Кому выгодна российская ипотека?

В последнее время аналитики, банкиры, госслужащие и все, кому не лень, стараются оценить скорость и качество созревания российской ипотечной системы. Конечно, многие отмечают, что как таковой структурированной системы пока нет и «жилищный вопрос» решается плохо, но все же кредиты выдаются и рефинансируются. При этом большинство сходятся во мнении, что росток ипотеки уже окреп, и ожидают его бурное развитие. Вопрос — как он будет развиваться? Еще более актуальный вопрос: какие плоды будет приносить и кому?

 

 

В начале этого года председатель комиссии Госдумы по развитию ипотечного кредитования Иван Грачев достаточно четко изложил стратегическую позицию руководства страны по поводу развития российской ипотеки. «В Кремле и в Белом доме прекрасно понимают, что в недалекой перспективе в ипотеке будут лежать огромные деньги, большой процент ВВП, поэтому и те и другие хотят, чтобы деньги от ипотеки шли в «свои» структуры, — утверждает И. Грачев. — Теперь, когда со «своими» структурами определились и даже обсудили проблему с губернаторами, дело пойдет быстрее».

Под «своими структурами» подразумевалось Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК), в обязанности которого вошло формирование федеральной системы ипотеки. В настоящее время агентством выкуплено около 1 тыс. закладных на сумму 360 млн руб. Как недавно сообщил на семинаре, проходившем в ходе выставки «Домэкспо-2003», директор департамента инвестирования АИЖК Александр Черняк, всего сегодня занимаются ипотечным кредитованием 1–2 банка в каждом из 24 регионов, где АИЖК уже выкупает закладные. То есть всего в регионах России кредитованием населения под покупку жилья по федеральной системе занимается около 35 отечественных банков или первичных кредиторов.

В то же время в Москве и некоторых других крупных городах массовое ипотечное кредитование на протяжении нескольких лет ведется двумя банками с зарубежным капиталом. Это DeltaCredit и Райффайзенбанк, которые предлагают займы в валюте под 10–15% годовых. Общий объем выданных ими ипотечных кредитов составляет около $100 млн, или 3 млрд руб.

Сравнивая показатели этих структур с российскими банками, работающими по стандартам АИЖК (15% годовых в рублях), бросается в глаза не только значительная разница в объеме кредитования, но и сама тенденция завоевания иностранными банками ипотечного бизнеса в России. Господин Черняк с уверенностью говорит, что АИЖК в ближайшие годы сумеет наверстать эти кредитные структуры по объему выкупленных закладных. И это вполне вероятно. Но сама тенденция развития российской ипотеки с помощью иностранного капитала заслуживает особого внимания.

Работа на перспективу
Что интересно, закрепление банков DeltaCredit и Райффайзенбанк на ипотечном рынке связано прежде всего с постоянными «донорскими» вливаниями акционеров в их развитие. Как сообщил М2 вице-президент Ассоциации российских банков (АРБ) Андрей Емелин, эти банки до сих пор не получают прибыли от операций с ипотекой. «Кредиты даются на длительный срок, и, чтобы начала поступать прибыль, должно пройти несколько лет», — говорит вице-президент АРБ. Выдача кредитов частично осуществляется за счет средств учредителей, частично за счет привлекаемых кредитов.

В АИЖК отмечают, что во многом основная причина активного развития ипотечных программ в РФ этими банками обусловлена привлекательностью отрасли, в которой можно сделать в перспективе хорошие деньги. К примеру, представители Международной финансовой корпорации оценили рынок ипотечного кредитования в России сейчас в $150–200 млн в год, или менее 0,01% ВВП. Вместе с тем, по консервативным оценкам, потенциальный объем этого рынка составляет $10–30 млрд в год. Основной акцент делается на расширении этого рынка и занятии на нем ощутимой ниши.

Руководство этих банков не скрывает своих планов. Так, исполнительный директор DeltaCredit банка Джеймс Кук отмечает: «Мы считаем, что российский рынок жилищного кредитования наиболее стабильный из всех существующих». «Он интересен с точки зрения личных инвестиций, и этот рынок дает стабильные доходы», — считает Д. Кук. Также в планах банка расширять свое присутствие на рынке за счет продвижения в регионы.

По словам Александра Колошенко, члена правления Райффайзенбанка, директора управления по работе с физлицами, «развитие ипотечного кредитования в России — это одно из стратегических направлений развития банка на этом рынке». Его банк планирует к июню 2004 года полностью использовать $80 млн IFC, которые были предоставлены банку летом текущего года на выдачу ипотечных кредитов. В свою очередь DeltaCredit банк планирует в 2004 году привлечь до $210 млн в качестве кредитов для расширения своей деятельности на ипотечном рынке.

Для кого и что выгодно
Дальнейшую деятельность этих банков в России председатель комиссии по ипотеке в Госдуме Иван Грачев оценивает положительно. По его словам, «это выгодно всем». «Иностранный капитал здесь приветствуется. С его помощью появляется возможность увеличить темпы строительства в разы. Иностранные банки стимулируют рынок, что ведет к увеличению доступности кредита», — считает И. Грачев.

В АИЖК полагают, что, даже если эти банки займут 100% рынка первичного кредитования, «главное — чтобы работала ипотека и развивалось строительство». Агентство, занимающееся вторичным кредитованием, готово работать с этими банками и предлагать услуги рефинансирования.

При этом А. Черняк сообщил М2, что «с присутствием конкуренции со стороны российских банков иностранные кредитные организации со временем будут вынуждены перейти на рублевые кредиты». «И если соперничество обострится, то потенциальным заемщикам это на руку, так как последует борьба за клиента и последующее снижение процентных ставок», — уверен А. Черняк.

С несколько других позиций на этот вопрос смотрят в Промэнергобанке, который работает по программе АИЖК. Вице-президент банка Владимир Талавер отмечает, что «Россия в своей внешней и внутренней политике отказалась от внешних заимствований, обозначив направление на обеспечение самодостаточности, и в случае с ипотекой через иностранные банки российские физлица оказываются в долгах перед ними».

Он также подчеркнул, что, «если в стране не будет создаваться и поддерживаться законодательством собственная банковская ипотечная система, иностранцы полностью займут эту отрасль, что приведет к значительной потере средств». «Государство должно законодательно обеспечить защиту и условия российским банкам для достойной конкуренции с иностранными», — говорит господин Талавер. В то же время он отметил в интервью М2, что «разумное присутствие иностранного капитала в ипотеке в РФ будет способствовать приобретению положительного опыта у Запада и формированию культуры кредитования».

Палка о двух концах
Ответить на вопрос М2: «Кому выгодна российская ипотека и кто ее должен развивать» — однозначно не смогли ни представители банковской сферы, ни законодатели, ни в АИЖК. С одной стороны, присутствие иностранного капитала показывает, что наша страна имеет инвестиционную привлекательность, что гарантирует вложения в строительство и развитие жилищного сектора. С другой — экспансия иностранных кредитных организаций со своим капиталом в дальнейшем будет способствовать оттоку этих средств обратно за границу.

Единственный момент, в чем сошлись представители всех трех структур, — необходимо вести четкое регулирование этой сферы со стороны государства и не допускать монополии одной из сторон.

В DeltaCredit банке отмечают, что ключевым моментом становления ипотечного рынка является развитие отношений с сильными игроками вторичного рынка, такими, как АИЖК. В развитых странах ипотечные агентства очень плотно сотрудничают с представителями вторичного рынка в целях создания эффективной системы ипотечного кредитования.

P.S. По итогам заседания правительства РФ 23 октября Михаил Касьянов поручил Госстрою доработать проект развития системы ипотечного жилищного кредитования (ИЖК). По словам вице-премьера, «российские банки очень вяло занимаются ипотекой и кредитуют население». Госстрою поручено провести совещание с несколькими российскими банками, которые участвуют в процессе ИЖК, на предмет выработки программы по переходу от «коротких» денег к «длинным», т. е. к увеличению срока возврата кредита, а также разработать систему гарантий этим банкам. Глава Госстроя Николай Кошман подчеркнул, что сейчас необходимо сконцентрироваться на проработке этих вопросов, чтобы в 2004 году уже можно было бы обсуждать законопроект по ИЖК.

Илья Терентьев Квадратный метр
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...