Золотое сечение

Любимое изречение древних «главное — мера» непосредственным образом относится и к рынку недвижимости. Еще десять лет назад, когда загородное строительство только начиналось, все — и застройщики поселков, и собственники участков — старались как можно плотнее заполнить имеющийся клочок земли. Но вскоре стало ясно, что это не очень разумно. Те, кто строит, предпочитают сегодня руководствоваться принципами необходимости и достаточности.

Общественное и личное: что важнее?

 

 

Загородную застройку 10-15-летней давности без труда узнает даже человек, от недвижимости далекий. Это кирпичные громады домов без видимой архитектурной концепции, украшенные нелепыми башенками или с претензиями «под классику» или «под готику», занимающие большую часть земельного надела, обнесенного высоченным глухим забором. Такую картину можно видеть в первую очередь на престижнейшей Рублевке. Помпезные особняки, стоящие рядышком, почти «окна в окна», сегодня смотрятся довольно нелепо. Ведь элитность объекта нынче предполагает, прежде всего, большое частное пространство, уединенность, простор.

Теперь девелоперские компании, прежде чем начать проектирование, проводят тщательный анализ потребительских предпочтений. А клиент все чаще желает не ютиться на 10 сотках, а иметь внушительный земельный надел, а кроме того, без труда разъехаться с соседями на дорогах поселка, погулять с детьми в специальной благоустроенной зоне (а еще лучше – в лесу, принадлежащем поселку), посидеть на красивой набережной или в парке среди цветущих клумб. В одной девелоперской компании с нами поделились опытом планирования коттеджного поселка. Первый вариант предполагал мелкую нарезку участков, но при подсчете предполагаемой прибыли от продаж домовладений выяснилось, что она нецелесообразна. В итоге застройщик спроектировал крупные (более 30 соток) участки, и их последующая реализация показала правильность этого решения.

Словом, чем свободнее, состоятельнее становится человек, чем больше он наблюдает жизнь в цивилизованных странах, чем больше опыта загородной жизни приобретает, тем больше пространства ему требуется. Так, в поселке «Графские пруды – XXI век» его создатель, компания «Аллтек Девелопмент», спроектировала дороги шириной 6 м, а центральную сделала широким, в 50 м, бульваром. Участки здесь тоже не маленькие – 35–40 соток. Как рассказали в компании, это не только подчеркивает элитность поселка, но и соответствует ожиданиям покупателей, большинство из которых уже имеют загородный дом и теперь желают приобрести участок большей площади, чем раньше. Мария Тихонова, консультант отдел загородной недвижимости Kirsanova Realty, считает, что дороги должны составлять не менее 1/3 от общей площади поселка.

Кроме того, ни одного поселка бизнес- и тем более элит-класса не планируется сегодня без обширной прогулочной зоны, а если есть река – то без набережной и пляжа. Все чаще застройщик арендует для жителей большой участок леса. Есть он в таких, например, проектах, как «Резиденции Бенилюкс», «Никольская слобода», «Павлово», «Пестово», «Благовещенка», «Стольное» и многих других. Другой пример: элитный клубный поселок LeVitan имеет 400 м собственной набережной и большую парковую территорию.

Не скупятся застройщики и на то, чтобы отвести землю под мини-стадион или теннисный корт. Такая инфраструктура имеется, например, в «Княжьем Озере», «Дубровке», «Зеленом Мысе», «Гринфилде», «Риверсайде», «Бельгийской деревне», «Третьей охоте» и т.д.

Владимир Яхонтов, заместитель директора управления загородной недвижимости холдинга «МИЭЛЬ», утверждает даже, что девелоперы расширяют инфраструктуру за счет размера участков: «Практически во всех строящихся поселках формируются прогулочные и рекреационные зоны, уменьшается площадь индивидуальных земельных участков и увеличивается размер общественной территории. Причем если в коттеджных поселках общественные зоны занимают небольшую территорию, то в поселках таунхаусов – весьма значительную».

А вот ограды, наоборот, тяготеют к уменьшению высоты. В современных поселках, где земля продается с подрядом, высота заборов строго ограничена (чаще всего на уровне 1,2 м). Владельцы участков, если они желают отгородиться от соседей, имеют право лишь на высадку живой изгороди. Такие требования существуют, например, в «Резиденциях Бенилюкс», «Стольном», «Гринфилде», Evergreen, «Графских прудах» и многих других проектах с единой концепцией.

Идеальные пропорции
Участники рынка отмечают, что время гигантомании миновало. По крайней мере, площади элитных особняков становятся значительно меньше. Сейчас мало кто строит дома в 1000 кв.м. Ни одной семье, как бы она велика ни была, не нужно столько места, которое к тому же требует существенных эксплуатационных затрат (на уборку, обогрев, освещение и т.д.). Средняя площадь дома в дорогом поселке составляет сейчас чаще всего 300–700 кв.м.

«Важно соблюсти пропорции соотношения площади участка и площади будущего дома. К примеру, дом площадью 500–600 кв.м будет гармонично смотреться на участке в 30 соток, – говорит Мария Тихонова. – Также дом не должен стоять в центре участка, тем самым «съедая» все придомовое пространство. На сегодняшний день все чаще встречаются домовладения, где составлен «правильный диалог» между участком и домом. А значит, есть место и для собственного прудика (пусть даже небольшого), русской бани на участке, площадки для барбекю, да и просто место для красивого ландшафтного дизайна».

Мода на минимализм и функциональность вышла из области интерьеров и распространилась на планирование участков и принципы организации ландшафта. Если еще несколько лет назад заказчик стремился соорудить на придомовом пространстве все сразу – бассейн, оранжерею, альпийскую горку, мостик, водопад и беседку, то теперь он склонен отказываться от архитектурных излишеств, отмечают специалисты по ландшафтному дизайну. Люди поняли, что использовать каждый метр, чтобы возвести на нем нечто для удивления гостей, – признак дурного вкуса. Участок смотрится дорогим и респектабельным, если на нем много свободного пространства. Мария Щепановская, ведущий дизайнер дизайн-студии «Лонне», говорит, что сегодня клиенты предпочитают иметь ровный ухоженный газон, цветники, также приветствуется несколько крупных насаждений и особенно декоративные растения. Альпийские горки, вьющиеся растения в целом понемногу выходят из моды. Жители поселков хотят, чтобы зеленые насаждения были практичны и за ними было легко ухаживать.

Наиболее используемые элементы на участке – зоны патио, площадки для барбекю и беседки, а также зоны для спорта (теннисный корт, футбольная мини-площадка, волейбольная площадка). Кстати, «мода на огромные бассейны, занимавшие немалую часть каждого участка, прошла; теперь девелоперы предпочитают строительство единых бассейнов или малых купелей для жителей поселка», добавляет Мария Литинецкая, исполнительный директор компании Blackwood.

Если в семье есть дети, для них делается детская площадка со стационарными или сборно-разборными конструкциями. Она, как правило, организуется подальше от дороги, на солнечной стороне, но так, чтобы ее было видно из окон дома. Если площади позволяют, продолжает Мария Щепановская, иногда планируются зоны для проведения увеселительных мероприятий, сооружаются маленькие сцены, тут же устанавливаются шатры, где размещают столы для гостей, музыкальное оборудование. А раньше владельцы загородного жилья не могли позволить себе этого, т.к. размеры участков были скромнее.

И, конечно, планировка участка прежде всего зависит от индивидуальных пристрастий и требований хозяев. Как показывает практика, большинство людей не любят быть на виду, поэтому беседки и площадки для барбекю устраиваются за домом, а перед домом разбиваются партерные газоны и цветники.

Разумеется, зонировать участок правильнее всего до начала строительства. Тогда можно предусмотреть и правильно расположить все необходимое.

Котлеты отдельно, мухи отдельно
Зонирование загородного дома тоже меняется со временем и имеет свои тенденции. Если раньше пользоваться услугами горничной, няни, садовника было не принято, то теперь это норма. Персонал нанимают даже целыми семьями и с постоянным проживанием – собственно, как это было принято в старину в богатых домах. Поэтому появляются помещения для обслуги – ей отводятся специальные комнаты, иногда даже целый цокольный этаж или отдельный домик.

«На сегодняшний день любой коттедж предполагает размещение в нем технических помещений для обслуживающего персонала. Особое внимание уделяют их зонированию и планированию, – комментирует Мария Литинецкая. – Во время строительства предусматривается, например, отдельный вход, изолируя необходимые помещения от основного пространства дома. В зависимости от метража загородного дома проектировщики пытаются удовлетворить желания потребителей, избегая спаринга того или иного пространства. Строительство осуществляется с учетом максимизации полезных помещений». Как рассказала Мария Щепановская, во избежание лишнего шума в доме подсобные помещения все чаще стараются выносить за его пределы – в пристройки или отдельные строения. Если в доме они «съедают» до трети площади, то, будучи размещены в отдельном строении, они занимают меньше места.

Гостевые комнаты чаще принято устраивать в доме, а не в отдельном домике. Этим подчеркивается их высокий статус: мол, гости – это не обслуживающий персонал и имеют право жить рядом с хозяевами. В достаточном по площади доме проектируется несколько гостевых спален, на разных этажах с хозяйскими, иногда делается целый гостевой этаж с отдельными саузлами.

«Зачастую пожелания владельца дома по планировке таковы: гостиная со «вторым светом», хозяйская спальня с собственной большой гардеробной и с/у, комната няни по соседству с комнатой ребенка, расположение гостевой комнаты на первом этаже, а комнаты для прислуги – в отдельной обособленной зоне со своими с/у и кухней, – рассказывает Мария Тихонова. – Бассейн из цоколя переместился на первый этаж. Все чаще при проектировании домов в новых клубных поселках архитекторы отказываются от цоколя и больших мансардных помещений». Владимир Яхонтов отмечает следующую тенденцию: площадь кухонь и ванных комнат увеличивается, а площадь спален, напротив, уменьшается.

Несомненна и тенденция отказа от помещений, требующих больших эксплуатационных расходов (бассейн, оранжерея с экзотическими растениями). Они, помимо прочего, создают ненужную в доме влажность. Поэтому такие объекты выносятся в отдельные строения за пределы жилого дома.

Марина Чеснокова Мир и Дом
Статья о недвижимости получена: IRN.RU