Дешевых ипотечных кредитов пока не предвидится

Банки не смогут снизить проценты по ипотечным кредитам, из-за того что они сегодня не способны сформировать залоговое покрытие под выпуск ипотечных облигаций.

Вице-премьер Владимир Яковлев заявил на коллегии Госстроя о том, что благодаря закону «Об ипотечных ценных бумагах», принятому в середине ноября, банки получат возможность выдавать ипотечные кредиты по ставке ниже 10% годовых в рублях. Дело в том, что, хотя семей, желающих и способных взять ипотечный кредит, по словам Владимира Яковлева, в России сегодня достаточно, банки предлагают им слишком жесткие условия. Поэтому цель закона «Об ипотечных ценных бумагах» – помочь банкам сделать ипотеку более доступной. Однако участники ипотечного рынка восприняли заявление вице-премьера скептически.

 

 

По их мнению, ипотечные облигации не смогут сделать погоды на ипотечном рынке, поскольку российские банки будут не в состоянии обеспечить их надежность.

По словам Владимира Яковлева, сегодня не менее 6% российских семей, или около 2,5 млн домохозяйств в состоянии приобрести жилье с помощью ипотечных кредитов. «Люди согласны вносить первоначальный взнос в размере 30% от стоимости квартиры, брать кредиты и отдавать деньги на протяжении 20 лет», – сообщил он в среду на коллегии Госстроя. Но проблема, по его мнению, в том, что россияне не хотят брать рублевые ипотечные кредиты под 15% и выше. В результате ежегодно приобретают новые квартиры лишь 1,5% всех нуждающихся семей. Удешевить же кредиты, по его словам, смогут жилищные облигации, которые узаконил ноябрьский закон «Об ипотечных ценных бумагах». Причем по достаточно простому механизму. «На сегодняшний день источником средств для выдачи ипотечных кредитов являются привлеченные средства банков. Это короткие и дорогие деньги. Ипотечные же облигации вводятся для того, чтобы банки, продавая их участникам фондового рынка, имеющим длинные и дешевые средства (пенсионным фондам, страховым компаниям и т. д.), привлекали эти средства в ипотечное кредитование. Привлекая эти средства, банки получают возможность снижать процентные ставки и увеличивать сроки по ипотечным кредитам», – пояснил RBC daily Виктор Минц, экономист «Альфа-Банка».

Чтобы обеспечить надежность облигаций, по словам вице-премьера, Центробанк разрабатывает еще один закон с жесткими требованиями к эмитентам этих бумаг. «Дело в том, что в принципе любой банк и без этого закона может выпускать облигации, продавать их участникам фондового рынка и направлять полученные деньги на выдачу ипотечных кредитов. Закон же должен создать такие условия, при которых для инвесторов покупка ипотечных облигаций какого-либо банка окажется менее рискованной, чем покупка обычных облигаций того же самого банка. В противном случае в законе и в ипотечных бумагах не будет никакого смысла, ибо никакого снижения ставок добиться не удастся», – отмечает Виктор Минц. По его словам, ипотечные облигации будут менее рискованными, нежели обычные, если в случае банкротства банка-эмитента их владелец будет иметь преимущества перед владельцами других облигаций. Для этого ипотечные облигации должны быть обеспечены не вообще всеми активами банка, а конкретными ипотечными активами. В случае банкротства банка эти активы выделяются из конкурсной массы и идут в погашение только ипотечных облигаций. Чтобы это было практически осуществимо, и необходимы специальные нормативы ЦБ.

Какими будут эти нормативы – зависит только от тактики, которую изберет ЦБ. Как отмечает представитель «Альфа-Банка», на Западе банки обязаны вести отдельный учет по тем активам, которыми обеспечены ипотечные облигации. Кроме того, для них установлены нормативы, обеспечивающие значительное превышение стоимости ипотечных активов над стоимостью ипотечных облигаций. «В большинстве стран нормативное соотношение равно 1:0,6. Помимо банковских нормативов необходимы нормативы для инвесторов, стимулирующие приобретение ими ипотечных облигаций. Такие нормативы тоже действуют в большинстве стран ЕС. Но что за нормативы в конечном итоге установит Центробанк – пока что можно только предполагать», – говорит Виктор Минц.

Правда, в Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) сомневаются,что участники рынка, даже соответствующие требованиям ЦБ, будут способны выдавать людям рублевые жилищные кредиты со ставкой ниже десяти процентов годовых. «На практике снижение процентной ставки зависит от стоимости денег и от расходов на обслуживание. Учитывая, что сегодняшний уровень инфляции составляет 12% в год, банки не смогут с выгодой для себя выдавать людям рублевые жилищные кредиты со ставкой ниже 15% годовых в рублях (например, именно такую ставку предлагают региональные дилеры, работающие по стандартам АИЖК)», – сказал RBC daily Андрей Вишневский, начальник Управления информационной политики АИЖК. По его словам, для развития ипотечных программ банки должны располагать достаточным количеством «длинных денег». «На сегодняшний же день банки дают ипотечные кредиты на 3–5, максимум 15 лет. Причем на максимальный срок выдают ипотечные кредиты несколько банков, в числе которых DeltaCredit и «Райффайзенбанк», использующие средства международных финансовых организаций. Но и они в ближайшее время не смогут позволить себе снизить процентные ставки по ипотечным кредитам, так как в этом случае их прибыль упадет до минимума», – утверждает Андрей Вишневский.

В АИЖК также говорят, что, для того чтобы выпускать ипотечные облигации, банкам необходимо сформировать залоговое покрытие, но банки сегодня не в состоянии создать в достаточном объеме залоговое покрытие самостоятельно. А по словам Виктора Минца, введение в нашей стране ипотечных ценных бумаг вообще несколько преждевременно. «Необходимо, чтобы сначала накопился некоторый опыт ипотечного кредитования, сформировалась судебная практика, появилась статистика дефолтов и т. д. Иными словами, необходимо сначала сформировать так называемый «первичный рынок ипотечных кредитов», а затем уже переходить к формированию «вторичного», основанного на привлечении средств инвесторов», – считает он. По его мнению, идеальной формой для создания первичного ипотечного рынка в нашей стране является контрактно-сберегательная модельипотечного кредитования, в которой источником средств для выдачи ипотечных кредитов являются специальные долгосрочные накопления получателей кредитов. В результате, чтобы получить кредит, надо сначала долгое время (в Германии – не менее 2 лет) копить деньги на специальном накопительном счете. Пока клиент копит, его средства используются для выдачи кредита людям, копившим средства раньше. Когда он накапливает необходимую сумму, его деньги возвращаются предыдущими кредитополучателями. Клиент получает эти средства, а кроме того, и кредит – за счет денег, которые накапливают следующие клиенты. «Такая система не требует инвесторов с долгосрочными ресурсами (страховых компаний и пенсионных фондов) и позволяет значительно снизить риск невозврата кредита, так как в период накопления клиент подтверждает свою кредитоспособность. Ставки же по кредитам не зависят от ситуации на рынке, а определяются ставками в период накопления – обычно ставки по кредитам очень низкие», – отмечает экономист «Альфа-Банка».

Андрей Сердечнов РБК
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...