Можно ли купить в кредит "хрущевку" или комнату?

Представим вздох облегчения: сбор документов, беготня и мучительное ожидание вердикта кредиторов позади! Наконец-то банк готов предоставить ипотечный кредит. Правда, вдруг выясняется, что в отведенные покупателю три месяца приобрести квартиру, которую одобрил бы кредитор, нереально. Виной всему ограничения, накладываемые банками на покупаемые по ипотеке квартиры, дома, комнаты, землю.

По данным корпорации «БЕСТ-недвижимость», в столице лишь 15% квартир подходит для ипотечного кредитования.

 

 

Причем, как считают банкиры, это немало. Итак, какая квартира может быть приобретена по ипотеке, и какие банки подходят к вопросу выбора недвижимости наиболее лояльно?

Проверят по полной программе

Общие пожелания кредиторов можно сформулировать так: дома, квартиры, коттеджи и дачи должны соответствовать определенным санитарно-техническим нормам. И еще. «Начинка» приобретаемой недвижимости не может отличаться от поэтажного плана. То есть все перепланировки должны быть узаконены.

На практике требования большинства банков к приобретаемым по ипотеке квартирам оказываются шире. Их можно разделить на требования к тому, что должно быть в квартире, и к тому, каким стандартам должно соответствовать здание, в котором расположена приобретаемая по ипотеке недвижимость.

Почти все столичные банки-кредиторы требуют, чтобы квартира или дом были подключены к электрическим, паровым или газовым системам отопления, обеспечивающим подачу тепла на всю площадь жилого помещения. Холодная и горячая вода должны быть и на кухне, и в ванной. Если в квартире установлена газовая колонка, об этом обязательно должен знать банк.
Подойдет или нет такое жилье для ипотечного кредитования, он, как правило, решает с помощью страховщиков. Если квартира расположена на последнем этаже, то банкиров заинтересует состояние крыши.

Теперь о требованиях к зданию. Дом, в котором продается квартира по ипотеке, не должен находиться в аварийном состоянии, а также стоять в очереди на капремонт, снос или реконструкцию с отселением. Фундамент такого дома должен быть цементным, каменным или кирпичным.

Из общих требований иногда существуют исключения. Квартира в новостройке или дом в сельской местности (на момент приобретения) могут быть временно без сантехники, внутренней отделки и подключения к центральным системам водо- и газоснабжения.

Большинство банков не возьмет в залог комнату в коммуналке. Залогом может стать лишь квартира с отдельным санузлом и кухней.

Где просить деньги на покупку комнаты

О готовности кредитовать покупку отдельной комнаты сегодня говорит Сбербанк. Но получить ипотечный кредит у него не так-то просто. Во-первых, для подтверждения дохода заемщика банк примет только справку по форме 2-НДФЛ. Во-вторых, потребует двух поручителей, тоже с «белым» доходом.

Другие банки, такие как Абсолют, НИКом, Внешторгбанк 24, могут выдать кредит на покупку комнаты в коммунальной квартире при условии, что все остальные комнаты в ней оформлены в собственность заемщика. Плюс этих банков в более гибкой оценке платежеспособности заемщика.

Чего не любит кредитор

Недавно мои знакомые задумали купить с помощью ипотечного кредита квартиру в одном из дачных мест ближнего Подмосковья. Поселок в основном застроен частными домами и микрорайоном пятиэтажек. Новостроек пока не предвидится. Денег на покупку дома с участком, даже учитывая кредит, у моих знакомых явно не хватало. Поэтому ипотека затевалась с целью покупки двух- или трехкомнатной квартиры в пятиэтажке, которую можно было бы использовать для летнего отдыха. Но приобретение жилья в добротной с виду подмосковной «хрущевке» банки кредитовать отказались...

Причем, в кредите отказали абсолютно все банки, куда обратились знакомые.

Оказалось, существует довольно обширный перечень жилья, не любимого кредиторами. Ипотечный кредит невозможно получить под покупку квартиры, расположенной в многоквартирном доме барачного типа, в «малосемейке» типа общежития, а также в доме с деревянными стенами или перекрытиями. Заемщик не получит кредит на покупку квартиры в доме, построенном ранее 1957 г., этажностью ниже 6 этажей. Исключение – справка о том, что данный дом не подлежит сносу или реконструкции. Квартиры в «хрущевках», то есть пятиэтажных домах панельного типа, расположенных в Москве, также не кредитуются.

Невозможно получить ипотечный кредит под покупку некоторых видов индивидуальных домов. Например, тех, которые построены больше 20 лет назад и не предназначены для постоянного проживания. Поэтому, решив приобрести старенькую дачку, садовый домик, гараж или сарай на шести сотках, в которых нельзя зарегистрироваться постоянно, придется обойтись собственными средствами без помощи банка.

Банк не даст денег под покупку дома, построенного на арендуемой земле, и в случае, если срок аренды земельного участка истекает ранее срока действия кредитного договора, увеличенного на один год.

Фазенда должна быть идеальной

Большинство столичных банков кредитует недвижимость, приобретаемую в ближнем Подмосковье. Чаще всего рассматривается радиус до 50 км от МКАД. Итак, под залог какой недвижимости можно получить ипотечный кредит, если речь идет о загородной покупке?

Банки примут в залог пригодный для проживания индивидуальный дом с отдельным входом.

Ипотечный кредит будет выдан и под залог земельного участка или права аренды земельного участка, на котором располагается индивидуальный дом.

Также в залог примут земельный участок с недостроенным домом. Банку спокойнее, если запись о строящемся доме внесена в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним как об объекте незавершенного строительства.

Наконец, предметом залога может стать земельный участок, свободный от возведенных на нем строений.
Право собственности на земельный участок также должно быть зарегистрировано в Едином государственном реестре. Права аренды земельного участка могут быть приняты банком в залог при условии, что срок действия аренды в соответствии с договором заканчивается после срока, на который выдается кредит.

Ипотечный кредит не будет выдан под залог индивидуального дома, расположенного на территории закрытого административно-территориального образования.

Банк не возьмет в залог земельный участок, если он принадлежит продавцу индивидуального дома на праве постоянного пользования, либо права продавца индивидуального дома на земельный участок не оформлены в виде прав собственности или аренды.

К принимаемым в залог загородным домам банки предъявляют еще ряд требований. Например, загородный дом должен находиться по соседству с другими домами. Он может быть расположен и в коттеджном поселке, и в деревне, и в садоводческом товариществе, и в дачном кооперативе. К дому должна вести хорошая дорога, чтобы подъехать на легковом автомобиле можно было в любое время года.

Дом должен быть пригоден для круглогодичного проживания. Также он должен находиться в удовлетворительном состоянии, не иметь существенных дефектов конструкции и инженерного оборудования, которые способны привести к аварии.

Загородный дом не может быть приобретен у членов семьи заемщика. Он не должен ранее принадлежать заемщику или его супругу и не может являться местом постоянной или временной регистрации. Если ипотечный кредит берут солидарные заемщики, то дом оформляется в их общую совместную собственность без определения долей. Загородный дом не должен быть обременен правами третьих лиц.

К тому же для получения ипотечного кредита дом необходимо застраховать от утраты и повреждения, а также от утраты права собственности.

От редакции

Итак, ограничения по приобретению недвижимости касаются, прежде всего, дешевого жилья: комнат в коммуналках, квартир в «хрущевках», аварийных домах и т. д. Опасения банкиров понятны. Они стремятся иметь в залоге ликвидные квадратные метры. Хотя понятно, что для покупки квартиры в хорошем доме денежный взнос заемщика и сумма кредита должны вырасти. Но нет худа без добра: ограничения при покупке настраивают желающих взять кредит на серьезный лад, они начинают строить планы не на несколько лет вперед, а на десятилетия.

И еще. У тех, кто мечтает приобрести комнату или квартиру в доме под снос с помощью ипотеки, ситуация тоже не совсем безвыходная. Если они получают «белую» зарплату и у них есть поручители, то таких заемщиков ждет Сбербанк.

Комментарий специалиста

Ирина Субботина, сотрудник Департамента ипотечного и потребительского кредитования ООО «Рескор – недвижимость»:
– На мой взгляд, наиболее лояльные требования к приобретаемой недвижимости предъявляет Сбербанк. Некоторые банки, в частности Банк Москвы, изначально выдвигают ряд ограничений. При покупке квартиры с минимальным первоначальным взносом Банк Москвы требует, чтобы приобретаемая квартира находилась в кирпичном или монолитном доме.

Газпромбанк не рекомендует покупать квартиры с большой степенью физического износа, в кирпичных домах с деревянными или смешанными перекрытиями, в панельных или блочных домах, построенных до 1970 года, а также квартиры, расположенные на первых этажах многоквартирных домов.

У Городского ипотечного банка основное требование – недвижимость должна быть свободна от обременения правами третьих лиц, подлежащих государственной регистрации.

Особенности требований Международного московского банка в том, что он рассматривает лишь квартиры, в истории которых нет судебных решений с неистекшим сроком обжалования.

Собин Банк требует получения предварительного письменного разрешения банка для постановки на регистрационный учет заемщика, членов его семьи и других лиц в приобретаемой квартире.

Требования банков по приобретению недвижимости схожи. Правда, у каждого есть свои нюансы. Выбирая ипотечную программу и зная все требования кредитора заранее, заемщик столкнется с меньшим числом проблем при подборе и оформлении приобретаемой недвижимости.

Наталья Агафонова Квартирный ряд
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...