Ипотека, ипотека, я люблю тебя за это

После принятия в 1998 году трех фундаментальных законов, регулирующих сделки с недвижимостью, более чем в 60 регионах России начали реализовываться Программы улучшения жилищных условий с использованием механизмов ипотеки. На сегодняшний день в целом по стране уже более 100000 семей смогли улучшить свои жилищные условия с помощью ипотеки. Однако только тогда, когда число таких семей составит несколько миллионов, можно будет с уверенностью сказать — ипотека в России состоялась.

«Улица ипотеки» — один из самых успешных проектов, осуществленных в рамках выставки «ДОМЭКСПО», инициаторами которого стали МАИФ (Международная ассоциация фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования) и риэлторская компания «Лаурел». Были приглашены представители 130 организаций из 60 регионов России и 4 стран СНГ.

 

 

Успех этого проекта отражает возросший интерес людей к жилищному кредитованию. А 10-я юбилейная выставка вся прошла под знаком ипотеки, и это неудивительно, поскольку именно в этом году федеральное правительство решило всерьез использовать кредитование как инструмент массового улучшения жилищных условий населения. Сегодня говорят и пишут об ипотеке так много, что часто, чтобы не повторяться, ограничиваются новостями или обрывками цитат. Но сказать, что ипотека — это кредитование под залог недвижимости (при всей очевидности это тезиса) — это не сказать ничего. Попробуем взглянуть, в чем суть этого явления, откуда оно взялось и чем обернется для нас в ближайшие годы.

Хорошо забытое старое

Может показаться, что ипотека — это нечто совершенно новое, ну уж во всяком случае, возникшее никак не ранее XX века. На самом деле ипотека была уже в античности, которая оставила человечеству не только огромное культурное наследие, но и создала некие основы имущественно-финансовых отношений, как например, залог недвижимости в качестве обеспечения денежного долга. Да и сам термин «ипотека» был введен знаменитым греческим реформатором Солоном в конце 6 в. до н.э. Так назывался столб, который устанавливался на краю заложенного земельного участка или дома с записью о том, что владелец этой недвижимости взял деньги под ее залог и обязуется вернуть в указанный срок. Ипотека развивалась и в Древнем Риме, и в Европе сначала средневековой, потом капиталистической.

В России закладные отношения существовали с XIII в., а в середине XVIII в. были организованы первые государственные кредитные учреждения — Санкт-Петербургская и Московская конторы Государственного банка, кредитовавшие дворян и купцов под залог имений. Первым настоящим кредитным институтом стал в 1786 году Государственный заемный банк, а первым частным учреждением после 1861 года — Петербургское городское кредитное общество. В целом, к началу XX в. в России можно говорить о развитой кредитной системе в целом и ипотеке в частности, славная история которой, правда, закончилась с революцией 1917 года.

Банки хотели всех «поставить на счетчик»

Современная система ипотечного кредитования была создана в США в 30-годы XX в. для преодоления последствий Великой депрессии. В России ипотека стала возрождаться также в болезненный период перехода к рыночным отношениям, принимая поначалу подчас уродливые формы. Проценты по кредитам достигали иногда 36% годовых в валюте, при этом сами кредиты были краткосрочными. На время кредитования заемщик выписывался из квартиры, а его собственность на квартиру переоформлялась на банк и т.п. Кардинальные изменения на жилищном рынке начались после принятия Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в России» в 1991г., а вторым рождением ипотеки мы обязаны 1998 году, когда были приняты Законы «Об ипотеке (залоге недвижимости)», «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и «Об оценочной деятельности».

В Государственной Думе была учреждена Международная ассоциация фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования (МАИФ), вместе с ней к работе по ипотечному кредитованию подключились Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) и Московское ипотечное агентство. Свои собственные программы ипотечного кредитования имеют Сбербанк РФ, «Внешторгбанк», МДМ Банк, «Фора банк», «Райффайзенбанк» (Австрия) и др. Большую роль в развитии ипотеки играют агентство недвижимости «Лаурел», оценочная компания «СТК» и страховая компания «Согласие». Растет доля участия в ипотечном страховании компании «РОСНО».

Новый лозунг дня: «Кредиты — народу!»

Главная цель, которую ставит сегодня правительство, — сделать ипотеку доступной для широких слоев населения, поскольку суть ее на сегодняшний день такова: человек, имея на руках лишь 20-30% от стоимости квартиры, может получить кредит сроком до 10-20 лет, сразу приобретя ее в собственность. Если же у него нет средств на внесения первого взноса, он может использовать накопительную систему приобретения жилья, став членом строительно-сберегательной кассы или жилищно-строительного кооператива. В зачет стоимости квартиры может быть принята старая квартира, которая реализуется на рынке с помощью риэлторской компании.

Все вышесказанное касается «коммерческой» ипотеки, которая в других странах является единственной ее разновидностью, но у нас и на этот счет имеется своя самобытность — так называемая «социальная» ипотека (5-10% годовых в рублях на срок 5-20 лет), направленная на оказание социально незащищенным гражданам государственной поддержки в улучшении жилищных условий в пределах установленных социальных норм. На самом деле это разновидность дотационной программы, которая отличается от бесплатной раздачи квартир (весьма обременительной для бюджета) тем, что дотируется лишь часть стоимости жилья, а остальное кредитуется под залог квартиры.

До момента полной оплаты квартира находится в залоге у банка. При этом покупатель, хотя и выплачивает проценты, но реально экономит за счет предусмотренного налоговым кодексом вычета размером в 1 миллион рублей из налога на доходы физических лиц. Учитывая рост цен на недвижимость в Москве в последнее время, покупка квартиры в кредит представляется не просто удобным, но и практичным способом приобретения жилья. Правда, по окончании всех выплат ваши проценты, оставленные банку составят сумму, примерно равную стоимости самой квартиры. Что, конечно, оправданно, если сама квартира за это время подорожает вдвое. Беда в том, что через 10-20 лет она с таким же успехом может и подешеветь (цены в некоторых секторах явно перегреты), и вот тогда это будет обидно. Еще более обидно будет, если подешевеют сами кредиты, а это произойдет наверняка. Ваши отношения с банком весьма долгосрочные, и выйти из них без потерь не удастся.

Правда, если раньше покупатель противостоял кредитным учреждениям со всеми их юристами и адвокатами один на один, то теперь у него может появиться надежный помощник в лице государства, но об этом говорить пока преждевременно, поскольку законодательство дорабатывается. Так что многовековая история ипотеки продолжается, и ближайшие годы определят, будут ли наши потомки читать в учебниках истории главу о том, как благодаря ипотеке была решена жилищная проблема в России.

Виолетта Каткова Квартира. Дача. Офис
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...