По информации "Известий", в начале сентября глава правительства Михаил Фрадков проведет закрытое совещание с представителями федеральных ведомств и прокуратуры. Уже сейчас понятно - поговорят всерьез о том, что же у нас происходит с ценами на жилье в столице и других крупных городах. Не дожидаясь выводов правительства, "Известия" попытались сами разобраться в этом вопросе. О том, как формируются заоблачные цены на жилье и какую долю в стоимости квадратного метра составляют затраты на строительство, обозревателю Михаилу Хмелеву рассказал Евгений Ермолаев.
вопрос: Скажите, почему спрос на жилье вдруг резко вырос?
ответ: Каждый год на московском рынке новостроек совершается около 18 тыс. сделок. В этом году под федеральные и московские социальные программы (жилье льготникам, очередникам и переселенцам из ветхого фонда) было изъято с рынка 6 тыс. квартир. Покупатели, столкнувшись с дефицитом в столице, кинулись в Подмосковье. Спрос и там вырос как никогда. Застройщики начали повышать расценки, чтобы не отстать от конъюнктуры. Но и в Подмосковье число квартир в новых домах резко уменьшилось: после выделения огромных сумм из бюджета на закупку жилья для льготных категорий. В итоге в ближнем Подмосковье цены выросли на 50%. А вслед за ростом на первичном рынке выросли цены и на вторичном.
в: Принято обвинять застройщиков в высоких ценах на жилье. Какую долю в конечной цене 1 кв.м составляют затраты на строительство?
о: В среднем по России себестоимость строительства составляет около 80% рыночной цены. В центральных регионах, где нет вечной мерзлоты и оползневых грунтов, себестоимость колеблется от 15 тыс. до 18 тыс. руб. за метр. В среднем по России это 17.1 тыс. руб., в то время как рыночная цена достигает 20.9 тыс. руб. за метр. В Москве ситуация иная: здесь рыночные цены в 3-4 раза превышают затраты на возведение дома. Себестоимость строительства в Москве - 23.5 тыс. руб., а рыночная цена - 74.9 тыс. руб. за метр.
в: А из чего тогда складывается себестоимость строительства?
о: Из строительно-монтажных работ, землеотвода, инженерного оборудования и благоустройства участка. Еще нужно учитывать расходы, связанные с передачей части квартир муниципалитетам.
в: И как же в конечном итоге формируется рыночная цена на жилье?
о: Понятно, ни по себестоимости, ни по расчетной стоимости квартиру вы не купите. Прежде чем дойти до покупателя, жилье в новостройке проходит через многочисленных посредников. Строители получают немного: около 20% в Москве и 10% в других регионах России. Прибавляем расходы по передаче квартир на социальные нужды. Инвестор-застройщик зарабатывает еще 30%. Первое звено посредников - риэлторы, тесно связанные с застройщиком, тоже зарабатывают свое. В этот момент и формируется инвестиционная стоимость жилья - цена, по которой оно выходит на рынок.
в: Из ваших цифр получается, что жилье в московской новостройке можно купить менее чем за 40 тыс. руб. за 1 кв.м. Но расценки на рынке гораздо выше, как вы это объясните?
о: Дело в том, что в столице сложился изощренный рынок посредников. Помимо первого звена оптовых покупателей есть и второе: мелкооптовые покупатели, риэлторы, граждане, что покупают жилье на уровне "котлована". И к тому времени, когда дом сдается в эксплуатацию, все они зарабатывают еще порядка 90%. Итог известен - рыночная стоимость квартир в Москве почти в три раза больше их себестоимости. В других городах, где ситуация с предложением жилья на рынке не столь напряженная, посредники зарабатывают лишь 10%.
в: Значит, вся вина за рост цен на посредниках? А если удалить это звено, сможем мы покупать жилье за те деньги, которых оно стоит?
о: Купить жилье по себестоимости сегодня невозможно. Риэлтор, работающий в связке с застройщиком, выкупает все квартиры, выступая в качестве соинвестора строительства. И в этот круг частнику практически невозможно попасть. Минимальная цена, по какой можно приобрести квартиру, - инвестиционная стоимость. Далее цены формируются уже исходя из рыночной конъюнктуры. При ажиотажном спросе на жилье, который намного превышает предложение, посредники не церемонятся. Пока на рынке спрос превышает предложение - о каком снижении цен можно говорить?
Михаил Хмелев Финансовые известия
Статья о недвижимости получена: IRN.RU
Противовирусные препараты: за и против
Добро пожаловать в Армению. Знакомство с Арменией
Крыша из сэндвич панелей для индивидуального строительства
Возможно ли отменить договор купли-продажи квартиры, если он был уже подписан
Как выбрать блеск для губ
Чего боятся мужчины
Как побороть страх перед неизвестностью
Газон на участке своими руками
Как правильно стирать шторы
Как просто бросить курить
- 1632 -
