Дефолт заемщика. Что делать?

Ипотечный кредит - это долгосрочный вид банковского кредитования. В среднем он рассчитан на 10-20 лет, а за такое время многое может произойти.

По оценкам специалистов, пик невозврата кредитов наступает примерно через 3-4 года с момента их выдачи. Пока многие банки, работающие с ипотечными программами, на практике с этой ситуацией еще не столкнулись, поскольку стаж их деятельности в данной области еще не достиг критического срока.

А что действительно делать, если жизненные обстоятельства вдруг изменились и платить по ипотечному кредиту стало невозможно?

 

 

Компромисс возможен

Общее правило здесь таково. Если у заемщика есть поручители по кредиту (их, например, в обязательном порядке требует Сбербанк), то предъявляются претензии к ним. Если поручителей нет или они тоже не могут заплатить, то следует иск банка-кредитора в суд по поводу признания так называемого дефолта заемщика и продажи заложенной квартиры с аукциона. Из вырученной на аукционе суммы банк забирает свое (остаток по кредиту, проценты, штрафы, затраты на проведение аукциона), остальное возвращается заемщику. Разумеется, это крайняя мера, и доводить до нее не следует.

Что же делать, чтобы не доводить до крайних мер, связанных с выселением из занимаемой квартиры?

Прежде всего, заемщику надо связаться с банком-кредитором и сообщить ему о своих проблемах. Объяснив ситуацию, нужно написать заявление на отсрочку уплаты платежей по кредиту. Если трудности носят явно временный характер, банк такую отсрочку предоставляет. Временными трудностями может быть признана даже потеря работы, если специальность заемщика востребована на рынке. Поэтому не надо прятаться от банка, он вполне может пойти заемщику навстречу и, начислив определенную пеню за просрочку, дать ему время на трудоустройство.

После рассмотрения заявления многие банки принимают решение приостановить платежи на определенный срок. Таким образом, у заемщика появляется возможность найти новое место работы и возобновить регулярные выплаты по кредиту.

Кстати сказать, о том, как поведет себя конкретный банк, лучше осведомиться до подписания кредитного договора. Особенно, если заемщик не очень уверен в собственном будущем. На практике банки редко идут на принцип: им легче на какое-то время приостановить платежи, чем начинать весьма хлопотную и затратную процедуру взыскания и реализации объекта залога. Более того, можно сказать, что банки просто вынуждены идти на соглашение с должниками, пока есть надежда, что платежи возобновятся.

Если отсрочку получить не удалось или ее срок оказался недостаточным для решения финансовых проблем, заемщик совместно с банком-кредитором приступает к реализации квартиры. При этом совершенно не стоит думать, что банк заберет себе все: ему нужно лишь вернуть себе сумму займа плюс проценты по кредиту. Это должно покрываться рыночной стоимостью заложенной квартиры. Но она с момента покупки квартиры может возрасти, следовательно, заемщику может вернуться разница между покупной и продажной стоимостью его жилья.

Варианты погашения кредита существуют следующие.

Во-первых, в момент сделки по продаже заложенной квартиры деньги покупателя могут быть разложены в две ячейки. После регистрации сделки деньги из одной ячейки (кредит и проценты по нему) забирает сотрудник банка, а из другой (разницу между первоначальной и коечной стоимостью квартиры) - продавец, теперь уже бывший заемщик.

Есть и второй вариант - найти нового претендента на квартиру и на ипотечный кредит, которому нужно будет внести необходимые деньги в кассу банка, а разницу от оговоренной продажной стоимости квартиры заложить в депозитарий на обычных условиях купли-продажи квартиры. После этого банк должен написать официальное письмо-уведомление в Главное управление Федеральной регистрационной службы по г.Москве о том, что кредит погашен, банк не имеет претензий и не возражает против снятия залога и продажи квартиры. В договоре купли-продажи квартиры будет обозначено, что на момент сделки квартира находилась под залогом в конкретном банке, но на основании вышеуказанного уведомления банка залог был снят, и право собственности переходит к покупателю как необремененное.

В этом случае происходит лишь смена залогодателя. Это очень простой вариант, который, однако, на практике встречается крайне редко.

Сами виноваты

Все это были, как говорится, полюбовные варианты развития событий. Но могут быть ситуации, когда заемщик не платит по кредиту и не обращается в банк с какими-либо заявлениями. В таком случае банк направляет официальное уведомление заемщику об обязательном досрочном погашении кредита, при невыполнении которого залогодержатель вынужден будет реализовать квартиру в судебном порядке в соответствии с действующим законодательством.

После вынесения судом решения о реализации заложенного имущества с торгов в дело включаются судебные приставы-исполнители, которые описывают имущество, находящееся в квартире, выселяют нерадивого заемщика, и квартира поступает на реализацию с торгов. На практике все это довольно непросто: выписать зарегистрированных в квартире людей, особенно если эта квартира является единственным местом их проживания.

Тут возникает и еще ряд вопросов. А не продаст ли банк квартиру по дешевке? Что это за торги? Кто определяет продажную цену?

Прежде всего, взыскание на заложенное жилье накладывает только суд. При рассмотрении дела об обращении взыскания на заложенное жилье именно суд принимает решение по вопросам определения размера задолженности заемщика перед банком, способов реализации заложенного жилья, а также начальной продажной цены жилья при его реализации (при отсутствии договоренности между заемщиком и банком).

Жилье, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание, реализуется путем продажи с публичных (открытых) торгов в соответствии с действующим законодательством. Конечные результаты таких торгов заранее неизвестны, все зависит от соотношения спроса и предложения, но цена здесь вполне может оказаться "не совсем рыночной".

В любом случае последствия судебного решения вопроса могут быть для заемщика весьма печальными. Он может потерять не только жилье (теперь законодательством разрешено выселение даже из единственной квартиры, если она в залоге у банка), но и значительную часть собственных средств, которые пойдут на компенсацию дорогостоящих судебных процедур.

Конечно, должника не выбросят на улицу. Законодатели предусмотрели выселение неплательщиков в дома так называемого переселенческого жилищного фонда. Что это за фонд, пока не очень понятно. Вроде бы в Москве он существует, но нет никаких гарантий, что им смогут воспользоваться все банки, а не только работающие по ипотечной программе московского правительства.

Прецедентов пока не было, и невозможно предсказать, как процедура выселения будет осуществляться на практике.

Дефолт заемщика - это пока явление достаточно редкое, тем более, что перед получением кредита все заемщики проходят строгую процедуру андеррайтинга, и кому попало его не дают. Но как бы ни сложилась ситуация не следует забывать еще и о таком факторе, как создаваемые бюро кредитных историй, в которые теперь может быть сообщено о любых задержках и проблемах с платежами. Нерадивый плательщик может попасть в черные списки и потом вообще нигде и никогда не получить кредита.

Сергей Нечаев Квартира. Дача. Офис
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...