Ипотека в России: самогипноз или реальность?

Вторая всероссийская конференция «Ипотечное кредитование в России» проходила с большим размахом. В течение целого дня в гостинице «Ренессанс-Москва» именитые чиновники и предприниматели обсуждали «наболевший» ипотечный вопрос. Конференция началась с доклада представителей Госстроя.

Государственные цифры…

Заместитель председателя Госстроя Владимир Пономарев в своем выступлении говорил о «роли ипотеки в развитии рынка жилья и экономики России». Из его доклада следовало, что «роль ипотеки неоценима и в развитии общественного сознания».

 

 

По мнению зампреда, «программа ипотечного кредитования к 2006 году в России должна полностью реализоваться и охватить 50% населения».
Генеральный директор ОАО АИЖК Александр Семеняка указал на ряд трудностей, препятствующих реализации программы, — административное завышение цен на жилье, несовершенство закона о ценных бумагах, устаревший жилищный фонд. Однако директор АИЖК заверил собравшихся, что «для ипотеки делалось и делается все возможное».

И реальность строителей

Выступавшие во втором отделении конференции негосударственные деятели рассказывали о проблемах ипотечного кредитования с профессиональной точки зрения. Генеральный директор управляющей компании «Первого инвестиционного фонда недвижимости» Павел Зюбин заметил: «Сама по себе ипотека не решит вопрос доступности жилья». «По сути ипотека есть рассрочка платежа, она не удешевляет, а удорожает жилье на стоимость ипотечного кредита. В России сегодня низкие темпы строительства — в год вводится 0,24 кв. м жилья на душу населения. Чтобы получить эффект и начать реализацию ипотечных программ, увеличить рынок жилья надо в несколько раз», — считает П. Зюбин.
Однако строить в наше время — дорогое удовольствие.
Возможность удешевления строительства П. Зюбин видит в привлечении финансовых средств из других секторов рынка «через механизм закрытых паевых инвестиционных фондов». Сущность таких фондов — во взаимодействии ипотечного агентства или банка с управляющей компанией, которая организует финансирование проекта через формирование специального фонда и размещение его паев на открытом рынке. В таком случае себестоимость строительства может снизиться на 20%.
Квартиры в новостройках, даже и завышенной себестоимости, раскупаются на этапе строительства. Строительство «под ипотеку» — из области мечты. Выступавший на конференции генеральный директор ОАО «Ипотечная корпорация Московской области» Владимир Мальцев в своем докладе «Создание и организация деятельности регионального оператора системы ИЖК» отметил, что «предпринимательские структуры – строители, банки, страховые компании, оценщики — рассматривают систему ипотечного жилищного кредитования как новый, формирующийся рынок, на котором можно хорошо заработать. Их цель — получение прибыли». И пока можно говорить только о том, как найти баланс интересов властных и предпринимательских структур.

Банкам ипотека не нужна
Главные участники любой ипотечной программы — банковские структуры. Однако, судя по поведению банкиров на конференции, существующие ипотечные программы интереса у них не вызывают. Все отметили «огромный сдерживающий фактор» — отсутствие на сегодняшний день ипотечных ценных бумаг. Банкам нецелесообразно держать на балансе кредиты, им необходим механизм их «сброса» и рефинансирования своих активов.
Как отметил заместитель председателя правления Городского ипотечного банка Руслан Исаев, одних только рисков при кредитовании существует как минимум семь. Среди них и риск падения рыночной стоимости залога, и так называемый «страновой риск»: Россия не относится к числу финансово благополучных и экономически высокоразвитых стран. Банки готовы дать кредит гражданину с высокой зарплатой и положительной кредитной историей, а эти показатели вряд ли имеются у той категории населения, которую интересует ипотечное жилье.
Что касается «неплатежеспособных» регионов, то на этот рынок ипотечные банки предпочитают вообще не выходить. Генеральный директор «ООО ВестБалтКонсалтинг» прокомментировал ситуацию так: «На семинаре забыли сказать о белых и серых заработных платах. Пока не будет изменено налоговое законодательство и работодателей не выведут из тени, кредитов не будет. В Калининграде местный строительный рынок сформирован и по объемам строительства не велик. Выход на рынок свободных денег (кредиты банков и потребительских кооперативов) при замкнутом строительном рынке приведет к резкому увеличению стоимости жилья, как старого, так и нового. Не способствует ипотеке осторожная политика банков в регионе, высокие процентные ставки, плюс дополнительные расходы заемщика (страхование, оценка, поиск 4–6 поручителей, сбор до 45 документов)».
Общее мнение «финансистов» подытожила вице-президент Национального резервного банка Елена Клепикова. Она отметила «необходимость создания новых, узко-специальных структур, которые и будут заниматься ипотечным кредитованием».

Без претензии на сенсацию
Ближе к вечеру, заметно подустав от заученных фраз «о необходимости ипотечных программ», участники конференции обнародовали интересные цифры. Так, из всех заключаемых сделок с недвижимостью, а именно с квартирами, на данный момент лишь 0,64% — сделки с привлечением ипотечных кредитов. Как пошутил один из выступавших: «Количество конференций по ипотеке превышает количество сделок по ипотеке». Если исходить из того, что в нашей стране 95% населения работает по найму и, следовательно, не может прогнозировать свой достаток, то мизерный процент ипотечных сделок не удивляет.
Но главное, как оказалось, нынешняя ипотека — это явление сугубо столичное, не относящееся к России. «Мы из Иркутска смотрим на вас, москвичей, с удивлением. У нас нет рынка жилья. Ничего не строится. Жилье дорогое, люди бедные. То, что здесь происходит, я могу назвать фетишизацией ипотеки, превращением ипотеки в модный политический тезис. Тогда как это финансовый инструмент», — пристыдила общественность заместитель генерального директора ОАО «Иркутское региональное ипотечное агентство» Татьяна Кубасова.
До 2006 года, названного правительством как пик развития ипотечных программ в России, осталось 634 дня.

Анна Рубанова М2 - Квадратный метр
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...