За далью даль

Тезис о дефиците свободных площадей под Москвой оказался выгоден всем – местным властям, инвесторам, агентствам недвижимости и домовладельцам. Никто не хочет признать очевидное: в 30-километоровой зоне от Москвы огромное количество свободных площадей, технически пригодных для строительства. В самом деле: картины, открывающиеся с высоты при подлете к столице нашей Родины и, например, какого-нибудь западного мегаполиса, разнятся необыкновенно. У них – нескончаемые кварталы малоэтажной жилой и коммерческой застройки, у нас – поля, леса, редкие нитки дорог и хаотично разбросанные поселения. Ощутить себя элитой в таком окружении – задача не из легких.

 

 

Хотя, может быть, настоящая элита и должна быть изолированной?

Скока-скока?

Расхожим штампом в комментариях об элитной загородной недвижимости стала фраза: «Спрос по-прежнему превышает предложение». Что тут возразишь? Воистину превышает! Однако состоятельный клиент стал более разборчив, а его пожелания более осмысленны и конкретны. Если хотите, мы наблюдаем сегодня парадокс «сдержанного ажиотажа», когда отнюдь не все и не сразу сметается с прилавка.

Сейчас предлагается более 160 поселков, в то время как еще в октябре прошлого года их было лишь 93. Если так пойдет и дальше, то можно ожидать более чем двукратный рост предложения в годовом исчислении. Между тем, темпы роста спроса снижаются. Если в 2001 г. спрос по всем ценовым категориям вырос на 17%, то в прошлом году – только на 4%. В 2003 г. предсказывают рост спроса лишь в пределах 2-3%. С «элитой», правда ситуация особая, и в общую схему она не вписывается.

Можно с уверенностью сказать, что те, кто покупают дорогие дома в ближайшем Подмосковье сегодня, своих капиталов не потеряют. По оценке Натальи Пейсиковой («Soho Realty»), выгода размещения средств растет, поскольку сегодня земля близ Москвы конечна, особенно по престижным направлениям. Поэтому, если есть возможность, то покупать нужно сейчас: скоро останется одна «вторичка». Это будет дороже, а главное, выбрать подходящее жилье будет куда сложнее.

С этим мнением Н.Пейсиковой трудно не согласиться, хотя оно и противоречит нашим наблюдениям с высоты птичьего полета. В вопросе о конечности земельных угодий под Москвой надо просто помнить, что речь идет не о земле вообще, а о той ее части, где власти «скрепя сердце» разрешили строительство, и той, до которой можно доехать на легковой машине (а не на тракторе). На самом деле, цены на землю взвинчиваются во многом искусственно за счет жесткой позиции местных и федеральных властей, осознавших, сколь ценный ресурс они имеют под своим контролем. Что наша власть научилась делать профессионально, так это создавать дефицит и распределять ресурсы среди страждущих. Земельный рынок в России находится на эмбриональной стадии развития. Куда этот рынок двинется лет через 10, никто точно не знает, но очевидно одно - никто не хочет его обрушить в одночасье.

Впрочем, одной из особенностей элитного загородного рынка недвижимости можно назвать то, что покупателей как раз слабо волнует инвестиционная привлекательность вложений – покупают для себя, а не для выгоды. Именно такое отношение к приобретению недвижимости обеспечивает большую ликвидность рынка, а значит, и надежность инвестиций в него – будь то для компаний-инвесторов или частных лиц. Круг людей, которым по карману дома-миллионники, в основном сформировался. Динамика спроса обеспечивается постоянной подпиткой спроса за счет приезжих из регионов (в первую очередь, руководящих работников компаний сырьевой отрасли, но не только), а также за счет переоценки ценностей внутри уже сложившегося контингента домовладельцев.

На пути от апломба к покою
То, что еще вчера считалось «элитой», сегодня зачастую выглядит как претенциозные и малофункциональные замки-монстры. Взоры их неудовлетворенных владельцев обращаются к новым современным коттеджным поселкам. В выборе сегодняшних покупателей «элиты» гораздо больше вкуса и рациональных соображений, чем простого желания пустить пыль в глаза окружающим и самим себе. Дом должен быть в первую очередь удобен для повседневной жизни. Даже если это очень дорогой дом.

«На сегодня идеальным для покупателя в этом секторе можно считать дом в охраняемом поселке по Рублево-Успенскому шоссе, в 15-км зоне, - говорит Н.Пейсикова. - Дом площадью 450 кв.м на лесном участке 30 соток, в охраняемом коттеджном поселке. И по цене до миллиона долларов. Архитектура в ходу современная, функциональная, рациональная. Актуальны экологичность, природные материалы. Обязательно наличие центральных коммуникаций, сервисной службы, охраны. Пользуется спросом автоматизированная система «умный дом». Социальный состав, безопасность и развитая инфрастуктура рядом или внутри поселка – все эти факторы играют решающую роль при принятии решения о покупке загородной недвижимости. Все хотят, чтобы дом был полностью технически оснащен и не доставлял своим хозяевам никаких хлопот».

По мнению многих риэлторов, наибольшим спросом сейчас пользуются участки в лесных массивах, желательно вблизи водоемов. По оценке Ольги Прибыловой («Гелиос-Недвижимость»), в их компании таких заявок – около 60%. «Чистое поле» стоит гораздо меньше. Но такие участки уже находятся за пределами данной ценовой категории. Большая вода, правда, сейчас уже в большом дефиците.

Тезис о том, что «Рублевке» альтернативы нет, уже ушел в прошлое. Популярность этого направления объясняется не только его очевидными преимуществами, но и тем, что это сложившаяся «зона престижа». Так или иначе, именно здесь по-прежнему сосредоточено максимальное количество предложений элитных домов. Ситуация на рынке во многом зависит от субъективных факторов. Несколько лет назад общественность осознала, что Новая Рига – тоже весьма перспективный вектор для инвестиций, и стала активно скупать участки. В конце прошлого-начале этого года там уже наблюдается легкое «затоваривание», поскольку на рынок одновременно было выброшено множество новых поселков. Доля этих двух направлений в предложениях коттеджных поселков (не только элитных) практически сравнялась и составляет соответственно 23% и 22% от общего числа. Следующим по значимости стало Киевское направление (12%).

Не Западом единым...

География коттеджного рынка за последний год заметно расширилась – началось присоединение к нему новых земель к югу от Москвы. Одна из немногих компаний-первопроходцев на этом векторе – АН «Белые ветры», которое работает с Калужским направлением. Как отметил в телефонном интервью Александр Яковлев, цены на качественные земельные участки здесь за последние 2 года выросли наполовину. За это время сформировались первые поселки бизнес-класса, которые по ценам и характеристикам приближаются к элитному сектору Запада.

Как пример можно привести поселок «Зеленый Дом Десна» на 12-м километре Калужского шоссе, расположенный в живописном месте на берегу Десны на площади более 5 га. Когда видишь эти коттеджи, невольно возникает ассоциация с типичными американскими загородными домами – та же простота и функциональность. Большие, не испорченные заборами лужайки. Внутренняя планировка тоже чисто американская – первый этаж для дневного пребывания: кухня, гостиная и пр. На втором этаже – спальни. Бэйсмент (подвальный этаж) отдан под подсобные помещения. Есть еще и мансарда. В комплексе построены крытый бассейн, теннисные корты и спортивные площадки. Минимальная площадь – около 500 кв.м.

Калужское направление только начало развиваться и поселки такого класса можно пересчитать на пальцах одной руки. Помимо «Зеленого дома», сюда можно отнести «Стародачное» и «Бельгийскую деревню».

В последнее время входит в моду северное – Дмитровское направление. Скорее всего, это продиктовано дороговизной и недоступностью Запада. Хотя риэлторы любят сослаться и на другие обстоятельства: президент В.Путин часто ездит отдыхать в эти края. И якобы самые ретивые чиновники и бизнесмены таким образом стремятся показать свою лояльность.

По словам cпециалистов (ИСК «Авангард»), участки в поселке «Дубрава», построенном в 8 км от МКАД в непосредственной близости от Пироговского и Клязьминского водохранилищ, разошлись за 6 месяцев, сегодня в продаже остались только таунхаусы площадью около 250 кв.м.

Лишь 10% участников строительства покупали это жилье в инвестиционных целях, остальные – для себя. Что и понятно – близость такой воды определяет успех коммерческого предприятия. Другой поселок «Озеро Долгое» расположен чуть дальше, на 20-м км, и по сути своей более демократичен: дома монолитные, застройка однотипная. Сейчас идут активные просмотры, ведутся переговоры. Подъезд к поселку – возможен по двум шоссе.

Кстати, удобный подъезд или транспортная доступность – это еще один очень важный аспект, влияющий на выбор загородного жилья.

Иллюстрацией этому может служить коттеджный поселок «Новый Свет», находящийся всего в 2-х км по Алтуфьевскому – тупиковому и поэтому всегда свободному – шоссе. От Москвы поселок отделен густым лесным массивом и около 30% участков «Нового Света» находятся в лесу. Оригинальный генплан поселка с бульваром и прудом, уютные улочки, красивые дома, строящиеся в едином архитектурном стиле, надежные системы центральных (городских) коммуникаций и охраны, продуманный подход застройщика к организации максимально комфортного проживания и отдыха для всех членов семьи – делают «Новый Свет» одним из самых интересных предложений на рынке загородной недвижимости.

Независимо от направления, труднее всего найти участки под строительство в лесной зоне, которая пользуется сегодня наибольшим спросом. Причина: «лес – это легкие города» (особенно тот лес, вырубка которого позволяет продавать землю по $10 тыс. за сотку и выше). Интересно, что те самые люди, которые годами не могут принять закон, эффективно регулирующий уровень токсичных выбросов автотранспорта и промышленных предприятий, в этом вопросе неожиданно вспоминают об экологии. При этом лес за пределами 50-километровой зоны от МКАД продолжает варварски вырубаться, и никому до этого дела нет. Участились случаи поджогов, которые позволяют списывать гектары лесных угодий. Сельское хозяйство в ближайшем Подмосковье глубоко убыточно. Между тем, современные технологии малоэтажного строительства позволяют возводить жилье, не уничтожая, а облагораживая природу.

Но законодательство не побуждает застройщиков к применению таких технологий. В реальности люди, получившие под свой контроль земельный участок соток в 20 в лесной зоне, сначала полностью вырубают на нем деревья, а потом начинают строительство. За рубежом уничтожение даже одного дерева требует специального разрешения. Зато там никто не провоцирует общественный психоз по поводу конфликта человека и природы, если речь не идет о национальных парках.

Для пущей рентабельности повсеместно используется прием, который можно было бы назвать «строительство в нагрузку». Иными словами, земля продается только с подрядом на строительство или с уже готовым домом. Во многих случаях покупатель мог бы сэкономить, наняв своих строителей, и имел бы при этом больше контроля над ходом работ. Правда, дополнительные затраты окупаются в случае, если земля действительно продолжает дорожать, поскольку, по общему правилу, стоимость построенного на ней объекта растет пропорционально.

Поселков, в которых можно купить землю без подряда, очень мало. В «Soho Realty» в качестве примеров назвали «Никольскую слободу» на Новой Риге и «Успенские дачи» на Рублевке. Фасадные заборы там все равно выполнены в едином стиле. Инфрастуктура организуется не в самих поселках, а в непосредственной близости к ним.

Другой, гораздо более распространенный тип формирования элитного поселка (например «Горки XXI», где все дома на сегодня уже проданы, «Х-парк» по Рублевке), где застройщик сам строит все дома в едином стиле, и сдает их все в один срок; продажи ведутся с нулевой стадии строительства. Это поселки с единой архитектурной концепцией, там практически отсутствуют фасадные заборы, очень высокое качество строительства.

Зимний сад, кабельное телевидение, удобства во дворе...

Есть, впрочем, множество примеров дорогих (по себестоимости) домов, которые построены в дорогих живописных местах, но, тем не менее, «зависают» на рынке и не находят платежеспособного спроса. До недавнего времени инвесторы старались поразить воображение покупателей осязаемыми «наворотами» типа зимних садов, подогреваемых полов, каминов и пр. Между тем, дома часто имели серьезные конструктивные недостатки и за красивым фасадом скрывались будущие проблемы. Сегодня покупатели (многие из которых уже обожглись на своем опыте или наслушались историй от друзей) гораздо глубже вникают в технологию строительства.

В скобках замечу, что общепринятое словосочетание «коттеджный поселок» применительно к современным девелопментам загородных домов вызывает некоторое удивление. Коттеджный поселок, строго говоря, - это деревня, поскольку слово «коттедж» означает в английском языке «деревенский дом». В отношении элитной загородной недвижимости уместнее было бы говорить о виллах или дачах (в зависимости от того, используется дом для постоянного проживания или для отдыха). Впрочем, не станем спорить с традицией и вдаваться в лингвистические изыскания...

Зачем нужен агент?

В чем заключается роль риэлторской фирмы, если все существующие предложения легко доступны через рекламу в прессе и Интернет? По словам Карины Сабоджан («Kalinka»), фирма не берет комиссионные с клиента при продаже новых коттеджей, а получает доходы от застройщика, представителем которого выступает. Задача риэлтора – это работа с клиентом: консультация, подбор подходящего варианта, юридическое сопровождение сделки. Причем большинство КП представлены разными агентствами недвижимости. Бывают, правда, и эксклюзивные договоры между АН и инвесторами. Примером может служить новый проект поселка «Раздоры», в котором «Kalinka» будет выступать как единственный представитель продавца.

На чем сердце успокоится?

По мнению Сергея Тихонова («Новое Качество»), будущее загородного строительства именно за коттеджными поселками. Даже в некогда престижных стародачных районах ближайшего Подмосковья однородного заселения не получается и общий стиль жизни неизбежно снижается до уровня, который кажется приемлемым для уже существующего там контингента. Если же человек изначально выложил значительную сумму за свой дом, значит он готов к поддержанию его на соответствующем уровне.

Коттеджный рынок подпитывается за счет людей с доходами выше среднего уровня. Покупка коттеджа обычно является для человека задачей второго уровня после обустройства своего городского жилья. Отсюда формируется отложенный спрос. Решив на желаемом уровне квартирный вопрос, люди приходят на загородный рынок. Причем многие периодически меняют как квартиру, так и загородную резиденцию. За счет таких цикличных продаж и покупок спрос в элитном секторе остается весьма динамичным.

Источники спроса
Потенциал коттеджного рынка огромен. Но деньги будут приходить на него постепенно. Многие покупатели квартир в московских новостройках еще много лет не смогут дотянуть до покупки полноценного коттеджа. Но те, у кого будут накапливаться достаточные средства, будут все больше вкладывать их в коттеджи, а не в предметы роскоши (включая дорогие автомобили) или в дискредитировавший себя финансовый рынок.

Увеличению спроса на коттеджи может способствовать и развитие ипотечного кредитования. Некоторые банки (включая DeltaCredit банк) уже сейчас выдают ипотечные кредиты под покупку загородной недвижимости. Но, чтобы жилищное кредитование стало массовым, в этой области должно произойти революционное снижение ставок, поскольку при существующих процентах погашение кредита равноценно покупке дома за двойную цену. А западные финансовые фонды под предлогом помощи развивающейся российской экономике перепродают на дорогом российском рынке дешевые западные кредиты.

Будущий облик Подмосковья будет определяться все же не теми, кто способен выложить за дом миллион долларов, а средним классом. Сейчас, по-прежнему, подавляющее большинство домов в Подмосковье (будь то дачи или деревенские постройки) оснащены на первобытном уровне. На том же уровне находится и стиль жизни их обитателей. Из всех благ цивилизации, которые появились еще в начале прошлого века, в большинстве мест есть только «лампочка Ильича». Превратятся ли пригороды Москвы в современный мегаполис с развитой сетью дорог, изобилием предприятий торговли, обслуживания и развлечений и сплошной зоной жилой застройки – покажет будущее. Но это «светлое будущее», похоже, возможно уже сегодня за соответствующую плату в отдельно взятых коттеджных поселках за надежным забором с военизированной охраной.

Мир и Дом
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...