Загородный спринт

Сегодня иметь дом за городом не только престижно, но и модно. Подтверждением тому служит коттеджный бум в Подмосковье. Каждый год приносит на загородный рынок новые предложения. Современные дома отличаются от более ранних удачной и разнообразной архитектурой, более совершенной инженерией, размерами участков, и, разумеется, ценой.

Вместе с тем растет популярность ранее считавшихся «дачными» направлений (например, северное и западное), и все чаще даже очень обеспеченные покупатели предпочитают дома на Новорижском и Калужском шоссе Рублево-Успенскому.

 

 

Структура рынка и конъюнктура
В последнее десятилетие спрос на загородную недвижимость Подмосковья ежегодно увеличивается на 40–50%. При этом купить дома вблизи столицы хотят не только москвичи и жители Московской области, на долю которых приходится 54% общего числа заявок. Все чаще приезжают покупатели из нефте- и газодобывающих регионов (25,6%), а также подданные стран СНГ (2,2%) и жители Северного Кавказа (1,7%). Причем если раньше покупателей не интересовало, находится ли дом в подмосковной деревне, на поле, отведенном под индивидуальное строительство, или в организованном коттеджном поселке, то продажи прошлого года показали стремительный рост покупательской активности в пользу последних.
Наблюдая сложившуюся тенденцию, застройщики стараются не упустить своей выгоды. В конце 2003 года около 100 компаний (риэлторов и инвесторов) заявили о своей работе в секторе загородной недвижимости и приблизительно столько же планируют начать свою деятельность в ближайшем будущем. Как результат, только в прошлом году на рынок было выведено порядка 120 объектов со средним количеством 40–45 домовладений. По итогам 2003 года, в строительство коттеджных поселков на территории Московской области было вложено около $2,5 млрд, что составляет примерно 40% общего объема инвестиций в загородный сектор.
Исследования, проводимые компанией «ИНКОМ-Недвижимость», показали, что в общей структуре предложения 2003 года коттеджные поселки, расположенные по Новорижскому шоссе, составили 23,9%, по Рублево-Успенскому шоссе — 19%, по Калужскому и Киевскому шоссе — 13%. Восточное и южное направления, как и прежде, не считаются популярными. Как исключение, названы Каширское и Симферопольское шоссе, на которые приходится 2,4% общего числа коттеджных поселков, присутствующих на рынке.
Самые высокие темпы освоения показало Новорижское шоссе. В декабре 2002 года там было всего 26 поселков, а уже через год их число увеличилось до 58. Интересный факт: Рублево-Успенскому шоссе, в районе которого в настоящее время насчитывается 42 коттеджных поселка, потребовалось на их строительство практически десятилетие, в то время как Новорижскому — около 3 лет. Особенностью застройки Новорижского шоссе является продуманная градостроительная концепция, а также стремление застройщиков избежать ошибок, допущенных в первые годы массового коттеджного строительства. Тогда поселки застраивались хаотично, а огромные по площади дома псевдорусской архитектуры занимали чуть ли не всю территорию крохотного участка.
Большинство современных поселков — это мини-городки, включающие не только подобранные по стилю дома, но и общественные центры, зоны отдыха и активного досуга.
По мнению директора департамента маркетинга компании «ИНКОМ» Сергея Елисеева, популярность Новорижского шоссе объясняется не только удобством транспортного сообщения, но и возможностью приобретения не ограниченных по площади земельных участков от 20 соток до 1 га, что сегодня стало нереальным по большинству освоенных направлений. Рублево-Успенское шоссе продолжает оставаться в числе лидеров по престижу, однако в силу очень высокой цены предложений покупка дома или заключение договора подряда там стали доступны только ограниченному числу людей с очень высокими доходами. К примеру, в коттеджном поселке «Парк Шале» можно поселиться, рассчитывая потратить на покупку дома около $1 млн, в «Х-Парке» — $3,6 млн, в «Грин Тауне»— $1,6–5,8 млн.
Продажи прошлого года показали большой интерес к коттеджным поселкам, расположенным в зоне крупных водохранилищ — Клязьминского, Пироговского, Пестовского, Учинского, Истринского.
Опыт продаж компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» (располагающей 700 объектами на первичном рынке и около 1,5 тыс. на вторичном) в 2003 году показал, что престижные Рублево-Успенское, Новорижское и Калужское шоссе не являлись доминирующими по объемам заключаемых сделок. На их долю пришлось соответственно 9, 10 и 8% всех сделок, заключенных риэлторами компании. Лидерами продаж стали Ярославское шоссе, где компания заключила 17% сделок, и Осташковское шоссе, на долю которого пришлось 12%.
По мнению С. Елисеева, с каждым годом все заметнее становится тенденция, когда покупатель ориентируется не на конкретно взятое направление, а на местность, где расположен поселок. Коттеджные поселки, находящиеся в окружении лесов, граничащие с водоемами, хорошо продаются вне зависимости от территориальной привязки.

Сдерживающий фактор и цены
Серьезным препятствием для развития рынка коттеджного строительства является ограниченный ресурс земли в Подмосковье. По данным компании «МИЭЛЬ», в прошлом году 98% заявок пришлось на готовые коттеджи или дома, строительство которых ведется или будет начато на расстоянии до 30 км от МКАД. При этом 34% обратившихся поставили условие заключить договор только в том случае, когда площадь участка земли будет от 20 до 30 соток, около 10% — до 50 соток, а 2,5% — 1 га.
Однако рынок загородной недвижимости Подмосковья не располагает возможностью удовлетворить растущие запросы покупателей. Около половины имеющихся предложений не соответствует рынку. Особенно остро проблема стоит в коттеджных поселках, строительство которых велось несколько лет назад и где территория поделена на участки по 15 — максимум 20 соток. Сегодняшние покупатели уже не хотят жить в стесненных условиях. Многие из них знают о том, что рост цен на землю значительно превышает рост цен на саму недвижимость.
Своя специфика есть и в структуре спроса. Аналитики компании «МИЭЛЬ» говорят, что на первичном рынке 43% покупателей хотели приобрести дом в существующем коттеджном поселке, 25,7% — в возводимом коттеджном поселке. Практически поровну — 13,9 и 13,8% клиентов обращаются с целью построить новый коттедж в стародачном поселке или на берегу водоема, а 3,5% клиентов задались целью непременно построить дом на краю леса. Ситуация на вторичном рынке практически повторяет картину первичного, с незначительным перевесом спроса (45%) в пользу покупки готового коттеджа в сложившемся поселке и приобретения загородного дома в стародачном поселке (21,5%). Ограниченный выбор вариантов позволяет продавцам постоянно двигать цены вверх. «Максимальный рост цен на недвижимость наблюдается для участков, расположенных в охраняемых поселках, с хорошим окружением, — говорит аналитик компании «Терра» Анна Сауляк. — Рост цен на землю в некоторых поселках за прошедший год составил более 100%». По Новорижскому шоссе средние цены на коттеджи выросли на 92%, по Рублево-Успенскому шоссе — на 83%, по Калужскому — на 41%. В то же время по Ярославскому шоссе рост составил всего 14%, а по Егорьевскому шоссе — 9%. Наибольшим спросом пользуется недвижимость в коттеджных поселках со стоимостью предложений от $200 тыс. до $600 тыс., но специалисты также отмечают дефицит загородного эксклюзива стоимостью от $800 тыс. и дороже.
«Несмотря на то что в этом сегменте предложений много, львиная их доля приходится на объекты в стадии строительства, — говорит директор управления загородной недвижимости компании «МИЭЛЬ» Владимир Яхонтов. — В то время как потребители, ориентированные на дорогостоящую покупку, предпочитают приобретать готовый объект или дом под чистовую отделку».
Спрос заметно превышает предложение и в секторе бизнес-класса (от $300 тыс. до $800 тыс.). Здесь уже клиенты готовы покупать объекты на стадии возведения, однако их беспокоит далеко не праздный вопрос — гарантии того, что строительство будет завершено в фиксированный срок. Свои проблемы есть и у покупателей жилья эконом-класса (от $80 тыс. до $150 тыс.). Здесь, по мнению специалистов, при высоком спросе адекватное предложение отсутствует. К примеру, в районе самого динамично развивающегося Новорижского направления есть всего два поселка, где самые дешевые дома стоят $150 тыс. (Малиновка — 27 км от МКАД и Дачное — 38 км от МКАД по Волоколамскому шоссе). Коттеджей в организованных поселках за $80 тыс. и вовсе не удалось обнаружить. В основном за эту цену предлагались дома в хаотично застраиваемых поселках на расстоянии более 30 км от МКАД, где все коммуникации — вода и электричество.
Тенденцией прошлого года, которая нашла свое продолжение и в 2004 году, стало стремление все большего числа клиентов заключить договор с обязательным подрядом на строительство дома. Раньше такие предложения воспринимались покупателями с возмущением, как навязывание нежелательной услуги. Сейчас большинство покупателей стремится найти вариант, где застройщик поселка не только отвечает за социальную и инженерную инфраструктуру, но и берет на себя возведение жилья. Поэтому как никогда важным стал вопрос проекта дома, его архитектурного стиля.
На вторичном рынке огромные дома площадью от 700 кв. м в стиле новорусского классицизма теряют в цене порядка 20–30% в год. В то же время дома типа шале (около 400 кв. м) пользуются большим спросом, и стоимость их постоянно растет. Сегодня покупательское предпочтение (36%) на стороне классического стиля, пятая часть клиентов «охотится» за домами в североевропейском или скандинавском стиле, 17% предпочитают модерн и только 0,3% — эклектику.
Структура спроса в зависимости от степени готовности коттеджа к заселению распределяется следующим образом: наибольшим спросом у потенциальных владельцев загородной недвижимости пользуются коттеджи под ключ — 35,3% и участки под строительство по индивидуальному проекту — 27,9%. Но это крайности, а потому на втором месте спрос на коттеджи без чистовой отделки — ими интересуются 21% покупателей, которые, вероятно, хотят воплотить свои замыслы на конечной стадии строительства, т. е. при отделке дома. Спрос на недостроенные коттеджи с коммуникациями составляет 8,4%, а без коммуникаций — 1,9% — переделывать и завершать чужие замыслы всегда хлопотно, особенно если газ и воду придется «тащить» за несколько верст. Участки с подрядом на строительство приобретают 5,4% покупателей загородной недвижимости.
Интересы приобретателей загородного жилья все больше смещаются в сторону таких ценностей, как живописность места и хорошая экология. Ради них покупатели готовы пожертвовать такими факторами, как близость к Москве и развитые коммуникации.
По данным опроса клиентов, проведенного в первую декаду марта 2004 года социологической службой компании «Новый город», 40% потенциальных покупателей коттеджей, имеющих до $200 тыс., заявили, что готовы пожертвовать магистральным газом ради лесного участка. А 80% тех, кому загородный дом нужен не для постоянного жительства, а для выездов на выходные, сказали, что готовы рассматривать большие расстояния — до 50–60 км от МКАД. А вот чем покупатели поступиться не согласны — это размерами участка (в основном требуются большие, по 30 соток) и хорошей экологией.
Самые популярные у покупателей места в дальнем Подмосковье – Звенигород и окрестности Рузского и Истринского водохранилищ, Вороново (Калужское шоссе), Абрамцево (Ярославское шоссе) и места по Дмитровскому шоссе – Морозки, Славино.
Не приходится сомневаться, что с каждым месяцем цены будут расти, поскольку развитие подмосковного загородного рынка недвижимости предопределено его высокой инвестиционной привлекательностью. За 2003 год загородные дома выросли в цене на 18%, а земля — на 35%. Повышение цен обусловлено еще и тем, что предложение значительно отстает от растущего спроса, выросла себестоимость строительства, изменяется курс валют.

ЛЮДМИЛА ЧИЧЕРОВА, фото ИГОРЯ ПОРХОМОВСКОГО

Сергей Козловский
Президент компании «ИНКОМ-Недвижимость»:
— В 2004 году предложение коттеджей и земельных участков должно увеличиться примерно на 15–20%, а рост цен составит в среднем 30–40%. Рейтинги популярности подмосковных направлений вряд ли изменятся. По-прежнему люди, ориентированные на элитную недвижимость, будут стремиться на западные направления, а объекты на Рублево-Успенском шоссе останутся лучшим вложением денег.
Коттеджные поселки бизнес-класса и впредь будут завоевывать север и северо-восток Московской области. Дефицит свободной земли в ближайшем Подмосковье приведет к росту интереса к «дальним землям», расположенным по Новорижскому, Калужскому, Киевскому, Дмитровскому и Ярославскому шоссе, где в недалеком будущем и развернется строительство коттеджных поселков эконом-класса.

Савелий Орбант
Заместитель председателя совета директоров компании «МИЭЛЬ-Недвижимость»:
— Рост стоимости коттеджей и земли в Подмосковье сохранится. На рынке конечного потребителя основной рост будет наблюдаться в сегментах бизнес-класса и эксклюзива. А наиболее предпочтительными для вложений будут являться объекты на престижных направлениях, а также на участках, расположенных недалеко от лесных массивов и «большой» воды.

Людмила Чичерова М2 - Квадратный метр
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...