Ипотека — двигатель загородного рынка

Если в Москве c помощью кредитования совершают все больше сделок с недвижимостью (порядка 10% покупок), то на загородном рынке этот банковский продукт пока не столь популярен. Все-таки коттедж на природе обычно не является предметом первой необходимости, цель его приобретения — не улучшение жилищных условий, как в случае с городской квартирой. А если учесть статистические данные, гласящие, что у нас лишь 5% населения могут позволить себе купить жилье без кредитования, то станет понятно, почему число тех, кто способен приобрести дом за городом, и того меньше.

В начальный период развития ипотеки банки неохотно шли на кредитование малоэтажного строительства: этот рынок считался малопрогнозируемым и связанным с серьезными рисками. К тому же многие загородные объекты не соответствовали банковским требованиям и нередко возникали проблемы с ликвидностью.

 

 

Несмотря на то что кредитные организации не хотели, а потенциальные покупатели не могли, рынок коттеджного строительства активно развивался. Приводилась в порядок юридическая документация на недвижимость. И сегодня уже 30% загородных объектов доведены до требуемого уровня.

«Приобретение загородного жилья по ипотеке составляет примерно 5–7% от общего количества сделок на рынке кредитования, — говорит Олег Маринин, президент компании группы компаний «Парк Групп». — Это связано как с недостаточной информированностью людей о такой возможности, так и с рядом трудностей, которые могут возникнуть в процессе оформления кредита. Но хотя случаи загородной ипотеки пока единичны, они имеют тенденцию к устойчивому росту».


Конкурентов мало
«Сложность ипотеки загородной недвижимости обусловливается еще и малой по времени практикой проведения подобных сделок (и в банковской среде, и в среде риелторов и приобретателей), — продолжает Жанна Щербакова, директор департамента загородной недвижимости «МИЭЛЬ-Брокеридж», — а также большим выбором объектов, их сложной ликвидностью и значительной стоимостью. Рынок банковских программ по ипотеке еще не наполнен (малоконкурентен), а оформление документов и прав на загородные объекты проходит не без сложностей (дома уже есть, а документов на них еще нет, а значит, нет и прав на проведение сделок)».

Мария Литинецкая, исполнительный директор компании Biackwood, также считает, что ипотека на загородном рынке развивается не так активно, как в городе. Существуют сдерживающие факторы: «Банки по-прежнему осторожничают с выдачей кредитов на подобное жилье. Риски все-таки достаточные. К тому же институт оценки земельных участков находится на стадии формирования, поэтому выводы специалистов-оценщиков могут различаться на порядок».

Представители банковских структур — в частности, директор кредитного департамента «СДМ-БАНКА» Сергей Козлов — согласны с тем, как трактуют застройщики ситуацию с ипотечным кредитованием на данном рынке. Вместе с тем он полагает, что загородная недвижимость гораздо привлекательнее для банков, чем городская, поскольку цена вопроса здесь заметно выше: «Главная проблема заключается в состоянии документации на участок и на объект. Банки охотно кредитуют загородное жилье лишь в том случае, если корректно оформлена земля, подведены коммуникации и есть возможность прописки, но это большая редкость. Изначально вся земля была в сельхозназначении. Сейчас, для того чтобы на ней что-либо построить, нужно произвести перевод, который и представляет основную трудность. Зачастую получается так, что объект построен на участке, который под это не отведен. Или, например, земля предназначена для строительства дачных поселений, а возводят четырехэтажные коттеджи с инфраструктурой. Несоответствие постройки заявленной цели также чревато проблемами на стадии реализации».


Застройщик + банк = ипотечный кредит
Рынок загородного жилья активно развивается, и потребность в привлечении банков необычайно велика. Поэтому и застройщики, и кредитные учреждения выбрали для себя единственный удобный для обеих сторон способ взаимоотношений для развития ипотеки. Его суть в том, что каждая компания выбирает для себя конкретные банки для сотрудничества в работе с клиентами, нуждающимися в кредитах. Выгода взаимная: у банка — проверенный серьезный клиент и прибыль, а застройщик избавляет потенциальных покупателей от головной боли, связанной с получением денег.

Однако создать альянс не всегда получается просто и быстро. Так, фирма, занимающаяся возведением коттеджного поселка «Светлогорье», в течение полугода искала партнера для предоставления обслуживания, кредитования и ипотечной программы своим покупателям. «За это время мы провели предварительные переговоры со многими банками, — говорит Илья Свиридов, управляющий проектом «Светлогорье». — Но в short-list попали лишь восемь, и в итоге выбор был сделан в пользу одного. Затем еще несколько месяцев ушло на изучение кредитным учреждением нашего пакета документов и на разработку такой ипотечной программы, которая была бы выгодна нашим клиентам. Компании-застройщику, являющемуся для банка «оптовиком», гораздо проще настоять на более привлекательных условиях, чем заемщику-одиночке». Это, конечно, не означает, что потенциальный покупатель не может сам найти для себя организацию, способную дать ему ипотечный кредит. Однако реальность чаще всего оказывается несколько иной. Не все банки работают с ипотекой на загородном рынке, не все — с отдельными клиентами, не все охотно дают кредиты под дом на нулевом этапе, а если и дают, то под высокие проценты. Поэтому в том же «Светлогорье» не было ни одной сделки с привлечением стороннего банка, хотя около 40% коттеджей и приобретено с использованием ипотечной программы застройщика и партнерского банка. Так что потенциальному покупателю самому выгодно брать кредит у банка, работающего с застройщиком. Лишь в этом случае практически отсутствует возможность отказа в предоставлении ипотеки, сокращен срок рассмотрения заявки, упрощена система оформления документов.

Конечно, и компании, и банки мотивированы на предоставление клиентам возможности выбора. После того как коттеджный поселок «Светлогорье» вышел на рынок, к его застройщику с предложениями своих услуг непрерывно стали обращаться крупные кредитные организации и брокеры. «Один только «Сбербанк» в лице представителей разных отделений «приходил» четыре раза», — говорит И. Свиридов.

Ипотечные продукты на выбор предлагаются клиентам лишь в случае приобретения жилья у большой компании, которая работает сразу с несколькими банками. «Мы предоставляем нашим покупателям загородной недвижимости широкий выбор различных программ кредитования — говорит Ж. Щербакова. — В качестве наиболее интересных специалисты «МИЭЛЬ» выделяют кредиты с нулевым первоначальным взносом, с плавающей ставкой погашения, программы рефинансирования, ломбардного кредитования и кредитования на приобретение, а также под залог загородной недвижимости. При этом на начало 2008 года можно прогнозировать увеличение объема ипотечных сделок с такими объектами до 40% от общего объема, и это не предел».


Можно ли обойтись без застройщика?
Но бывает, что коттедж готов к проживанию либо находится на вторичном рынке и у покупателя нет проблем с получением ипотечного кредита. «В этом случае требования банков конкретно сформулированы, — продолжает Владимир Мильдзихов, руководитель направления ипотечного кредитования компании «МИАН — агентство недвижимости». — Это отдельно стоящий дом с участком или блок в таунхаусе. Документы на землю должны быть оформлены в соответствии с требованиями действующего законодательства — бумагами, подтверждающими права на нее с правом застройки. Дом, который является предметом залога, обязан располагаться в пределах Московской области, в населенном пункте, иметь подъездную дорогу, все необходимые коммуникации, быть пригодным для круглогодичного проживания и находиться в хорошем состоянии».


Заемщик — образованный человек
На какую же категорию населения ориентировано кредитование? Застройщики и банки, работающие в загородном сегменте, говорят, что такие займы необходимы покупателям жилья эконом- и бизнес-класса. Но кто скрывается за этими абстрактными словами? По данным специалистов «МИЭЛЬ», сегодняшним заемщикам преимущественно 25–45 лет, они имеют высшее образование, являются высококвалифицированными специалистами либо менеджерами среднего звена компаний, действующих в абсолютно разных сферах. Они приобретают с помощью кредитов загородные коттеджи стоимостью от 400 тыс. до 1 млн долл. Люди становятся все более грамотными в вопросах кредитования, что также служит привлечению большего числа населения в ипотеку. Но в последний год ею начали пользоваться и те, кто может позволить себе купить жилье без привлечения кредитных средств. Для этой категории людей ипотечные деньги оказались достаточно «дешевы», потому их предпочитают использовать в качестве альтернативы собственным средствам.

В целом застройщики и банкиры довольно высоко оценивают потенциал ипотеки на загородном рынке. По сравнению с общим количеством сделок за 2006 год, из которых 5,7% были совершены с помощью ипотеки, уже за восемь месяцев 2007 года этот показатель вырос практически в два раза. С использованием кредитования совершают 10% от общего количества сделок. Можно прогнозировать средний прирост подобных сделок не менее чем на 1% в квартал.
Светлана Осипова Недвижимость и цены
Статья о недвижимости получена: IRN.RU