Здесь будет город-сад

В последние год-полтора на подмосковном рынке загородной недвижимости вошло в оборот новое слово — «мегапоселки». В отличие от многих прочих «мега-», являющихся лишь рекламными штампами (мегашоу, мегатусовка и т.п.), здесь налицо действительно новое явление.

Мега – это просто много

Вообще-то, приставка «мега-» означает миллион. Но здесь, конечно, это сильное преувеличение. Мегапоселок – значит, большой коттеджный поселок.

 

 

Кстати, с какого именно числа домов его можно считать таковым, единства у застройщиков и риэлторов пока нет. Одни говорят, что минимум – это 300–400, другие полагают, что и 50–100 можно отнести к этой категории. Особенно если говорить о суперпрестижном Рублево-Успенском шоссе, где плотность застройки настолько высока, что уже невозможно отыскать большой участок. На прочих направлениях, не дотягивающих до элиты, мегапоселком можно признать поселение от 200 домов.

Причин, по которым появились подобные проекты, можно разглядеть две. Во-первых, признано давно и всеми, что поселки, где обитают состоятельные люди, должны надежно охраняться. Кроме того, им необходима собственная инфраструктура – магазины, предприятия бытовых услуг, спортивные центры и т.п. Полагаться в этом вопросе на инфраструктуру соседних деревень как-то смешно; ждать, пока «невидимая рука рынка» выстроит ее, – тоже. Однако все перечисленные выше блага цивилизации надо содержать, и здесь еще не придумано никаких иных источников, кроме ежемесячной «квартплаты» жителей. Если в поселке всего 8–10 домов, то расходы окажутся непомерными даже для очень состоятельных покупателей. Если же они «размазываются» на 250–400 человек – сумма в платежке получается совсем другой. «Инфраструктура мегапоселка на 200–400 коттеджей ориентирована одновременно на внешних и внутренних клиентов, – говорит Андрей Мажаров, генеральный директор компании «Терра-недвижимость». – Ее доходность является правомерным результатом дальновидной политики девелоперов проекта».

Вторая причина – необходимость для застройщика снижать продажную стоимость коттеджа. Это в прежние годы, когда спрос в разы превышал предложение, застройщики могли работать только на миллионеров, в упор не видя менее состоятельных граждан. Сегодня конкуренция заставляет цены снижать. Мегапоселки в этом смысле являются идеальным решением, поскольку принцип «экономии на масштабе» действует здесь во всей красе – начиная от более «оптовой» покупки земли под строительство и заканчивая меньшей (в пересчете на одного жителя) длиной внешнего забора.

И совсем не тесно…

В Подмосковье уже можно насчитать не менее полутора десятков мегапоселков. Тонкость, правда, в том, что у большинства из них пока осваивается только первая очередь (например, в 50 домов). Но если посмотреть на окончательный проект – тот, каким этот поселок станет через 5–6 лет, – это несомненный «мега».

Размеры таких поселений предполагают, что застройщику нужно тщательно составлять генеральный план, не забывая структурировать пространство, «разбавляя» участки под жилую застройку территориями общего пользования. К примеру, в одном из лучших реализуемых сегодня проектов – «Резиденции Бенилюкс» (17 км от МКАД по Новорижскому шоссе, общая площадь застройки более 200 га, 250 домов на участках от 20 до 200 соток) – вся площадь разделена на несколько частей, названия которых повторяют три страны европейского Бенилюкса: «Голландия», «Бельгия» и «Люксембург». Каждая из этих территорий сохраняет свою специфику, неповторимость природного ландшафта, отличается разнообразием видовых перспектив. К ним примыкает «Амстердам», выполняющий функции «столицы» комплекса, его социального, административного и культурного центра.

Почти половину площади «Бенилюкса» занимают лесные угодья, из которых 30 га приходится на лесопарковую зону «Дикий Запад», где будут проложены дорожки для пеших, велосипедных и конных прогулок, устроены «островки здоровья» с лесными тренажерами, площадки для барбекю и беседки для отдыха. А на берегу лесного озера строится кафе, меню которого порадует тех, кто заботится о своем здоровье.

В коттеджном поселок «Гринфилд» (29 км от МКАД по Новорижскому шоссе, 314 домовладений на территории 127 га) применена аналогичная схема зонирования: жилые кварталы разбавлены рекреационными зонами и широкими (более 20 м) бульварами. Внутренних рекреационных зон в «Гринфилде» пять, в том числе две большие – 4 и 8 га. В центре поселка – искусственное озеро. В результате, отмечает Сергей Елисеев, директор департамента маркетинга и рекламы корпорации «ИНКОМ-Недвижимость», проектировщикам удалось почти в два раза снизить плотность жилой застройки: если в обычном поселке на дом приходится около 20 соток частной и общественной земли, то в «Гринфилде» – более 40 соток.

Блага цивилизации

Выше уже говорилось, что одной из причин появления мегапоселков явилась необходимость строить богатую инфраструктуру. И она оказывается действительно богатой – простое перечисление того, что будет построено в «Резиденциях Бенилюкс», впечатляет: магазин, кафе и рестораны, бизнес-центр, дансинг-холл и театр-студия, теннисные корты и бассейны, фитнес-центр, косметический салон, сауны и SPA, дом детского творчества, боулинг-клуб, интернет-кафе, кинозал, бильярд, супермаркет, аптека…

Техническое оснащение мегапоселков позволяет использовать интеллектуальные системы управления инженерными сетями, совместимые с индивидуальными комплексами «умный дом». В «Гринфилде» устанавливается техника, реагирующая на любые аварии и позволяющая минимизировать ущерб и по возможности сохранить работу инженерных систем в обычном режиме. Независимо от характера и масштаба неисправности информация о ней передается как хозяину дома, так и на пульт единой эксплуатационной службы поселка. Это позволяет дежурным специалистам быстро устранить проблему.

В случаях, когда поселок расположен около воды, создается обширная соответствующая инфраструктура. В «Пестово» (22 км от Москвы по Дмитровскому направлению; общая площадь застройки – 150 га, где находятся 413 участков от 20 до 90 соток), расположенном на берегу Пестовского водохранилища, будет создан собственный яхт-клуб со стоянкой, благоустроенная прибрежная линия и экопарк площадью в 20 га. Рядом (в пределах 20 км) находятся самые популярные подмосковные горнолыжные трассы и лыжные базы; тут же и гольф-клуб «Пестово», предполагающий также собственную большую инфраструктуру отдыха и развлечений.

И еще очень важный объект социального назначения, обеспечивающий возможность круглогодичного проживания всей семьи – школа. Неподалеку от «Пестово» откроется филиал широко известной в Москве Ломоносовской школы с дошкольным отделением. Это одна из старейших частных школ Москвы, входящая в первую тройку рейтинга «100 лучших школ России» и занимающая 1 место в рейтинге «Лучшие частные школы Москвы-2005».

Не только плюсы

Как и все в этом мире, мегапоселки не свободны и от минусов. Основной из них, говорит Михаил Макушин, руководитель филиала «На Маяковской» компании «Новый город» – медленное освоение: сроки даже не приближаются к пяти годам, а заметно превосходят эту цифру. Получается, что жители, поселившиеся первыми, испытывают все «прелести» жизни на стройке: по дорогам ездит строительная техника, по территории бродят рабочие (что практически сводит на нет все усилия по внешней охране поселка – сами эти люди откровенно опасны), периодически случаются перебои с электроэнергией из-за того, что, скажем, подъемный кран, поворачиваясь, повредил провода. Есть в Подмосковье поселки, которые показывают на «Хаммере» – не потому, что они такие престижные, а потому, что туда иначе не подъедешь.

Также есть люди, которым не нравится сама эта «мегавость», – они говорят, что уезжают из Москвы в поисках тишины и уединения. Ясно, что в населенном пункте даже в 100 домов (не говоря уже о 400) всего этого не будет. С другой стороны, чрезмерная «камерность» многих небольших поселков тоже является проблемой. «Мой сын не может поиграть в футбол – просто не с кем. У него в поселке всего один друг – когда он заболевает или уезжает, сыну просто не с кем гулять», – такими проблемами делилась с нами жительница весьма престижного места на Рублевке. Очевидно, что в мегапоселке таких проблем просто не будет.

Масштабы чисто русские

Рассказ о мегапоселках был бы явно неполным без упоминания о двух новостях, появившихся минувшей осенью. В начале 2006 г. на Новорижском шоссе начнется строительство целого города для богатых – он будет называться «Рублево-Архангельское». Застройщик за пять лет намерен возвести 2,7 млн кв.м элитного жилья, развлекательной и социальной инфраструктуры на 430 га. В проект будет вложено $3 млрд, предполагаемое число жителей – 30 тыс. человек.

Похожий, но несколько меньший по объемам проект будет построен и в 20 км по Рублевке, в месте слияния Истры и Москвы-реки. На участке в 347 га появится комплекс индивидуальных коттеджей и жилых домов в 2–5 этажей, а также объекты инфраструктуры. Жилая застройка составит 720 тыс. кв.м, проект рассчитан на 10 тыс. жителей. Объем инвестиций оценивается более чем в $1 млрд.

Владимир Абгафоров Мир и Дом
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...