Ипотека становится ближе

Госдума приняла в первом чтении пакет законопроектов, необходимых для решения жилищной проблемы в России. Специалисты полагают, что принятие данных законопроектов сделает ипотеку более доступной для россиян, но не решит всех проблем. Учитывая сегодняшнее состояние ипотечного рынка, на котором спрос значительно превышает предложение, заемщикам не стоит ожидать снижения ставок по ипотечным кредитам. По крайней мере, до конца этого года ипотечные кредиты не подешевеют.

Послабления
По оценкам специалистов, среди принятых в первом чтении 27 законопроектов, для будущих заемщиков и для банков, занимающихся ипотекой, наибольшее значение имеют те, которые позволят снизить издержки по ипотечному кредитованию, а значит, и стоимость таких кредитов.

 

 

Проект федерального закона «О внесении изменений в закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Вносимые в этот закон поправки, по мнению аналитиков, будут способствовать как развитию ипотечного кредитования, так и рынка жилья в целом. В частности, будет закреплен приоритет государственного реестра при регистрации собственности. С одной стороны, это позволит минимизировать расходы заемщика при оформлении прав собственности на недвижимость. С другой - банку не придется тратить время и средства на исследование каждого предмета залога (то есть дома или квартиры, на покупку которого выдается кредит).

Проект федерального закона 'О внесении изменений в статью 4 Закона Российской Федерации 'О государственной пошлине'. В результате принятия данного законопроекта снизятся издержки, связанные с нотариальным удостоверением сделок на рынке ипотечного жилищного кредитования. В настоящее время расходы на нотариальное удостоверение сделки составляют 1,5% от суммы договора. К тому же сейчас за одни и те же действия (за регистрацию ипотеки и предоставление соответствующей выписки из реестра) приходится платить дважды.

Законопроектом предлагается снизить размер госпошлины за обязательное удостоверение договора об ипотеке, если данное требование установлено федеральным законом.

В случае удостоверения договора ипотеки жилого помещения в обеспечение возврата кредита предлагается установить госпошлину в размере 200 рублей.

При этом за обязательное удостоверение договора об ипотеке иного имущества госпошлину предлагается установить в размере 0,3% от стоимости залога, но не более 5000 рублей.

Ужесточения
Проект федерального закона «О внесении изменений в часть первую статьи 446 Гражданского кодекса России». Поправки касаются имущества, на которое может быть обращено взыскание по исполнительным документам. С принятием этих поправок можно будет забирать заложенные квартиры, дома и земельные участки в случае дефолта заемщика.

На сегодняшний день Гражданский кодекс запрещает выселять неплатежеспособного заемщика из единственного жилья, купленного в кредит. Это положение тормозит развитие ипотеки, поскольку увеличивает риск кредитных организаций.

Попасть в историю
Проект федерального закона 'О кредитных историях' ускорит создание системы раскрытия информации о добросовестности исполнения заемщиками обязательств перед кредиторами. Существование кредитных историй позволит снизить затраты банков на оценку кредитоспособности заемщиков и в конечном итоге приведет к уменьшению стоимости ипотечных жилищных кредитов.

Административные барьеры
Между тем, как полагают специалисты, принятие пакета законопроектов – одно из основных, но не единственное условие развития рынка ипотечного жилищного кредитования и рынка жилья в целом. Так, заместитель председателя Госстроя Владимир Пономарев отмечает: «Введение поправок в законы и принятие новых законов не приведет к единовременному снятию административных барьеров. Помимо введения законов необходима тщательно продуманная организационная стратегия государства по проведению тех принципов, которые заложены в новой законодательной базе, и применению административного ресурса в работе с муниципалитетами, которые зачастую не исполняют принятые законы».

Практика заключения сделок на рынке ипотеки показывает, что эта процедура достаточно дорогостоящая и длительная. Как отмечают специалисты, связано это с отсутствием правовой культуры оформления документов и прозрачности рынка недвижимости. Не секрет, что для ухода от налогов в договоре часто указывается заниженная стоимость объекта недвижимости.

Кроме того, в разных субъектах Федерации и даже в разных муниципалитетах сложилась своя практика регистрации собственности. В связи с этим вице-президент Внешторгбанка Андрей Сучков полагает, что «необходимы стандартные процедуры и формы регистрации и оформления в собственность жилья для широкомасштабного распространения ипотеки».

Для решения организационных вопросов ипотеки в конце мая текущего года в России создана Национальная ассоциация ипотечного рынка. Она объединяет все сегменты этого рынка и призвана выработать согласованные всеми игроками позиции, с тем чтобы выйти на некие единые стандарты, в том числе регистрации сделок. В результате появления единых стандартов выиграет в первую очередь заемщик: процедура оформления сделки будет требовать гораздо меньше времени и денег.

Строить надо больше
Согласно исследованию, проведенному по заказу Внешторгбанка, потребность в жилье составляет на сегодняшний день 1,5 млрд. кв. метров (или 17 трлн. рублей в текущих ценах). Лишь малая часть этой потребности может быть удовлетворена на вторичном рынке жилья – 0,2 млрд. кв. метров. Таким образом, потребность в новом строительстве жилья составляет 1,3 млрд. кв. метров. Сегодня весь жилой фонд России составляет 2,8 млрд. кв. метров. Платежеспособный спрос на жилье, который включает весь потенциальный спрос со стороны населения с использованием собственных и заемных средств, а также средств от продажи существующей квартиры, покрывает только 25% от общей потребности в жилье. При этом 61% россиян хотели бы улучшить свои жилищные условия, и только 20% из них способны улучшить жилищные условия с использованием собственных средств и кредита уже сегодня.

В прошлом году было выдано около 10 млрд. рублей ипотечных кредитов, что примерно в 10 раз меньше существующего платежеспособного спроса на ипотечные кредиты. Как рассказал Андрей Сучков, «в текущем году, по оценкам специалистов, спрос на ипотечные кредиты по существующим условиям кредитования составляет 332 млрд. рублей, при этом банки, в соответствии с проведенными опросами, готовы выдать ипотечных кредитов на общую сумму 30-53 млрд. рублей».

Получается, что в лучшем случае банки способны покрыть лишь 1/6 существующей потребности в ипотечном кредитовании.

В свою очередь начальник отдела потребительского кредитования ЗАО «Райффайзенбанк Австрия» Наталья Алымова, выступая на конференции Института Адама Смита «Недвижимость и строительство в России», отметила: «Пока цифра процентного соотношения ипотечного кредитования и потребительского кредитования в целом скромная – 3,5% на 2004 год. Однако если тенденция к росту сохранится, то ипотека достигнет значительной доли рынка». По оценке компании Interactive Research Group, к 2007 году только в Москве рынок ипотечного кредитования может составить 1-1,5 млрд. долларов.

Чего ждут заемщики
Аналитики из компании Interactive Research Group провели исследование аудитории потенциальных ипотечных заемщиков. По их мнению, основным источником развития российского ипотечного рынка является российский средний класс: молодежь и люди среднего возраста с доходами выше среднего уровня, работающие в частных компаниях или занимающиеся частным бизнесом, проживающие в крупных городах. Согласно исследованию, 44% респондентов планируют в ближайшие 5 лет покупку жилья. Из них 57% респондентов хотят воспользоваться ипотекой. Абсолютное большинство опрошенных предпочли бы взять кредит на 10 лет, при этом наиболее приемлемая ставка как по валютным, так и по рублевым кредитам – меньше 10%.

Ставки не снизятся
Как видно из базовых условий банков по ипотечным кредитам, приведенным в таблице, сроки кредитования вполне отвечают предпочтениям потенциальных заемщиков. К сожалению, со ставками ситуация не столь радужная. Так, председатель совета директоров банка 'ДельтаКредит' Игорь Кузин рассказал: «В России ставки по ипотечному кредитованию, даже в валюте, до сих пор находятся на уровне выше психологического барьера, который обычно устанавливается на уровне 10%. Мировой опыт свидетельствует, что когда ставки падают ниже этого уровня, то на рынке идет всплеск спроса со стороны заемщиков. Однако пока нет предпосылок к тому, чтобы ставки по ипотечным кредитам в России снизились».

Заместитель генерального директора Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) Александр Черняк подтверждает, что в настоящее время конъюнктура рынка такова, что до конца текущего года снижение ставок по ипотечным кредитам вряд ли возможно.

Между тем специалисты отмечают среди тенденций российского ипотечного рынка снижение ставок кредитования на 1-2% в год. В Райффайзенбанке надеются, что та же тенденция сохранится на рынке в ближайшие год-два. «Сегодняшний уровень ставок позволяет банкам иметь достаточно высокий уровень маржи, покрывающей тот риск, который несет в себе российский рынок. Однако постепенное снижение ставок делает этот рынок для клиентов более доступным», - полагает Наталья Алымова.

Среди относительно новых предложений на рынке ипотеки наиболее интересными с точки зрения стоимости кредита являются программы кредитования с плавающей ставкой, которая, как правило, привязывается к определенному рыночному индикатору (чаще всего ставке Libor). Эта «опция» позволяет продлить сроки кредитования, так как банк не привязан к четкой процентной ставке, которая устанавливается один раз и на всю жизнь, и можно выдавать кредиты не на 10 лет, как это было еще два года назад, а до 20 лет.

Ряд экспертов считает, что банки могли бы уменьшить процентную ставку по ипотечным кредитам за счет снижения премии за риск, учитывая существующие данные о дисциплинированности российских заемщиков. Председатель совета директоров компании 'МИЭЛЬ-Недвижимость' Григорий Куликов рассказал: «В России из более чем 6000 выданных ипотечных кредитов лишь один кредит из 123 – проблемный. По статистике, 0,33% заемщиков допускают всего лишь задержку платежей, данных по невозвратам нет». Это же подтверждают и слова Натальи Алымовой: «Соотношение риск/доходы по ипотечным кредитам наиболее оптимально для банков. Ипотечные заемщики самые дисциплинированные, они лучше всех платят, они фактически «привязаны» к банку на много лет – это те люди, на которых ориентируется любой банк».

Банки примирились с «серыми» доходами
По словам Андрея Сучкова, во Внешторгбанке около 75% обращающихся за ипотечным кредитом на начальном этапе получают отказ. «У отказов две основные причины: либо недостаток дохода, либо 'серые' доходы. Сегодня мы наблюдаем картину, когда многие банки снижают требования к подтверждению дохода и принимают во внимание 'серые' доходы. Я не уверен, что это правильно. Ведь 'серый' доход - это доход, получаемый с нарушением закона, а значит, завтра его может не быть. С другой стороны, необходимость увеличивать объемы портфеля заставляет банки обращаться к этой категории клиентов», - отмечает он.

Действительно, большинство банков, занимающихся ипотекой, на сегодняшний день официально предоставляют кредиты клиентам с «серыми» доходами. Наталья Алымова отмечает, что «объем заявок на ипотечные кредиты в Райффайзенбанке увеличился в три раза, когда банк стал работать с неподтвержденным доходом».

Кредит на улучшение жилищных условий
Как уточнил Игорь Кузин, «ипотека - это не только инструмент приобретения жилья, но и средство улучшения жилищных условий с помощью использования заемного капитала». Ипотечный кредит должен выдаваться и под уже имеющееся в собственности жилье, чтобы человек мог использовать заемные средства для улучшения условий жизни. Учитывая потребность многих россиян в улучшении жилищных условий, банки выходят на рынок с новыми программами, в том числе готовы кредитовать покупку жилья на первичном рынке. Еще одним потенциально важным сегментом ипотечного кредитования банки считают коттеджи.

Заем на стадии строительства
К решению выйти на первичный рынок банки подталкивает и тот факт, что только 40% жилищного фонда страны находится на сегодняшний день в удовлетворительном состоянии. «Для кредитных организаций очень рискованно кредитовать покупку жилья на вторичном рынке, которое через 2-3 года потеряет свою ликвидность», - считает Владимир Пономарев. «Вторичный рынок, наоборот, истощается, сделки на нем становятся все более сложными. Цепочки квартир при продаже ломаются из-за постоянного роста цен. К тому же юридическая чистота квартир вызывает много вопросов. Много вопросов и с налогообложением», - продолжает эту же мысль Наталья Алымова.

Заемщики в свою очередь, видя разницу в ценах на вторичном и первичном рынке, хотят приобретать квартиры именно на «первичке».

Основная доля банков при кредитовании покупки квартиры на первичном рынке предлагают определенный объект, квартиры в котором они готовы профинансировать.

Однако часть банков пошла по нетрадиционному пути. Так, Райффайзенбанк работает с определенными застройщиками и риелторами. Наталья Алымова отмечает: «Мы считаем, что, кредитуя покупку квартиры при строительстве, мы делим риск между собой и застройщиком. Мы обращаем внимание на финансовое состояние компании, с которой мы работаем. У компании, которая прошла у нас такую «проверку», мы запрашиваем небольшой пакет документов по конкретному объекту и кредитуем практически все объекты компании-партнера».

Условия кредитования на «первичке»
Оценка платежеспособности заемщика при кредитовании на покупку жилья на первичном рынке проводится по стандартной схеме. В договоре инвестирования есть пункт, по которому право банка на залог регистрируется вместе с регистрацией прав собственности. Это позволяет покупателю квартиры сэкономить на нотариальной пошлине.

Ставка по кредиту на этапе строительства, естественно, отличается от ставки, которая устанавливается после регистрации залога квартиры. После оформления залога ставка снижается до стандартной (см. таблицу). На этапе строительства страхуется жизнь и трудоспособность заемщика, а после регистрации прав собственности страхуется и объект недвижимости.

Застройщики и страховщики ипотеку не жалуют
Однако не все компании, работающие на первичном рынке жилья, готовы открывать свою отчетность. К тому же далеко не каждый застройщик готов переписывать договор инвестирования в соответствии с требованиями банка. По мнению Владимира Пономарева, строители на сегодняшний день по объективным причинам являются противниками ипотечного жилищного кредитования, потому что долевые схемы для них пока более выгодны, чем кредитные.

Наталья Алымова полагает, что, «если бы было адекватное страховое покрытие по страхованию кредитных рисков, можно было бы кредитовать практически все, что угодно». Однако страховые компании не представляют пока ни одного адекватного предложения: либо цена делает эту программу абсолютно бессмысленной с точки зрения ставок, либо само покрытие очень трудно формализовано, очень много страховых случаев надо прописывать. Частично эту проблему могут решить поправки в закон о страховании, которые разрешат страховым компаниям страховать риски ипотечного кредитования.

Рыночные ограничения
Ограничение на развитие ипотеки накладывает и сам рынок. Абсолютное большинство квартир покупается на сегодняшний день за счет собственных средств граждан. Заместитель генерального директора компании 'ДОН-Строй' Тимур Баткин отметил, что на ипотеку приходится лишь 3% от общего числа продаж.

Кроме того, как отмечают эксперты, население все еще с недоверием относится к ипотеке. Если ипотека будет развиваться с помощью политических, а не рыночных рычагов, это ни к чему хорошему не приведет.

Анна Санькова Газета
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...