Большая загадка ипотеки

От слов – к делу

Нельзя не признать, что исполнительная и законодательная власти ничего не предпринимали по продвижению ипотеки из виртуальной в реальную жизнь. Так, на днях зам. главы Минэкономразвития РФ Аркадий Дворкович объявил, что правительство скоро внесет в Госдуму пакет законопроектов по ипотеке. Это произойдет сразу после президентских выборов. Выступая на заседании думского банковского комитета, он уточнил, что в блок документов по ипотеке войдут 8-10 законопроектов, в том числе по налогам и вопросам защиты прав кредиторов.

 

 

Зашевелилась перед президентскими выборами и АИЖК. Одно из предложений агентства – это удешевление кредита. Правда, самостоятельно АИЖК сделать это не может – прерогатива в данном направлении принадлежит Правительству РФ. Косвенно сторону АИЖК взял председатель правительства РФ Михаил Касьянов, подписав постановление о предоставлении федеральному агентству очередной порции госгарантий. Этот документ предусматривает выпуск документарных облигаций с погашением 1 февраля 2010 года. Госгарантия обеспечивает исполнение обязательств по выплате номинальной стоимости облигаций и купонного дохода в размере до 2,5 млрд. рублей. Правда, и такой подарок АИЖК может не «переварить». Так, вице-премьер Владимир Яковлев на мой вопрос о финансировании ипотечной программы признался, что из 11 млрд. рублей, которые предусматривались в федеральном бюджете на развитие ипотеки, удалось потратить через АИЖК только 9 млрд. рублей, а остальные 2 миллиарда так и не нашли адресата.

Еще одна «неприятная» новость для такой неповоротливой структуры, как АИЖК – намерение государственного Пенсионного фонда в 2004 году разместить в ипотечные ценные бумаги пенсионные накопления в сумме около 40 млрд. рублей. Хотя сам ПФР так не считает: в апреле прошлого года при реализации первого выпуска облигаций АИЖК инвесторам были гарантированы 9,69% годовых при том, что доходность аналогичных госбумаг составляла тогда 8,49 процента. Сегодня этот показатель по ОФЗ с погашением в 2010 г. находится на уровне 7,8% годовых. При условии дальнейшего укрепления рубля к апрелю доходность финансовых инструментов может упасть еще больше, тогда как ипотечные бумаги принесут их владельцам в 2004 г. не менее 8 процентов.

Банки вкладываются в ипотеку

В 2003 г. ипотекой в России занимались 146 банков, тогда как в 2002 г. их число составляло только 61. Как и прежде, крупнейшим из них был DeltaCredit. Так, на 2004 г. его активы запланированы в объеме 0,5 млрд. долларов. По мнению председателя совета директоров банка Джеймса Кука, в ближайшие 3 года объем рынка ипотеки только в Москве и Подмосковье превысит 10 млрд. долларов.

Но вот другая важная цифра. За 5 лет работы DeltaCredit предоставил 2300 ипотечных кредитов на общую сумму 85 млн. долларов. И это показатели лидера по ипотеке! Для сравнения: за эти же 5 лет в Москве было сдано около 200 тыс. новых квартир, еще столько же квартир поменяло своих хозяев на вторичном рынке. То есть в общем объеме сделок с квартирами на московском рынке недвижимости доля DeltaCredit составляет всего 0,5 процента.

В 2003 г. Международная финансовая корпорация оценила рынок ипотечного кредитования в России в 150-200 млн. долларов в год. Или менее 0,01% ВВП. И если в новом году удвоится хотя бы этот жалкий показатель, это будет почти революцией – так полагают представители корпорации. То есть те же 0,5 млрд. только одного DeltaCredit будут уже невиданным успехом!

Председатель Госстроя Николай Кошман сетует на несовершенство законодательства в отношении ипотеки. А в самом ведомстве полагают, что в России, по сути, не создан и первичный ипотечный рынок. А также нет опыта судебной практики, статистики дефолтов, современного жилищного законодательства…

Непомерные проценты

Экономисты, в частности, бывший министр финансов Михаил Задорнов, кроме вышеперечисленных факторов, еще указывает и на высокие процентные ставки по ипотеке. Сегодня они колеблются от 11 до 18% годовых в валюте. По его мнению, жилищное кредитование заработает только тогда, когда ставки опустятся хотя бы до 7% годовых. Но об этом остается только мечтать – так, Центробанк установил в начале года ставку рефинансирования на уровне 12 процентов. И этот показатель – ориентир для коммерческих банков: ниже этой планки выдавать кредиты им будет просто невыгодно. То есть и в 2004 г. мы не получим нормальной экономической составляющей ипотечного кредитования.

Слишком сложна и сама процедура выдачи ипотечных кредитов. Главная проблема тут – невозможность документального доказательства доходов граждан. Сегодня большинство москвичей, обращающихся за кредитами, могут доказать доход не более 500 долларов в месяц на члена семьи.

И только около 6 % москвичей, по данным Москомстата, имеют документально доказанный доход в 800 долларов на человека – именно эта сумма сегодня и является пороговой для положительного решения о выдаче кредита банком.

Впрочем, даже имея такой доход, гражданин может рассчитывать на процентную ставку на уровне 15 % годовых (при более высоком доходе ставка уменьшается до 11-12%) и сумму максимального кредита в 30-35 тысяч долларов (в США, например, 10-летний ипотечный кредит с фиксированной ставкой можно взять под 5-5,5 % годовых, а 30-летний – под 5,5-6,3% годовых, включая всевозможные банковские сборы). Еще год назад на эти деньги москвич мог купить однокомнатную квартиру, но в начале 2004 г. – только улучшить жилищные условия, например, поменять однушку с доплатой на двушку или на не самую лучшую трешку.

С оглядкой выдавали кредиты и банки. Так, Гражданский и Жилищный кодексы РФ защищают конституционное право граждан на жилье, лишая банки правовой возможности обратить взыскание на единственно пригодное для жизни жилое помещение независимо от того, за счет каких средств оно приобретено. Но есть у наших банков и «сладкая пилюля» – возврат ипотечных кредитов в Москве, по данным Владимира Яковлева, находится на уровне 99,5 процента. Такими показателями не может похвастаться ни одна страна в мире.

Высокими остаются и накладные расходы заемщика. Так, оформив ипотечный кредит, надо выплатить комиссионные банку за выдачу кредита (до 500 долларов), а также около 1,5% от стоимости ссудной задолженности надо отдать нотариусу за заверение сделки, от 3 до 6% стоимости сделки – риэлтору, около 1,5% стоимости остающейся ссудной задолженности надо ежегодно выплачивать страховой компании за страхование своей жизни, временной потери трудоспособности, прав собственности на квартиру и самой квартиры. Нередко еще необходимо отдать до 200 долларов оценщику при покупке квартиры на вторичном рынке. То есть за ту же однокомнатную квартиру стоимостью 50 тыс. долларов, кроме прямых банковских расходов, придется еще выложить минимум 3,5 тыс. долларов.

Маховик закрутился

Еще одна проблема, которую косвенно «раздувает» ипотека – это рост цен на рынке недвижимости. Например, на проведенном институтом «Восток-Запад» в Лондоне закрытом круглом столе, посвященном проблеме развития ипотеки, в котором участвовали российские и западные эксперты, в том числе руководители Минфина РФ, Центрального банка России, Агентства ипотечного жилищного кредитования и представители обеих палат Федерального собрания, общее мнение было следующим. Предложение жилья в России может не успеть за спросом, простимулированным ипотекой, поскольку рынок застройщиков слишком монополизирован. Поэтому есть опасность, что ипотека приведет к росту цен на недвижимость, то есть отсутствие достаточной конкуренции подтолкнет цены. Прямые сделки, которые финансируют строительство жилья, не гарантируют правовую защиту инвесторов в случае банкротства застройщиков.

Примерно такого же мнения придерживается замдиректора по ипотечному кредитованию компании «Московский ипотечный центр» Максим Силаев: «Уже сегодня увеличение продаж квартир за счет ипотечного кредитования начинает раскручивать «маховик роста цен» на рынке недвижимости. Спрос на жилье и без заемщиков очень велик, а дополнительные несколько тысяч покупателей квартир только усугубляют ситуацию». По его словам, в Москве ипотека в последние полгода развивается очень быстро. Сегодня в рассрочку приобретается около 1,5 % квартир, и если темпы роста ипотечного рынка сохранятся, то эта цифра через год может вырасти до 3-5 процентов.

Примерно такую же оценку перспектив развития ипотеки в столице дает и ведущий сотрудник ипотечного отдела Банка Москвы Ирина Мерзлякова. Но, по ее мнению, эти 3-5% – естественный предел количества квартир, реализуемых в кредит. Почти все представители банков и эксперты рынка недвижимости сходятся во мнении, что без общего повышения благосостояния граждан ипотека так и останется частным случаем узкого круга лиц. Вот это – настоящая проблема. А принятие нужного закона в сегодняшней Госдуме можно осуществить всего за 2-3 месяца.

Павел Пряников Квартира. Дача. Офис
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...