Земельный рынок столицы: «Посторонним В.»

В Москве нет земли под новую жилищную застройку. Именно эту мысль отцы города пытаются донести до московских обывателей на протяжении уже как минимум пары лет. Хочется задать лишь один вопрос — куда она делась?

Ситуация с московской землей, с ее выделением под застройку, с правилами проведения конкурсов и аукционов на право строительства такова, что об этом можно писать поэмы. Чего стоит хотя бы не слишком давняя история с сорвавшимся аукционом, где продавалось право заключения контракта с городом возводить дома серии П-44Т.

 

 

История поучительная, позволяющая сделать определенные выводы о существующей практике проведения торгов, о том, откуда берутся многолетние судебные разбирательства по поводу того, кого и почему признали победителем.

Суть такова: на открытые торги выставлялось право возведения жилого дома серии П-44Т определенной высотности на конкретном земельном участке в столице. Для городских нужд. За определенные деньги, которые готова заплатить Москва. Все в рамках существующего законодательства.

Но торги в итоге срываются, поскольку компания ДСК-1 посчитала эту стоимость несколько заниженной. Простите, спросит непосвященный потребитель, а при чем тут ДСК-1? Ведь в аукционе вправе участвовать практически любая строительная фирма, которая предоставила для этого соответствующие финансовые гарантии? Вопрос закономерный. Теоретически могла бы участвовать любая компания. Практически — нет.

Дело в том, что интеллектуальными, техническими и тому подобными правами на строительство домов серии П-44Т обладает компания ДСК-1. И никто, кроме нее (за исключением подставных фирм, участие которых в этом псевдоаукционе требуется для соблюдения формальностей), не смог принять участие в торгах. И уж тем более выиграть его. Поскольку, если бы кому-то непосвященному это удалось, себестоимость возведения злополучного дома после приобретения у ДСК-1 разнообразных франшиз, прав и стеновых блоков, которые выпускаются лишь на одном-единственном предприятии, принадлежащем компании ДСК-1, вылилась бы в изрядную сумму.

Тогда давайте ответим непосвященному потребителю, кто же в состоянии выиграть этот аукцион? Кто, кроме компании ДСК-1? О каком открытом земельном и строительном рынке в столице мы после этого пытаемся говорить? Условия аукциона и инвестконтракта на право строительства жилого дома в рамках городского заказа составляются таким образом, что победителем способна стать лишь одна, заранее определенная компания. И после этого мы еще жалуемся, что зарубежные девелоперские компании не слишком охотно идут в Москву со своими финансовыми, интеллектуальными и строительными мощностями.

Не идут, потому что попросту боятся. Не понимают существующих правил игры. Они привыкли иметь дело с правами собственности на землю, покупать ее в результате открытых торгов, разрабатывать проект, брать под него кредит в банке, начинать строительство, потом реализовывать квартиры в доме за 20% их стоимости, а оставшуюся сумму брать с покупателей уже после окончания работ и сдачи дома в эксплуатацию. Наивные. Кто же им позволит так работать в российской столице?

Как организован этот процесс в большинстве случаев? Ходят по крупным строительным и консалтинговым компаниям несколько известных лишь в очень узких кругах лиц с исписанными убористым почерком листочками бумаги. На них — адреса, по которым у представителей компаний есть возможность что-нибудь возвести. Посетитель интересуется — когда и что лучше начинать. Земля есть, пора ее осваивать, а то лежит она у нас, а долго лежать не может. Участок не в собственности, а под различными и непонятными порой договорами и контрактами, у каждого из которых — свой срок.
Не получив уверенного ответа, что по этому адресу надо построить элитный дом (дом бизнес-класса, офисный центр и т. д.), могут и перепродать его кому-нибудь менее удачливому — обладающему меньшим административным ресурсом в городских либо федеральных органах. Таков сегодня земельный рынок в Москве.

Земли в столице нет. В то же время она существует в неких приватных списках, лежит на балансе или под договорами у различных инвестиционных структур. Лежит и ждет. Лучших времен? Достойного покупателя, способного заплатить за нее требуемую цену? В последнее время частенько возникало ощущение, что столичную землю активно рассовывают по разным «карманам» на всякий случай, про запас. Вдруг президент решит не переназначать московского мэра на очередной срок, а поставит на эту важную должность какого-нибудь своего давнего друга. Как с ним налаживать отношения и во сколько это обойдется?

Уж лучше заранее на всякий случай создать запасец, который, как известно, карман не тянет. Хотя по идее должен: ведь чиновники всех уровней, начиная с самого президента, не раз говорили мудрые слова о том, что ежегодные арендные платежи за неиспользуемые земельные участки должны иметь серьезный повышающий коэффициент. С тем чтобы избежать ситуации, при которой можно заниматься скупкой и перепродажей земельных участков, а не их активным освоением. Впрочем, слова — это одно, а лоббирование интересов крупных инвестиционных структур, основных игроков земельного рынка столицы — совсем другое. Более важное.

К каким выводам из сказанного выше поневоле приходим? К очень простым. Земля в Москве под застройку есть. У города или различных федеральных структур ее скорее всего уже нет, зато у инвестиционных банков и крупных девелоперов она имеется. Но пока просто ждет до лучших времен как очень хороший актив, сравнимый по росту стоимости разве что с нефтегазовыми запасами.

Существующее законодательство, к сожалению, по-прежнему разрешает не осваивать эти участки. Предположим, закончился срок одного невыполненного инвестиционного контракта. Имея административные ресурсы, его легко перезаключить на другую «карманную» фирму, только не однодневку, а, к примеру, трехлетку.

Иностранцы этими участками и инвестконтрактами периодически интересуются. Но выкупать их не хотят до тех пор, пока им не гарантируют возможность приобрести землю в собственность. А поскольку это вряд ли произойдет, то чего остается ждать? Самый реальный вариант — совместные проекты российских девелоперов и различных зарубежных инвестиционных и трастовых фондов. У первых — земля, у вторых — финансовые ресурсы. Все понятно. Однако первые любят рисковать, вести, скажем так, «серую» бухгалтерию, а для вторых понятие чистого ведения бизнеса свято, пусть это и позволяет зарабатывать «всего» 10–15% годовых. Для них это много. Для нас смешно и мало. Получится ли найти золотую середину?

Вопрос не имеет единственного ответа. Во всяком случае стремление и готовность многих российских застройщиков проводить IPO и выходить со своими проектами на зарубежные финансовые рынки говорят о том, что пора совместных проектов уже не за горами. Но, как показывает практика, средства, вырученные девелоперами от первичного размещения своих акций, пока направляются не на реализацию строительных проектов, а на приобретение новых земельных участков.
Иностранные инвесторы с этой практикой не спорят, поскольку капитализация компаний от этих мероприятий только растет. С нею повышается и стоимость находящихся у них на руках акций. Все довольны. Благо для подобных «раздуваний» капиталов у россиян есть одна очень интересная схема.

Земельный участок или инвестконтракт приобретается, грубо говоря, по его официальной стоимости (все равно что стоимость квартиры, фигурирующая в справке из БТИ). Именно эта сумма фиксируется на балансе. Когда проект достигнет некой стартовой точки, производится рыночная переоценка этого земельного участка, он закрепляется на балансе уже по новой цене. Размер капитализации подскакивает, как на дрожжах. Владельцы акций довольны. Руководство компании (или закрытого паевого инвестиционного фонда, которые тоже любят играть в подобные игры) подсчитывает прибыль.
И подобных хитростей с московской землей существует огромное количество. По правилам этих игр, для того чтобы зарабатывать, вовсе не обязательно осваивать участки и возводить на них новое жилье. Особенно сегодня, во время ценовой стабилизации на квартирном рынке. Пусть земля сама по себе дорожает как актив. Эту истину давным-давно усвоили и применяют на практике различные подмосковные девелоперы и ПИФы, скупающие земельные участки в Московской области и регионах.

Теперь эту тактику взяли на вооружение и столичные инвесторы. О чем это говорит? К примеру, о возможности создать искусственный дефицит на первичном рынке из-за сокращения числа возводимых объектов. А где дефицит, там и рост цен.

Елена Мамонова М2 - Квадратный метр
Статья о недвижимости получена: IRN.RU