Земельный надел + административный беспредел = ?

Несмотря на то, что Россия до сих пор остаётся самой большой на земном шаре страной, вопрос земельных отношений в России традиционно является одним из наиболее важных и болезненных. Сегодня, если говорить о развитии территорий и земельного рынка, один из самых «напряжённых» регионов – это Москва и Подмосковье.

Причины очевидны: с одной стороны, по известным всем экономическим и политическим причинам, за последние десять-пятнадцать лет Москва возобновила свой рост, искусственно сдерживавшийся во времена «расцвета застоя», и возобновила его очень резко. Мировой опыт показывает, что любой активно растущий мегаполис растет не только «вверх», но и вширь, и либо он активно «поглощает» окружающие территории, либо стагнирует и умирает. С другой стороны, посмотрим, что из себя представляет сегодняшнее Подмосковье.

 

 

Если не говорить о городах-спутниках, которые хоть как-то развиваются, это в основном пустоши и свалки, изредка перемежающиеся островками сверхплотной застройки. Москва выпирает из МКАД, как квашня из кадки, людям просто-напросто негде строиться и жить, и, в результате, цены на московское жильё с точки зрения подавляющей части московского населения находятся за гранью разумного. В Подмосковье же подавляющая часть земли не обслуживается, не осваивается и фактически выведена из хозяйственного оборота. И это – несмотря на то, что в Подмосковье перебралась ощутимая часть московской промышленности и весьма не против (естественно, при выполнении ряда условий) перебраться значительная часть москвичей. Вышеописанный парадокс объективно мешает развитию и Москвы, и Подмосковья, и с каждым годом – всё сильнее. В чём основные причины его возникновения? Традиционно в качестве таких причин называются транспортные, инфраструктурные и коммуникационные проблемы, которые, безусловно, объективно существуют и мешают, но не являются первичными по своей сути, ибо все они «растут» из одного корня, а именно: из сложившихся ещё на заре перестройки извращённых земельных отношений.


«Земельный» электорат
Вопрос земельных отношений, как и любой жизненно важный для общества вопрос, является чрезвычайно удобным поводом для зарабатывания политического капитала методом его забалтывания: одна партия может устраивать ежегодные демонстрации под лозунгами «заводы – рабочим, землю – крестьянам», другая – ежегодные же крестные ходы с Конституцией и «священным правом частной собственности» в качестве хоругвей, но в результате воз и ныне остаётся там же, где и пятнадцать лет назад. Впрочем, польза от этих политперформансов всё-таки есть: тот самый «электорат», о нуждах которого политдеятели как правило вспоминают раз в четыре года, перед выборами, в последнее время активно заинтересовался этой проблемой и (самое страшное для политиков) осознал её связь с собственным благосостоянием и качеством жизни. Так что теперь забалтывать эту проблему так же как и раньше, господам политикам будет существенно труднее, ибо не получающий желаемого электорат как правило приходит в ажитированное состояние, в котором может быть опасен для окружающих.


Игра по правилам и без
Так что же из себя представляют земельные отношения, имеющие место на настоящий момент в Подмосковье? Попытаемся рассмотреть этот вопрос как завещали древние римляне, sine ira et studio («без гнева и пристрастия»), то есть, беря в расчёт только объективные факты, а не лозунги той или иной партии. Итак, кто сегодня основные игроки на этом поле, каковы их интересы и каковы «правила игры» на настоящий момент? Состав команд – стандартный для всего мира: в красном углу ринга – землевладельцы, желающие «продать подороже», в синем – застройщики, желающие что-то строить и население, желающее где-то жить. Власти же различных рангов пытаются исполнять роль беспристрастного рефери, но поскольку они вполне обоснованно (по причинам, описанным выше) опасаются команды, занимающей «синий» угол, им это не слишком удаётся, и объективно они тоже вынуждены играть против землевладельцев.

Раньше колхозная, а теперь бесхозная
Итак, подавляющее большинство хороших участков имеют своих хозяев. Попробуем нарисовать их обобщённый портрет: кто они, откуда они взялись, и как с точки зрения нынешнего законодательства выглядят их права (и, кстати, обязанности) по отношению к земле, находящейся на данный момент в их владении. Для начала – немного совсем недавней истории. Во времена СССР большая часть подмосковной земли была землёй сельхозназначения и принадлежала колхозам (на правах собственности) и совхозам (на правах аренды). В начале девяностых она была приватизирована, то есть перешла в частную собственность колхозников (как правило, не в натуре, а в виде пая в общеколхозной собственности). В среднем на одну колхозную душу приходилось от 1,4 до 3 га сельхозугодий. Естественно, на большинство участков не было ни никаких кадастровых планов, ни межевания. Землю таким образом по способу небезызвестного Шарикова «отняли и поделили» и стали ждать «эффективного хозяйственника». Заметим, что ситуация совершенно аналогична сложившейся в городах после приватизации предприятий, и развивалась она по тем же законам. «Эффективный собственник» не пришёл, пришли рейдеры. Попытки фермерства конечно были, но ввиду во первых, стремления местных властей снять с одной овцы не три, а тридцать три шкуры, а во вторых, ввиду активного неприятия люмпенизированной частью населения «куркулей», провалились они с треском. Участки стали скупаться банками и аффилированными с ними структурами (поскольку реальные деньги в тот момент были только у них). Скупка эта происходила на фоне предельного обнищания подавляющей части населения, и земля продавалась за смешные деньги. Впрочем, как именно скупщики устанавливали цены при работе с контрагентами, абсолютно несоизмеримыми с ними по возможностям и финансовым, и юридическим – это вопрос морали, но существует ещё и вопрос законности. И с ним у скупщиков тоже не всё обстоит гладко: даже тогдашнее «дырявое», противоречивое и ультралиберальное законодательство более девяноста процентов скупщиков ухитрилось нарушить достаточно серьёзно для того, чтобы появился повод оспорить законность сделки. По различным оценкам, в Подмосковье доля абсолютно «чистой» в правовом отношении земли составляет не более пяти процентов, и далеко не вся эта земля пригодна для перевода под жилищное строительство.


Не очень чистая земля
К чему это привело? Предположим, наш «эффективный собственник» хочет построить на своей «не совсем чистой» с юридической точки зрения земле жилой массив. Для этого прежде всего ему надо перевести эту землю в категорию ИЖС, а эта процедура не только сама по себе сложная и дорогостоящая и завязанная на местные власти, которые ему ни перепрыгнуть, ни обойти (отметим ещё, что «своей» земли у них практически не осталось, а жилищную программу выполнять надо), но ещё и предполагает полную легальность приобретения этой земли. Значит, перед ней землю необходимо легализовать. Но и это не самое страшное. Существует процедура общественных слушаний, о которой собственник обязан объявить за месяц до её начала, и на которую могут явиться все так называемые «заинтересованные лица». Заинтересованных в «хороших» кусках земли лиц, как правило, достаточно много (да и обиженных в процессе приватизации – не меньше), а из документов у нашего собственника – только не вполне внятное свидетельство о собственности времён расцвета бандитского капитализма. Поэтому после первого же дня таких слушаний в прокуратуру идёт организованный поток заявлений, а на данный момент юридическая мощь сторон вполне сравнима, и собственник вполне может эту землю потерять. Поэтому, до самого недавнего времени оптимальной для такого собственника стратегией было выжидание.


Власть должна управлять
Теперь – о власти. Власть сегодня не может согласиться со сложившейся ситуацией, поскольку в настолько стеснённых условиях она просто-напросто не может обеспечить не только планомерное, а вообще хоть какое-нибудь развитие вверенного ей региона. Сейчас принято одной из основных причин сложностей в развитии регионов считать коррумпированность местных властей. Позволим себе не согласиться с этой точкой зрения. Ситуация гораздо хуже: беда нынешней власти не в том, что она коррумпирована, а в том, что она просто неэффективна. В мире существуют примеры весьма недемократических и коррумпированных властей, тем не менее обеспечивавших успешное развитие вверенного им региона (хотя бы в той же Саудовской Аравии, где два процента «отката» чиновнику, заключившему сделку – явление не просто общепринятое, а чуть ли не официальное, а вся страна управляется фактически одной семьёй), но власть, неспособная эффективно управлять – это уже не власть, ибо не выполняет своего основного назначения. Кстати, насчёт демократии и священной и неприкосновенной частной собственности… Не только в просвещённой Европе, но и в Оплоте Демократии И Образце Оной Для Всего Мира – Соединённых Штатах, правила землепользования не позволяют выводить землю в наиболее населённых районах страны из хозяйственного оборота, причём в особо вопиющих случаях борются с этим даже не «налоговым прессом», а прямой конфискацией на федеральные нужды.


Эффективный собственник
Сегодня власть активизировалась и «испытывает на прочность» позиции землевладельцев через прокурорские и иные надзорные и контролирующие органы, на основе Земельного и Градостроительного Кодексов пытается давить на «эффективных собственников», отзывает договора аренды, если участки не осваиваются в оговоренные законом сроки, расторгает инвестиционные договоры. Было бы логично предположить, что существуют негласные рекомендации местным администрациям в случаях обращения владельцев об освоении не слишком легитимно полученных участков предлагать владельцам добровольно возвращать в казну от 30 до 50% земельных ресурсов в обмен на содействие в освоении. Это могло бы компромиссно разрешить сложившуюся ситуацию. На данный момент идти на это практически никто из владельцев земли не готов, но штрафы за ненадлежащее содержание земли и затраты на эти работы убедят многих.

Готовятся, принимаются и решительно применяются жёсткие законы в этой области. Принят закон о резервировании земель под государственные, региональные и муниципальные нужды, принят закон об изъятии земель под нужды Олимпиады, следующим шагом будет распространение его на всю страну и по всем поводам – без этого не обойтись, и население его будет только приветствовать, ибо неэффективные землевладельцы в нынешней их позиции – как бельмо на глазу и у власти, и у бизнеса, и у населения.


Поле чудес
Наш полулегальный собственник тоже активизировался – развернулось настоящее соревнование между владельцами по выдумыванию самых надёжных и безопасных схем как сохранить нажитое или превратить его в большие деньги. Но отметим здесь очень важный чисто субъективный момент: цены на землю под строительство в ближнем Подмосковье доходят до пятидесяти тысяч за сотку и не опускаются ниже пятнадцати. Все говорят о «рыночных ценах» на землю, но эти рыночные цены на самом деле виртуальны, ибо по причинам, изложенным выше, рынка практически нет. Владелец считает, что владеет великим богатством, ибо, мол, «чем моя земля много хуже той же Рублёвки», но, как выяснилось, реального спроса на это «богатство» при его явно завышенных ценах и весьма смутной истории, практически нет, и рынок «стоит», а количество предложений сильно превышает спрос. Зная ненадёжность своего положения, владельцы всеми силами стремятся избавиться от сомнительных активов, но в то же время стараются не продешевить, ибо надежда на бешеные прибыли не позволяет здраво оценить ситуацию.


Без компромисса не обойтись
Нужны взаимные шаги навстречу друг другу, нужен консенсус. Земля – этот тот ресурс, который определяет развитие и региона, и общества. Это ресурс не может быть выведен из хозяйственного оборота бесконечно долго. Сегодня подмосковный крупный собственник объективно стал «плотиной» на пути процесса развития региона, поэтому в покое его никто не оставит. Надо понимать, что земли, которые необходимы для развития городов и посёлков, либо будут изъяты у собственников, либо их вынудят вернуть эти земли в хозяйственный оборот на весьма жёстких условиях.

И последнее: самые умные землевладельцы уже поняли, что проекты «для массового потребителя», то есть направленные на удовлетворение запросов широких слоёв населения сегодня очень выгодны, ибо при более низкой по сравнению с «элитными» проектами норме прибыли, у них куда выше масса прибыли и скорость реализации построенного. И не только поняли, но и уже начали действовать.

М.Оськин Квартира. Дача. Офис
Статья о недвижимости получена: IRN.RU