Ипотека на фоне банковского кризиса

Разразившийся банковский кризис, несомненно, окажет влияние и на другие секторы экономики. Сегодня многие специалисты обсуждают вероятность сворачивания банками ипотечных программ. Насколько возможно подобное развитие событий? Может быть, кризис, наоборот, ускорит развитие ипотеки в России? Начать хотелось бы с вопроса: а был ли кризис?

 

 

Действительно, возникает впечатление, что банковского кризиса не было. Во всяком случае ни в какое сравнение с 1998 годом происходящее сегодня не идет. Нынешние события больше напоминают междоусобную войну крупных и мелких банков. Причем войну хорошо организованную и выгодную ее вдохновителям.

Не вдаваясь в анализ экономических причин и недостатков банковской реформы, отметим первые итоги этого так называемого «кризиса». Заключается она в том, что помимо павших явно по политическим мотивам Содбизнесбанка и Кредиттраста третьим главным проигравшим стал Гута-банк, являющийся владельцем контрольных пакетов акций московских кондитерских фабрик «Красный Октябрь», «Рот-Фронт» и концерна «Бабаевский». Предприятий, не только славящихся успехами в производстве шоколада, но и владеющих земельными участками в пределах Садового кольца. Один из участков расположен на Болотном острове, уже получившем неофициальное название «золотого». И многочисленные инвесторы, и городские власти более трех лет «обхаживали» Гута-банк с различными предложениями о переносе основных площадей фабрики «Красный Октябрь» поближе к окраинам Москвы и строительстве на освободившихся землях элитных жилых комплексов. Однако, по имеющейся информации, никак не могли определить «цену вопроса». Вдруг приблизительно полгода назад в прессу начинают просачиваться слухи о фактически утвержденном плане застройки острова, о переменах в составе архитекторов, отвечающих за разработку концепции. Мэр Москвы разрешает строительство пешеходного моста от храма Христа Спасителя к Болотному острову. Основное предназначение моста, как и вся идея создания пешеходного туристического маршрута от храма к Третьяковской галерее, так и осталось бы на уровне планов, если бы с Гута-банком не удалось договориться.
Интересно, что когда Гута-банк пытался 30 июня занять $400 млн у Внешторгбанка под залог акций кондитерских фабрик, то получил отказ. Возможно, в связи с тем, что действия по выводу того же «Красного Октября» (акции которого находились бы под залогом) были бы крайне затруднены. Зато уже 7 июля акционеры «Гуты» принимают предложение о покупке его Внешторгбанком. Чтобы за неделю было принято решение о покупке одного крупного банка другим? Зато уже на следующий день Центробанк снижает норматив обязательных резервов банков с 7 до 3,5% — так называемый банковский кризис начинает плавно сходить на нет.
Возможно, все это является не более чем случайным стечением обстоятельств. К примеру, советник президента Андрей Илларионов убежден, что кризис есть. Хотя никаких объективных причин к его возникновению нет. По словам А. Илларионова, «организовать банковский кризис в тех условиях, в которых находится сейчас российская экономика, — это надо было постараться». Поэтому признаем и мы, что банковский кризис все-таки произошел, а, соответственно, по объективным экономическим причинам его отзвук можно будет услышать на московском рынке недвижимости месяца через два.

Ипотеке — да, да, нет, да
То, что ипотека тесно связана как с банковским сектором, так и с рынком недвижимости, особых пояснений не требует. Объемы выдаваемых ипотечных кредитов напрямую зависят от ценовой ситуации на рынке жилья. Лучше всего воспользоваться ипотекой, когда цены на квартиры демонстрируют небольшой рост, приблизительно соответствующий годовым процентам по полученному кредиту. А вот в условиях падения стоимости жилья число желающих получить ссуду на приобретение квартиры, наоборот, стремительно сокращается.
Наибольшие опасения по развитию ипотеки в России при банковском кризисе связывались с возможным ухудшением условий получения кредитов. Речь могла идти как о повышении и без того высоких процентных ставок, так и о массовых отказах банков в их выдаче под самыми разными предлогами (к примеру, введение жестких требований к документам, подтверждающим реальный уровень заработной платы заемщика).
Сторонники подобных прогнозов основывали свои суждения на том, что в изменившихся условиях, когда, к примеру, получение кредитов на межбанковском рынке стало делом крайне затруднительным, операции с «длинными» деньгами, т. е. выдача ипотечных кредитов, становились банкам попросту невыгодными. Это могло бы привести к тому, что о понятии «ипотека» в России можно было бы на пару лет забыть. Отметим этот вариант развития событий как первый, наиболее негативный, и сразу оговоримся, что ничего похожего на рынке не произошло и, судя по всему, вряд ли произойдет. Скорее всего ситуация будет развиваться по одному из двух других, более оптимистичных вариантов.
Вторая вероятная схема подразумевала наличие серьезного банковского кризиса и отказ большинства российских банков от выдачи ипотечных кредитов. При этом на рынке оставалось четыре-пять крупных игроков, в число которых должны были войти два иностранных банка, активно работающих на рынке ипотеки — ДельтаКредит и Райффайзенбанк, и два российских гиганта — Сбербанк и Внешторгбанк. Плюс Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), назначенное государством ответственным за вторичный рынок ипотечных бумаг. И все. Остальным оставалось бы с завистью издалека на них смотреть, поскольку ни дешевыми западными «длинными» деньгами, ни госгарантиями никто похвастаться больше не мог. В принципе подобный вариант вполне реален, поскольку говорить о том, что все страсти на межбанковском рынке улеглись, пока рано. Многие специалисты еще прогнозируют приблизительно до конца лета ряд серьезных поглощений и даже изменение Центробанком ставки рефинансирования.
Банковский кризис пока не изменил основных тенденций развития ипотеки в России. Все банки, которые заявляли о своих ипотечных программах, продолжают по ним работать, не изменив ни процентных ставок, ни условий выдачи кредитов. Причем ни одного названия из более десяти московских банков, активно работающих на рынке ипотеки, ни разу не было замечено в различных «черных списках», в большом количестве гулявших в свое время в банковской среде.
Более того, некоторые банки отметили увеличение количества запросов на получение ипотечных кредитов. По их мнению, этому способствовало два факта: остановка роста цен на московские квартиры и изъятие частью населения своих накоплений из банков — определенная часть свободных денежных средств и пришла в ипотеку.
В связи с этим можно говорить о достаточно любопытной ситуации. Если учесть, что с момента подачи заявления до момента проведения сделки купли-продажи квартиры проходит в среднем полтора-два месяца, получается, что львиная доля заявленных сегодня ипотечных покупок должна быть реализована в сентябре. Так как пришедшие сейчас в ипотеку новые клиенты обладают достаточно большой суммой для первоначального взноса, подобное развитие событий представляется правдоподобным.
Напомним, что большая часть риэлторов и прогнозирует начало нового витка роста цен в том же сентябре. Получается, что инвесторы, перебрасывающие сегодня средства с банковских депозитов в приобретение недвижимости с помощью ипотечных кредитов, осуществляют достаточно выгодную операцию.
Ведь выбор московских квартир сегодня велик как никогда — в продаже находится около 33 тыс. квартир вместо обычных 21–23 тыс. Такой переизбыток предложения предоставляет хорошую возможность для торгов по снижению продажной стоимости квартиры. Плюс к этому риэлторы уже сейчас отмечают, что продавцы с большей готовностью соглашаются на проведение сделки с использованием ипотечного кредита, хотя это обязывает их указывать в договоре купли-продажи реальную рыночную стоимость квартиры и, соответственно, означает дальнейшие проблемы с налоговыми органами.
В целом можно сделать достаточно неожиданный вывод: банковский кризис оказывает положительное влияние на развитие рынка ипотечного кредитования в России. Причем речь идет не только об увеличившемся спросе со стороны потенциальных заемщиков, но и о возросшей активности самих банков. Некоторым из них в условиях кризиса ликвидности стало выгоднее не заниматься распродажей принадлежащей им недвижимости по демпинговым ценам, а реализовывать ее на условиях долгосрочного ипотечного кредитования. Таким образом, банки решают проблему своих низколиквидных активов, размещенных на рынке недвижимости, одновременно наращивая базу своих профильных клиентов, тем самым повышая свою ликвидность.

Андрей Шелковый
Директор кредитного департамента ОПТБанка:
— В случае полномасштабного банковского кризиса рынок ипотечного кредитования ждут серьезные потрясения. Банки, испытывающие дефицит наличности, не смогут выдавать кредиты в том же объеме, что и ранее, а общая негативная ситуация вынудит их поднимать проценты за пользование кредитом.
Некоторые клиенты волнуются, что в случае, если банк, выдавший им кредит, закроется, с них могут потребовать все деньги сразу, некоторые думают, что в этом случае платить вообще будет не надо. Ошибаются и те, и другие. Кредит просто перейдет другому финансовому учреждению, размер выплат при этом не изменится.
Вместе с тем следует отметить, что нынешний «кризис доверия» на ипотечном рынке серьезно не сказался. Ипотекой в основном занимаются банки с государственным и иностранным участием, многие банки, включая ОПТБанк, предоставляют кредиты по федеральной программе АИЖК, рефинансируемой государством, поэтому серьезных изменений не произошло. Число граждан, обращающихся за ипотечным кредитом, остается на прежнем уровне.

Лариса Брыкса
Ведущий специалист отдела жилых помещений Московского ипотечного центра:
— На сегодняшний день банковский кризис не сказался на рынке ипотеки. Если и будут какие-то последствия, то скорее всего они появятся несколько позже и не будут кардинальными. Собственно говоря, некая стабилизация цен на недвижимость произошла несколько раньше (конец мая–июнь) и не была связана с банковским кризисом. Вероятнее всего, это самое обыкновенное сезонное колебание цен.

Михаил Любимцев
Председатель правления КБ «Инвестиционный промэнергобанк»:
— Так называемый «кризис доверия» в банковской сфере негативно отразился практически на всем спектре банковских операций и услуг. Вместе с тем система ипотечного кредитования продемонстрировала устойчивость к кризисным явлениям. Например, «Инвестиционный промэнергобанк» не внес корректив ни в процентные ставки, ни в другие параметры ипотечного кредитования физических лиц.
Однако у банков, чья ресурсная база пострадала во время кризиса, сократились, если не исчезли полностью, возможности ипотечного кредитования на базе собственных средств. А условия рефинансирования сегодня значительно ужесточились. Необходимо более тщательно подходить к оценке стоимости приобретаемого жилья, платежеспособности заемщиков.
Словом, кризис затронул ипотеку «избирательно» — снижается активность ряда проблемных банков, тогда как стабильно работающие кредитные организации используют новые возможности для ипотеки.

Николай Шитов
Председатель правления Городского ипотечного банка:
— В краткосрочной перспективе банковский кризис, вероятнее всего, никак не отразится на ипотеке, при условии того, что он быстро закончится. В долгосрочной перспективе возможно повышение процентных ставок по ипотеке, если будет наблюдаться тенденция к общему повышению процентных ставок на кредитном рынке и удорожанию «длинных денег».

Михаил Морозов М2 - Квадратный метр
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...