Инвестиционная привлекательность российской ипотеки

В сентябре в Канаде прошел XXVI Всемирный конгресс Международного союза жилищного финансирования (26th IUHF World Congress). В нем впервые принимал участие представитель России — президент Европейского трастового банка, председатель комитета по ипотечному кредитованию Ассоциации российских банков (АРБ) Андрей Крысин. В интервью, данном журналу «Недвижимость & цены», он поделился своими впечатлениями от поездки.

— Сначала несколько слов о самом конгрессе. Что это за форум?

 

 

— Прежде всего следует отметить, что Международный союз жилищного финансирования (IUHF) существует уже 92 года. Первый его конгресс состоялся в 1914 году в Лондоне, где и по сей день находится штаб-квартира форума. Это некоммерческое общественное объединение считает своей целью распространение передового опыта и новых технологий в области жилищного кредитования, а также оказание всесторонней помощи профессионалам рынка недвижимости. Членами IUHF являются представители более чем 60 стран мира. Европейский трастовый банк — пока единственное российское финансовое предприятие, входящее в такую солидную организацию. Конгресс проводится раз в два года, и в 2006 году впервые он состоялся в Канаде.

— Насколько представительным был конгресс в этом году?

— В работе форума приняли участие крупнейшие мировые компании, агентства и другие финансовые институты, давно и успешно позиционирующие себя в сфере жилищного финансирования. В общей сложности было около 250 участников.

Среди них — Mortgage Bankers Association of America и Marketing Countrywide Financial Corporation (США), Nationwide Building Society, Merrill Lynch и Council of Mortgage Lenders (Великобритания), Canada Mortgage and Housing Corporation (Канада) и другие.

На конгрессе выступил один из признанных мировых авторитетов в экономике, автор книг «Иррациональное изобилие» (Irrational Exuberance) и «Новый экономический порядок: риск в ХХI столетии» (The New Financial Order: Risk in the 21st Century) профессор Йельского университета (США) Роберт Шиллер.

— Тема вашего выступления в Канаде — «Инвестиционная привлекательность российской ипотеки». Так привлекательна наша ипотека для зарубежных инвесторов или нет?

— Когда я рассказывал иностранным коллегам о развитии рынка ипотечных ценных бумаг в России, они поинтересовались, каковы наши процентные ставки. Я сказал, что бумагу можно получить примерно за 11 %. «А инфляция какая?» — спросили меня. — «Около 9 %». — «О! Это интересно». Вот вам ответ на вопрос о финансовой привлекательности нашего рынка. Существующая разница между инфляцией и банковским процентом делает инвестиции в российскую ипотеку выгодными для иностранных компаний. Но если ставки по кредитам будут снижаться при сохраняющейся высокой инфляции, то ослабеет и интерес, о котором мы говорим.

Я думаю, что наша ипотека очень привлекательна. Это самый большой рынок в Европе, который надо развивать и развивать. По статистике, лишь 40 % россиян удовлетворены жильем. Поэтому спрос на недвижимость высокий. Постоянно растут и объемы ипотечного кредитования. Вместе с тем процент невозвращенных или просроченных кредитов минимален. Все эти факторы делают российскую ипотеку лакомой для зарубежных инвесторов.

— Есть ли уже сегодня конкретные примеры активности иностранных инвесторов?

— Безусловно. Достаточно взять рынок коммерческой недвижимости. Если совсем недавно иностранцы только присматривались к нему, то сейчас они открывают офисы, покупают действующие объекты и фирмы, создают новые компании и даже фонды для финансирования проектов.

Несколько крупных иностранных логистических операторов, таких, как DHL, выходят на рынок складской недвижимости. Фонд британской компании Raven Russia Limited собирается вложить в российскую недвижимость не менее 800 млн долл. США, в 2005 году он уже приобрел строящийся под Москвой терминал («Крекшино»). Подобных примеров много.

По прогнозам аналитиков, в обозримом будущем количество иностранных банков в российской ипотеке может заметно увеличиться. Это и понятно: иностранным и российским банкам есть что предложить друг другу. Первые имеют более дешевые ресурсы и прогрессивные финансовые технологии, зато у вторых уже создана сетевая инфраструктура, и они лучше знают предпочтения отечественных потребителей. Главное — чтобы такие контакты были взаимовыгодными и плодотворными.

Вопрос сейчас в другом. Спрос на недвижимость существенно превышает предложение. Другими словами, надо больше строить жилья. И наша поездка в Канаду показала, что опыт этой страны в области малоэтажного строительства для нас очень полезен.

— Насколько я знаю, вы провели переговоры с руководством Канадской корпорации ипотечного и жилищного финансирования. Что стало предметом обсуждения на этой встрече?

— Речь шла как о широком сотрудничестве в области жилищного финансирования, так и о конкретных проектах, связанных с возведением малоэтажных домов. Поскольку сейчас в России цены на цемент и стройматериалы резко взлетели, деревянное строительство становится особенно актуальным.

Канадские технологии востребованы в разных странах. Страна живет в комфортабельных двух- и трехэтажных домах. Почему, собственно, нам такое жилье не строить? Себестоимость его умеренная, технологии отлаженные. Вопрос только в инфраструктуре и качестве наших дорог.

Мне кажется, что у отношений между нашими государствами в данной области — огромные перспективы. Особенно если учесть внимание к малоэтажному строительству со стороны Президента РФ и первого вице-премьера, руководителя национального жилищного проекта.

— Андрей Викторович, почему вы, руководитель банка, занимаетесь вопросами строительства?

— Европейский трастовый банк специализируется на операциях в сфере ипотечного кредитования и инвестирует в стройкомплекс. Перед нами стоит стратегическая задача развития этого бизнеса. И я как президент банка лично занимаюсь жилищными вопросами.

На мой взгляд, рынок стройиндустрии может стать тем самым локомотивом, который вытянет нашу экономику из кризиса. Здесь — мощный источник поступлений в ВВП.

— Какие механизмы стимулирования жилищного строительства используют в Канаде и других странах?

— Таких механизмов много. Есть специальная форма привлечения инвесторов с помощью закрытых паевых инвестиционных фондов. Кроме того, девелопер может получить кредит на начальной стадии строительства, имея в собственности землю. Но при значительных рисках финансовая организация, вкладывающая деньги, берет строящийся объект в управление. Как управляющая компания она имеет больше прав вмешиваться в процесс.

Широкое распространение на Западе получили стройсберкассы. Показателен пример Словакии: в 1992 году там было только три кассы, а через десять лет на долю этих организаций приходилось уже 56 % рынка ипотечных кредитов с уровнем дефолтов в 0,56 %. Несколько лет назад к подобной практике обратились и в Китае.

У нас законопроект о стройсберкассах находится в стадии разработки, его готовят к внесению на рассмотрение в Госдуму.

— Есть ли смысл бороться с дефицитом жилья путем ограничения инвестиционных, или, как их называют, спекулятивных покупок?

— На мой взгляд, это не только бессмысленно, но и вредно. В США в 2005 году инвестиционные покупки составили 26 % рынка недвижимости. У нас таких покупателей называют спекулянтами, а у них — инвесторами. Чем больше людей вложат деньги в строительство, в стройиндустрию, тем лучше. На средства граждан будут дополнительно строить. А регулировать цены можно уменьшением маржи и прибыли инвесторов. Если станут сдавать много жилья, то и прибыль у инвестора окажется не такой огромной. Это нормальный рыночный механизм, а вводить специальные законодательные ограничения глупо.

Татьяна Погорельцева Недвижимость и цены
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...