Ипотека. Что мешает ей стать массовой?

Несмотря на все обещания, которые звучат с высоких трибун чуть ли не каждый день, ипотека не доступна и для четверти населения России. В США, например, при помощи ипотеки приобретается до 90% частной недвижимости. Как скоро сбудутся обещания правительства и каждый второй житель России сможет приобрести недвижимость в кредит?

Как свидетельствует статистика, в улучшении жилищных условий сегодня нуждается не менее 10-12 млн. российских семей.

 

 

Согласно опросу фонда "Общественное мнение", купить новую квартиру сегодня хотели бы 58% респондентов. В среднесрочной перспективе (три-пять лет) покупку жилья планируют 9% опрошенных. Среди тех, кто в принципе желал бы улучшить свои жилищные условия, только 14% собираются приобрести квартиру или дом в ближайшие годы. И лишь 1% россиян располагают суммой, необходимой, по их мнению, для покупки жилья.

Во всем мире, чтобы реализовать свою мечту о покупке собственной квартиры или дома, большая часть населения берет ипотечные кредиты в банках или специализированных агентствах. В США, например, при помощи ипотеки приобретается до 90% частной недвижимости. У нас цифры совсем другого порядка. Планируется, что по результатам 2005 года будет выдано всего 35-40 тыс. ипотечных займов (как отмечалось выше, в улучшении жилищных условий нуждаются свыше 10 млн. семей).

Специалисты оценивают спрос на ипотечное кредитование в России в 50 млрд. долл. Сейчас емкость этого рынка не превышает 500 млн. - ипотечное кредитование слишком дорогое удовольствие для среднестатистического россиянина.

Лишь 16% опрошенных фондом "Общественное мнение" допускают возможность воспользоваться ипотечным кредитом, тогда как 74% - исключают такую вероятность.

Впрочем, картина резко меняется в среднесрочной перспективе. Среди тех, кто планирует приобрести жилье в течение ближайших трех-пяти лет, уже 58% респондентов допускают для себя вариант использования ипотечного кредита, и только 27% - исключают. А 6% респондентов, строящие такие планы, уже взяли ипотечный кредит. Очевидно, что такой оптимизм связан с планами правительства по развитию ипотечного кредитования и улучшению жилищных условий россиян.

Правительство России пророчит рынку ипотечного кредитования светлое будущее. В этом году глава министерства экономического развития РФ Герман Греф пообещал, что, начиная с 2008 года, ежегодно кредит будет получать один миллион человек. На чем основан такой оптимистический прогноз - не понятно. Известно, что объемы ипотечного кредитования удваиваются каждый год - но только в столице и в нескольких крупных городах страны. В Москве, где ипотечное кредитование наиболее распространено, в прошлом году было выдано около 4 тысяч займов. Итого, получается, что по результатам 2008 года в столице будет выдано порядка 64 тысяч ипотечных кредитов. По некоторым оценкам, Москва занимает на рынке ипотечного кредитования России от 10% до 30%. Таким образом, в ближайшие несколько лет в России, согласно самому оптимистичному сценарию, кредитов будет выдано не более 600-700 тысяч.

Проценты, как тормозные колодки

Главное, что тормозит развитие ипотеки, - низкая платежеспособность россиян и высокий размер процентной ставки по кредитам. Средняя зарплата в стране сегодня равна 5,5 тыс. рублей. А размер процентов по кредитам в рублях в среднем составляет от 10 до 20%, в валюте - от 8% до 18%. Даже в государственной корпорации "Агентство ипотечного жилищного кредитования" (АИЖК) процентная ставка установлена в размере 15% в рублях. Для сравнения: в США средняя фиксированная ставка 30-летнего ипотечного кредита составляет 5,71%. Средняя ставка 15-летнего ипотечного кредита равна 5,14%. А о сроках кредитования говорить и вовсе не приходится. Все на что можно рассчитывать - это 7-10 лет.

Получается, что при кредите на 10 лет на покупку квартиры в не самом крупном городе России, скажем, за 30 тысяч долларов, среднестатистическому россиянину надо отдавать весь свой среднемесячный доход - чуть более 5 тысяч рублей.

Сильно сдерживает развитие ипотеки и отсутствие денег у потенциальных заемщиков на покрытие первоначального взноса, размер которого составляет в среднем 30% от стоимости приобретаемого жилья.

Сколько мы готовы платить

Сейчас, как считает президент Международной академии ипотеки и недвижимости Иван Грачев, для любого российского банка ставка по ипотечному кредиту не может быть меньше 12 процентов, иначе кредит не покрывает инфляцию. Однако 12% готовы платить не более 10% россиян, свидетельствуют опросы общественного мнения.

Фонд "Общественное мнение" предложил респондентам оценить пять вариантов кредитной схемы (по отдельности), предполагавших выплату от 7% до 19% годовых с объявленной суммы в течение определенного промежутка времени. При максимальной процентной ставке (19%) сочли условия ипотечного кредита в принципе приемлемыми для себя 2% опрошенных. По мере уменьшения процентной ставки доля россиян, признающих условия кредита приемлемыми, увеличивается: до 5% - при 14% годовых, до 7% - при 11%, до 8% - при 9%, и, наконец, до 17% - при 7%.

Тем не менее, эксперты указывают на предпосылки к снижению ипотечных ставок. Например, АИЖК пообещало снизить процентную ставку по рублевым кредитам до 8% к 2010 году. Вслед за агентством на снижение пойдут и коммерческие банки.

Что для этого надо сделать?

Чтобы снизить стоимость ипотечных кредитов необходимо решить достаточно много сложностей. Помимо традиционных задач - привлечение "длинных" денег в ипотечные ценные бумаги, уменьшение стоимости привлечения средств и операционных расходов, повышение благосостояния населения, снижение требований к заемщикам, увеличение сроков кредитования, снижение процентных ставок и уменьшение первоначального взноса - появляются новые проблемы.

Как отмечает президент Международной академии ипотеки и недвижимости Иван Грачев, "к сожалению, у нас не решена проблема господдержки людей среднего класса. Во многих странах при определенных условиях снижается "тело кредита", например при рождении ребенка. Страны Восточной Европы широко развили ипотеку с помощью стройсберкасс. Главное, была решена проблема сбора длинных низкопроцентных денег на ипотеку. Складывается впечатление что банки, видя в стройсберкассах конкурентов, блокируют их развитие".

Павел Комолов, андеррайтер "Независимого Бюро Ипотечного Кредитования", указывает на то, что пока ипотека более доступна для граждан, покупающих недвижимость на вторичном рынке. Развивать ипотеку на первичном рынке (а именно этот сегмент более всего интересен для потенциальных заемщиков) не позволяет объемы предложения. Как отмечает эксперт, прогнозируемые объема строительства жилья на ближайшие пять лет уже сегодня в разы отстают от спроса на него. Вдобавок к этому есть проблемы с ипотечным кредитованием на приобретение строящегося жилья:

Ненадежность застройщиков. Банки предпочитают работать с проверенными застройщиками, лучше, если за проектом стоит банк, или банк кредитует постройку.

Новый закон о долевом строительстве. Продавцу квартиры невыгодно указывать в инвестиционном договоре полную стоимость квартиры из соображений оптимизации налоговых выплат. А банк, как правило, соглашается кредитовать только ту сумму, которая указана в этом самом договоре.

Отсутствие приемлемого для банка залога. Квартира в недостроенном доме, то есть на сданном госкомиссии, официально не существует. Заложить заемщик может только право требования на строящееся жилье. Это приводит к тому, что множество банков предлагают псевдоипотеку под новостройки, которая предполагает оформление в залог только уже имеющейся у вас квартиры, а не той, что вы приобретаете. Остается нерешенным вопрос, что в этом случае делать человеку, который покупает квартиру в первый раз?

И пока эти проблемы не будут решены, считает Павел Комолов, говорить об экстенсивном росте на рынке ипотечного жилья, нельзя.

Ольга Петрова Личные Деньги
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...