В соответствии с пунктом 2 статьи 170 ГК притворная сделка ничтожна, то есть недействительна с момента ее совершения. "Это означает, что если вас принудили подписать такое дополнительное соглашение, можете забыть, что оно существует, и жить по действующему договору",- уверен наш собеседник.

Подмосковные предприниматели, платящие земельный налог и за аренду по действующим договорам, могут уменьшить размер вменяемых им по новому областному закону взносов. Для этого им надо пересчитать платежи за 2005 год, используя решение Мособлсуда от 4 ноября 2004 года, признавшее статью 9 закона №18/95-ОЗ "недействующей и не подлежащей применению". Далее разделить свои платежи на коэффициент, приведенный для поселения в приложении 7, отмененном вместе со статьей 9. Пересчет выполняется с 17 февраля 2005 года (47 дней I квартала рассчитываются по-старому, а оставшиеся 43 дня - по-новому). При этом платежи 2004 года надо умножить на 1,1 (индексация для 2005 года).

При пересчете арендной платы за землю предпринимателям не стоит забывать, что в правительстве России уже согласованы численные значения параметров изменений, вносимых в законодательство о земле, в том числе положение о том, что арендная плата за государственную землю не может превышать 3% от кадастровой стоимости. Ожидается, что в ближайшее время Госдума рассмотрит соответствующие законопроекты, так что подмосковным бизнесменам не стоит спешить с уплатой резко возросших арендных платежей.

Благодаря решению Мособлсуда предприниматели, бесспорно, могут в несколько раз уменьшить арендные платежи, поскольку во исполнение этого решения областная Дума внесла поправки в соответствующие законы. В то же время управляющий партнер компании "Добронравов и партнеры" Юрий Добронравов напоминает, что в сделке по аренде земли стороны ограничены действующим законодательством. "Правда, существует возможность оспаривания в суде самого нормативного акта, устанавливающего новый порядок расчета стоимости аренды, если он противоречит Конституции и федеральному законодательству",- предположил юрист. Что касается притворности сделки, то Добронравов считает, что предложенное чиновниками изменение договора вполне соответствует нормам ГК и оспорить правомерность такой сделки будет крайне сложно.

Николай Дзись-Войнаровский Бизнес
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...