Осень на стройках: наденьте каски

Кризис на ипотечном рынке США может затронуть и российские строительные компании. Первым под ударом окажется массовое жилье эконом-класса. Возможные сценарии развития рынка недвижимости моделировал D’.

Нынешнее равновесие на рынке недвижимости крайне хрупко. Аргументы как за возобновление роста цен, так и против него у обеих сторон достойные.

 

 

У потенциальных покупателей все просто: куда уж выше? Но нынешние цены совсем не ощущаются как предельные продавцами — как частными лицами, так и застройщиками. В качестве доводов они указывают на сохраняющийся высокий неудовлетворенный спрос на жилье и наличие значительного количества свободных денег на руках у населения. И по меньшей мере в отношении крупных городов, расположенных в динамично развивающихся регионах, и уж тем более Москвы, предположить правоту продавцов было бы легче. До недавнего времени. В неумолимую логику внутренних российских процессов, возможно, внесет существенные коррективы ипотечный кризис в США.

Никакой взаимосвязи между нашим и американским рынком недвижимости нет лишь на первый взгляд. В случае если кризис ликвидности, или, как его еще называют, кризис доверия, затянется или распространится на другие отрасли экономики, спровоцировав рецессию в Штатах, наверняка пострадают и российские финансовые рынки, и экономика в целом. Вероятность того, что ситуация на мировых финансовых рынках может еще ухудшиться, высока — по крайней мере, пока рынок своего дна явно не нащупал. И в этом случае недвижимость российскими инвесторами действительно может рассматриваться как надежное убежище для свободных денег. Есть и еще один фактор «за» — предстоящие выборы и связанный с этим вероятный передел сфер влияния чиновников и бизнесменов. Известно, что рынок жилой недвижимости по-прежнему продолжает функционировать «вчерную», представляя собой почти идеальный механизм легализации левых доходов чиновников и предпринимателей.

Однако совсем не исключено, что подножку рынку недвижимости в его стремлении к росту могут подставить и сами застройщики. Именно они могут оказаться — и, по некоторым сведениям, уже оказались — под ударом пресловутого кризиса ликвидности.

Уже проходили
Иногда полезно оглянуться назад. «Банковский кризис сильнее всего отразился на строительной отрасли», «Застройщики распродают активы», «Покупатели жилья ждут падения цен» — такими заголовками пестрила российская пресса в 2004 году. Тогда кризис доверия на рынке межбанковского кредитования привел к тому, что банковский сектор полегчал на несколько десятков банков, а удержавшиеся на плаву на время перестали кредитовать застройщиков. В результате с рынка недвижимости исчезли десятки мелких и средних строительных компаний, вместе с ними ушли и деньги частных соинвесторов, зато остались недостроенные дома.

«Российские банки, активно привлекавшие капитал на мировых финансовых рынках в последние один-два года, практически потеряли доступ к этому источнику фондирования. На многие банки, в том числе и достаточно крупные, были закрыты лимиты, для других же резко выросла стоимость капитала». Это уже констатация факта на сегодняшний день от директора аналитического департамента Банка Москвы Кирилла Тремасова. Пока в целом для устойчивости банковской системы эксперты угрозы не видят. Однако удорожание денег приводит к тому, что банки ужесточают условия кредитования для своих корпоративных заемщиков. Во-первых, растет стоимость таких заимствований компаниями, а во-вторых, далеко не все получат новые кредиты, рефинансируют или пролонгируют имеющиеся.

Для застройщиков же, особенно концентрирующих свои усилия в сфере строительства массового жилья, такая практика вновь может обернуться серьезной угрозой. «В секторе массового строительства собственные средства девелоперов недостаточны, и главным источником финансирования являются продажи на этапе строительства», — пишут аналитики «Ренессанс Капитала» в своем апрельском исследовании «Облигации девелоперов: работать в каске!». И далее, ссылаясь на аналитику «Дон-строя», называют цифру — на 74% финансирование строительства новых объектов происходило за счет покупателей; цифра усредненная по рынку, конечно. Однако продажи в новостройках давно идут уже не столь активно, как того хотелось бы застройщикам, следовательно, можно предположить, что на сухом пайке какие-то из них сидят уже несколько месяцев.

Достаточно широко распространено и кредитование застройщиков банками. Причем зачастую кредиты брались на короткий срок — до года (они стоили дешевле, и банки почти без запинки продлевали их, выдавая новые транши), без качественного залога и под так называемую управленческую отчетность. Большинство девелоперов являются крайне непрозрачными с финансовой точки зрения структурами. «Крупный оператор недвижимости, как правило, контролирует несколько десятков юридических лиц. Грамотно выстроенные и дружественные для инвесторов корпоративные структуры пока редкость. <…> По российским стандартам бухучета многочисленные дочерние предприятия девелоперов не консолидируются, поэтому обязательное раскрытие информации лишено смысла. Для консолидированной отчетности по международным стандартам девелоперы обычно отбирают только несколько компаний, оставляя значительную часть бизнеса “за пределами” официальной консолидации. <…> Типичный девелопер представляет собой скорее набор независимых инвестиционных проектов, чем некое регулярно функционирующее предприятие. <…> Некоторые компании довольно долго выводили средства в пользу акционеров через операции с зависимыми структурами». Это лишь несколько выдержек все из того же исследования «Ренессанс Капитала». Ранее, в период безудержного роста цен, на все эти нюансы банкиры закрывали глаза. Но в нынешних условиях, когда стоимость заимствования для самих банкиров выросла, а перспективы динамики цен на жилье уже не столь очевидны, неудивительно, что какие-то из застройщиков, чьи залоги и управленческая отчетность будут не столь хороши, попадут в списки высокорискованных заемщиков, а значит, условия для них будут пересмотрены. Менее любезны к девелоперам становятся сегодня и рынки облигаций, где некоторые из достаточно крупных застройщиков традиционно занимали деньги. Именно по этим направлениям девелоперам и был нанесен удар в последние месяцы.

Нет проблем
Публично банкиры отказываются признавать, что некоторым крупным застройщикам не удалось возобновить кредитные линии на прежних условиях, а кому-то в деньгах было отказано вовсе; кто-то однозначно отказывается от комментариев на эту тему. Однако нам удалось подтвердить эту информацию в некоторых банках. «Банк продолжает кредитовать застройщиков в прежнем режиме, включая кредитование по новым проектам. Лично у нас пока нет причин для какого-либо объективного беспокойства», — заявил первый заместитель предправления Собинбанка Алексей Гонус. «Мы продолжаем работать с застройщиками, как и раньше. Выдача кредитов производится на прежних условиях и с сохранением всех объемов», — отметили в Промсвязьбанке. «Мы работаем в обычном режиме, единственное, чего стоит ожидать от сложившейся на финансовых рынках ситуации, это повышения процентных ставок», — заявил директор департамента кредитных операций Росбанка Александр Загренчук.

«Мы как средний по размеру банк кредитуем менее масштабные проекты, строителей, осуществляющих точечную застройку. Пока продолжаем кредитовать партнеров, с которыми работали ранее, но новые заявки застройщиков, скорее всего, будем рассматривать внимательнее. И другие банки также будут более взвешенно подходить к вопросу кредитования девелоперов и отдавать предпочтение краткосрочным проектам наиболее надежных компаний», — признает директор кредитного департамента СДМ-банка Сергей Козлов. «О полном прекращении кредитования застройщиков речи не идет; имеет место временное его сокращение, — осторожно замечает заместитель председателя правления МДМ-банка Андрей Ильин. — Банкам не нужны дефолты, и текущие стройки в случае отсутствия альтернатив будут финансироваться. Но если кризис затянется, то объемы кредитования застройщиков снизятся, а их стоимость возрастет».

Фондовые аналитики более категоричны в своих выводах. «Стоимость внешних заимствований для российских банков, безусловно, увеличилась. Косвенные последствия этого мы видим и на внутреннем рынке: например, некоторые банки сокращают объем выдачи ипотечных кредитов. В новых условиях многие застройщики испытают проблемы с ликвидностью», — уверена Татьяна Бобровская, аналитик ИК «Брокеркредитсервис».

Застройщики, отвечая на вопрос, не испытывают ли они трудностей с привлечением банковских кредитов для финансирования строительства, соглашаются с наличием подобной проблемы в целом, но трудности в собственной компании однозначно отрицают. «Некоторые кредитные организации сегодня действительно пересматривают свой кредитный портфель в сторону уменьшения кредитования девелоперов, но это, на наш взгляд, не связано напрямую с проблемой ликвидности в банках, — полагает финдиректор ГК “Пересвет” Иван Буруханов. — Цены на недвижимость остановились, поэтому качество заемщика и его финансового положения встало для банкиров во главу угла. Банки стали более детально проверять объекты финансирования, качество инвестпроектов, их правовую составляющую». Иван Буруханов, как и многие опрошенные девелоперы, отрицает, что его компания испытывает трудности с финансированием новых проектов.

Сценарии будущего
Россиянину, «нагретому» как государством, так и частным бизнесом уже не одной финансовой аферой, после всего сказанного могут нарисоваться совсем уж мрачные перспективы: массовое замораживание строительства, банкротства и исчезновения строительных компаний и новые сотни тысяч не получивших свое жилье покупателей-соинвесторов, штурмующих правительственные конторы в поисках справедливости. Кажется, картина пока далека от подобных сюжетов, но без пострадавших может не обойтись. В силу непрозрачности девелопмента в России предсказания здесь делать очень трудно, но некоторые варианты исхода событий все же можно предположить.

Если в ближайшее время рост цен на недвижимость уверенно обозначится, а мировые рынки капитала успокоятся, то все вернется на круги своя и потери ограничатся лишь повышением ставки кредитования для застройщиков. Какова реальная маржа между себестоимостью строительства и продажной ценой квадратного метра, уверенно утверждать могут немногие, но, предположительно, застройщики не столько понесут убытки от этой меры, сколько недосчитаются некоторых процентов прибыли. Стоимость ипотеки также подрастет, но сокращение объемов покупок квартир за счет ипотечного кредитования само по себе подорвать финансовую устойчивость застройщиков пока не в состоянии. На ипотеку приходится 10–12% сделок с недвижимостью, совершаемых в нашей стране, хотя в отдельных регионах эта доля существенно выше.

Однако рост спроса пока очевиден далеко не всем. «В конце лета вторичный рынок жилья столицы заметно оживился. Растет с окончанием сезона отпусков доля квартир, впервые выставленных на продажу. Мы ожидаем увеличения объема предложения, уровня спроса и положительную динамику цен до 1–2% в месяц», — оптимистично заявляют в компании «Миэль-недвижимость». Цены, кажется, и вправду дернулись вверх, но пока об устойчивой тенденции говорить не приходится. «Люди вернулись из отпуска, увеличился и объем предложения, и спрос вроде бы повыше, чем летом, но сказать, что число сделок выросло кардинально, нельзя. Рынок как стоял, так и стоит», — рассказывает один из риэлтеров. В аналитической компании RWAY также не надеются на серьезный рост продаж и прогнозируют возобновление повышения цен на московском рынке жилья не ранее весны будущего года. Согласен с такими прогнозами и аналитик УК «Масштаб» Игорь Лебедев: «Особого увеличения спроса на московскую недвижимость не наблюдается. Конечно, если сравнивать с июлем 2007 года, то можно увидеть и рост, но если сопоставить с сентябрем прошлого года, то ясно видно — рынок стоит. Потенциальные покупатели по-прежнему не хотят брать квартиры по нынешней цене предложения и ждут ее снижения».

Свою ложку дегтя в снижение спроса вносит и сложная ситуация на рынке ипотеки; с мая выдачи ипотечных кредитов резко сократились. Из-за ограничений с ликвидностью ряд банков уже подняли процентные ставки по ипотечным займам, другие ужесточили требования к заемщикам. Весьма вероятно, что осенью ставки поднимут еще большее количество банков. «Хотя номинально банки продолжают декларировать возможность получения кредита без первоначального взноса или под минимальную процентную ставку, на практике большинство кредитных организаций выдают ипотечные займы лишь по стандартным условиям: 10−процентный первоначальный взнос и среднерыночные ставки. Данное ужесточение также не позволит существенно увеличить спрос на квартиры», — считает Игорь Лебедев.

Если стагнация на рынке жилья затянется, пострадавшие действительно могут появиться. В первую очередь под удар может попасть строительство массовой жилой недвижимости, а значит, и девелоперы, основной объем бизнеса которых завязан на этот сектор. Строители элитного жилья обычно имеют больший запас прочности и могут себе позволить более продолжительные сроки продаж. Пострадать — не обязательно означает полное замораживание строительства, однако вероятно серьезное замедление его темпов.

Гораздо хуже может сложиться ситуация, если вкупе с ценовой динамикой на жилье продолжающийся кризис на мировых финансовых рынках приведет к распродаже фондовых активов и осложнениям в секторах экономики. Здесь спусковой крючок могут нажать частные инвесторы, ранее покупавшие квартиры с инвестиционными целями. По разным данным, их доля в Москве составляет от 15 до 60%. «Коррекция с начала года была не слишком значительная, и, чтобы действительно активизировать спрос, цены нужно опустить на 15–20%. И если на рынке новостроек квартиры не так сильно переоценены, то на вторичном рынке ситуация для продавцов серьезнее, и они готовы к скидкам», — уверяет Игорь Лебедев. Вторичный рынок потянет за собой и первичный.

Но для покрытия разрывов ликвидности распродажу могут начать и сами застройщики, причем для активизации спроса им придется пойти на ощутимое снижение цен или как минимум отказаться от практики управляемых продаж, когда квартиры придерживаются до выхода на новый этап строительства, с тем чтобы реализовать их уже по более высоким ценам.

«Именно некрупные компании, работающие в сфере массового строительства экономкласса, могут найти необходимые средства, увеличив продажи квартир за счет небольшого снижения цен на них, — считает Александр Вагин, президент компании “Открытие — недвижимость”, — 10–15% вниз для них не будет критично». «У девелоперов есть возможность получить финансирование за счет продажи квартир, пусть даже с некоторым дисконтом к ранее имевшимся ожиданиям», — подтверждает Андрей Ильин. Хотя это и очень опасный для застройщиков ход развития событий. По словам независимого аналитика рынка недвижимости Андрея Бекетова, это может спровоцировать необратимый процесс снижения цен и для других девелоперов.

Больше честности
Помимо снижения цен застройщики могут перейти на более прозрачные методы работы с потребителями. Не секрет, что большая часть компаний реализуют квартиры в новостройках в обход 214−ФЗ, который обязывает их продавать квартиры на этапе строительства лишь по «договору участия в долевом строительстве». В таком договоре прописаны гарантии качества дома по завершении строительства, штрафные санкции по отношению к застройщику при невыполнении им своих обязательств, право дольщика практически в любой момент забрать внесенные деньги с процентами. Столь жесткие требования привели к распространению вексельных схем, предварительных договоров купли-продажи и иных «серых» схем, позволяющих застройщику принимать средства от потребителя, но полностью лишающие последнего юридической защиты. По этой причине многие вполне платежеспособные и квалифицированные покупатели, а также банки-кредиторы принципиально избегают первичный рынок. Вернуть их помогло бы применение застройщиками положений 214−ФЗ.

Но главная опасность нынешнего кризиса, как на рынке жилой недвижимости, так и в финансовом секторе, кроется в возможности полного замораживания строительства значимыми игроками рынка или даже их банкротства. Вероятность именно такого развития событий хотелось бы оценить заранее и как можно более точно, но сделать это трудно. «Некоторые некрупные застройщики с большим уровнем долговой нагрузки, оказавшись в тяжелой ситуации, могут не только сбрасывать квартиры, но и замораживать проекты», — полагает руководитель аналитического управления ГК «Альянс Континенталь» Иван Илюшин. Не хочется вспоминать 2004 год, но тогда в результате банковского кризиса с рынка вымело десятки строительных компаний. У некоторых из них — например, таких как «Стройметресурс», — было значительное количество незавершенных объектов. В результате частные инвесторы, вложившиеся в новостройки, оказались сразу в категории обманутых дольщиков и до сих пор пытаются добиться от госорганов решения по предоставлению им предоплаченных еще три-четыре года назад квартир. Эксперты предупреждают, что и сегодня риски при покупке квартир на этапе строительства высоки, особенно в условиях кризиса ликвидности.

Хуже если пострадает какая-то крупная компания, что будет показательно для рынка в целом и может спровоцировать панику. На рынке действительно есть девелоперы, имеющие высокую долговую нагрузку или большой, но «молодой» портфель проектов. Впрочем, нынешний кризис не совсем корректно сравнивать с 2004 годом — ныне на рынках основных городов доминируют крупные игроки, финансовое положение которых, будем надеяться, более устойчиво и которые имеют тесные связи с различными банками и финансово-промышленными группами. Часто родственные структуры несут некоторые моральные обязательства в отношении друг друга, это дает надежду, что застройщиков поддержат.

P. S. Можно долго размышлять над сценариями будущего и строить графики предполагаемого роста или падения стоимости жилья. Однако на нашем закрытом монополизированном строительном рынке делать прогнозы — процесс неблагодарный. Тем более накануне думских и президентских выборов. «Если будет совсем все плохо для застройщиков, они могут рассчитывать на помощь федеральных и городских властей, которые выкупят квартиры для очередников или профинансируют достройку. Это в первую очередь касается панельного и типового монолитного жилья», — заявил один из экспертов. Данное предположение лишний раз доказывает: даже при отсутствии спроса при тяжелом финансовом положении и на перегретом рынке девелоперы могут чувствовать себя довольно уверенно. Чего нельзя сказать о потребителях.

Александр Потапов, Евгения Смоленская Эксперт
Статья о недвижимости получена: IRN.RU