Зов земли, или Позывные собственности

Провозглашенное Жилищным кодексом право собственности горожан на землю под своими домами из области теории переходит в практическую плоскость. Вероятные последствия этого укладываются в массовом сознании с трудом, ведь никакого опыта нет ни у власти, ни у простых смертных. К тому же за 80 лет все отвыкли от частной собственности на городскую землю. Придется привыкать заново.

О подробностях этого мы беседуем с Олегом Толкачевым, заместителем председателя Комитета Совета Федерации по экономической политике, предпринимательству и собственности, а в не столь отдаленном прошлом – руководителем Комплекса по имущественно-земельным отношениям
в правительстве Москвы.

 

 

0,6 квадратного метра

– Больше всего людей интересует, что изменится в их жизни с началом приватизации городской земли.
– Речь идет о том, что собственники жилья в многоквартирных домах смогут организованно, коллективно, по определенной процедуре получить в собственность участок земли, на котором стоит их здание. Заплатить надо будет сравнительно небольшую сумму только за оформление.

Получив участок в собственность, люди смогут его по своему усмотрению эксплуатировать. Захотят – устроят детскую площадку, а захотят – поставят гараж для своих машин. Причем могут огородить его от непрошеных гостей – все зависит от фантазии и активности людей.

В целом, это благо. Но надо понимать и свою ответственность. Во-первых, за собственность придется платить налог. Он начнет начисляться сразу, как только завершится оформление, и будет распределен между всеми собственниками жилья. Во-вторых, кому принадлежит участок, тот его и содержит, ухаживает за ним. Придется нанимать, как минимум, дворника, а может быть, и цветовода или еще кого-то. Это сейчас двор подметает ДЕЗовский дворник, на средства городского бюджета разбивают клумбы и оборудуют детские площадки. А на собственной земле придется делать все самим. И если на участке будет беспорядок, инспекторы призовут хозяев к ответу.

– Немного о грустном. В выступлениях СМИ активизацию нормотворчества в земельных отношениях нередко связывают с конфликтом в Южном Бутове...

– Не хотел бы ворошить детали и колоритные подробности этой истории, коснусь лишь общей стороны проблемы. Если вынести за скобки масло, которое подливалось в этот огонь, то он вспыхнул потому, что попросту не хватает опыта и проработанной законодательной базы. Часть жителей возражает против сделанных им предложений и хочет за свою жилую собственность получить компенсацию существенно выше той, что им предлагают или что назначил суд. Вне всяких сомнений, их право собственности должно быть защищено.

Но точно так же и городская власть, которая представляет всю московскую общину (в том числе очередников столицы), должна быть защищена от немыслимых домогательств. Ведь там, в Бутове, за последнее время многие не просто «прописались», а раскупили лачуги кусками по три кв. метра, по два, даже по 0,6 кв. метра. Зачем? А очень просто: я собственник, дайте мне теперь за мои «0,6» квартиру! Но что значит – дайте квартиру? А значит это то, что люди, кто по 20 лет отстоял в очереди, в нынешнем году жилье не получат. Квартиры же не из воздуха берутся.
Компромисс пока завис...

– Как же достигнуть компромисса?

– Во многих странах подобный вопрос давно отработан, хотя механизмы разные. В США, Финляндии и Австрии есть свои подходы. Скажем, надо провести городскую дорогу. Необходимо выкупить землю. Понятное дело, как только становится известно о строительстве, цены на нее моментально взлетают. Но не беспредельно. И вот почему. Есть рыночная оценка земли. Рынок не обманешь, цена определяется довольно точно. А дальше закон в этих странах говорит: государство не вправе заплатить за этот участок больше, чем в два или три раза против нормальной рыночной цены.

Предположим, некий участок стоит миллион долларов. Власти предлагают собственнику эту цену, начинается торг, но в пределах установленного законом ограничения. И тут возможны два варианта. Первый: собственник соглашается на две цены, покупает себе рядом нечто аналогичное, а оставшуюся часть денег берет в компенсацию за беспокойство и причиненные ему неудобства.

Другой вариант. Собственник упирается и говорит: «Мне мало даже три цены, хочу больше. Дайте семь миллионов – я уйду. Не дадите – перебивайтесь, как знаете!» Но госчиновник не может отсчитать заупрямившемуся собственнику больше трех миллионов – прокурор тут же привлечет его к ответственности за разбазаривание казенных средств. Тогда собственнику предлагают письменно зафиксировать свою оценку в семь миллионов. А после этого говорят: «Хорошо, мы вынуждены с ней согласиться. Наверное, ты знаешь свой участок лучше других. У нас нет таких денег, и мы отказываемся от проекта. Но с этой минуты ты будешь платить налог в семь раз больший, то есть с той суммы, что ты сам назначил». А надо сказать, что налоги на недвижимость во всем мире, как правило, весьма чувствительны.

В такой схеме защищены права и одной, и другой стороны. Может быть, участок действительно стоит таких денег. Может быть, хозяин знает о нем нечто такое, чего никто другой не ведает. К примеру, он открыл золотую жилу. Поэтому и выставляет по цене гораздо выше рыночной. Тогда впоследствии высокий налог оправдывается извлеченной прибылью. Но, скорее всего, это блеф. Заплатит человек повышенный налог год-другой и поумнеет.

В нашем случае такой подход сразу бы расставил все по местам и мгновенно решил вопрос с семьей Прокофьевых. Как только люди начинают требовать за свою лачугу две – три квартиры, они тем самым оценивают ее стоимость. Ведь рыночная цена столичных квартир известна отлично. И тогда бы городская власть могла им сказать: ладно, нравится вам здесь – живите. Но налог за свои сараи платите с заявленной вами стоимости. Думаю, многие вопросы отпали бы сами собой.

– Значит, проблемы существуют пока и у городских властей тоже? И вы только что обозначили возможный подход к их решению?

– Конечно, проблемы есть, и я обозначил только малую их часть. Если речь идет о живом процессе, движущемся, развивающемся, то без проблем не бывает. Но всегда возможно их нормальное решение в рамках действующего закона. Поэтому в наших законах, особенно земельных, предстоит еще очень много сделать, чтобы вопросы, о которых мы сейчас говорим, были расписаны до мелочей. Должна быть ясность, кто и на что имеет право, кто и что решает и по какой процедуре, куда идти за защитой. Я не говорю, что с собственником надо обращаться вольно. Ни в коем случае!

Собственность священна. Но и для этой «святости» должны быть установлены разумные границы.

К слову сказать, подобные проблемы вставали во все времена. Значит, закон обязан самым доскональным образом регламентировать и защиту интересов собственника, и защиту интересов общества, и защиту городского бюджета.
И не надо бросаться в крайности. Следует понимать, что частная собственность на городскую землю – для нас чудо чудное, диво дивное. У нас не было торговли участками внутри большого и тесного мегаполиса 80 лет! Это же не в тундре нарезать участки.

Жужжать в унисон не получится

– Итак, граждане окончательно и бесповоротно становятся собственниками земли. Замечательно! Но что вы скажете о таком повороте сюжета: «группе товарищей» пришла идея снести свой дом и построить на его месте новое большое здание... Да еще с выгодой для себя за счет продажи дополнительно возведенной площади.

– Это утопия. Сегодня подавляющее большинство пятиэтажек расселяется за счет городского бюджета, а не инвестора. Хотя есть опыт расселения и теми, и другими. Опыт привлечения инвесторов богатый, но отчасти драматичный. Они часто не выполняют обязательства, не справляются. Чтобы впоследствии не расхлебывать заваренную другими кашу невыполненных обещаний, расселение сейчас идет преимущественно за счет города.

Второе. Участки могут быть по закону приватизированы, но только тогда, когда они не зарезервированы для выполнения городских функций. А практически все пятиэтажки зарезервированы под снос. Поэтому нельзя приватизировать эти дома, а значит, пропадает и повод для дальнейшей дискуссии.

Но можно представить, что есть какое-то здание, которое не запланировано под снос. И живет в нем жена какого-то олигарха, которая предлагает гражданам приватизировать участок, за счет средства мужа расселить дом, а на его месте построить новый. И люди будут довольны, и олигарх – «в шоколаде». Но на деле это нереально. В пятиэтажке около ста квартир. Расселить сто семей собственными силами никакой олигарх не в состоянии. Уверяю вас. Одному нужна школа, другому детсад, третьему поликлиника, четвертому работа... С такой задачей может справиться только город, обладающий мощной жилищной базой и всей полнотой сведений о ней. К тому же и прибыль на таких проектах не высока. Предприимчивый человек найдет более выгодный способ пристроить свои деньги.

Когда говорят, давайте снесем и построим сами, то внешне все выглядит красиво и складно, но на деле связать сто семей, сто судеб в один трест, который, как улей, согласованно зажужжит и задвигается к единой цели, не получится. Если кто-то состоял хотя бы в гаражном кооперативе, тот знает, какие проблемы возникают, когда надо решить, где построить мойку, сколько платить вахтеру и включать ли на ночь освещение. Это превращается в бурную нескончаемую дискуссию.
Повторяю, теоретически это возможно, закон сохранения энергии здесь не нарушается. А практически ничего не выйдет. Бесполезный разговор, пустышка. Получится, как в украинском парламенте. Переговоров много, а решения нет.

Михеев, Сергей Домнин Квартирный ряд
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...