Торговля квартирами начинается, когда появляется забор вокруг участка под строительство

До конца апреля Дума примет пакет из 30 ипотечных законов. Предполагается, что после этого банковское кредитование граждан на покупку жилья приобретет массовый характер и квартирный вопрос в России будет решен. О том, что сдерживает в России развитие этой банковской услуги, корреспонденту ГАЗЕТЫ Михаилу Макарову рассказала президент Национальной ипотечной компании Елена Клепикова.

"У нас пытаются внедрить в массовое сознание веру в очередное чудо"

- Cлово «ипотека» в последнее время превратилось в магическое заклинание, многократно повторяя которое, власти надеются решить не только жилищные, но и многие иные проблемы. Насколько обоснованны эти надежды?

 

 

- В развитых странах, где жилищная проблема не стоит так остро, ипотечное кредитование позволило гражданам увеличить квадратные метры своей жилплощади. На Западе ипотека развита потому, что много обеспеченных людей, а не наоборот – люди обеспечены, потому что пользуются ипотекой. Следовательно, до тех пор пока в России не появится много обеспеченных людей, способных оплачивать эту банковскую услугу, все разговоры о массовой ипотеке можно считать фантастическими.

- Какую роль в ипотеке должно играть правительство?
- Государство должно использовать свои средства для предоставления субсидий населению. Господдержка может осуществляться по-разному: в виде первоначального взноса за кредит или для выплаты части процентов. Но государство должно помогать тем, кому оно обязано обеспечить нормальные условия жизни - военным, учителям, врачам и т.д.

"В строительном комплексе царит монополизм"

- Какие причины сдерживают развитие ипотеки?
- В числе основных я бы назвала существующую систему финансирования стройкомплекса. Любое строительство начинается с выделения земельного участка за деньги. Происходит это в силу того, что практически все местные администрации испытывают дефицит финансов. Единственный реальный ресурс, которым располагает местная власть, - это земля. Вот они и стремятся использовать его по максимуму.

- За счет торговли землей наполняют местные бюджеты?
- В лучшем случае. Гораздо чаще чиновники на местах таким способом наполняют собственные карманы. Отсюда нарушения и откровенные махинации, которыми сопровождается любой процесс выделения земельных участков под застройку.

- До сих пор у нас нет открытых конкурсов. Нет доступной информации о времени и сроках их проведения. Остаются неизвестными требования, предъявляемые к компаниям для участия в тендерах.
- Совершенно верно. В строительном комплексе царит монополизм. Существуют несколько приближенных к местным властям компаний, которые пользуются их доверием и расположением. В итоге застройщики расплачиваются с местными властями не деньгами, а квартирами. И все это преподносится общественности под благовидным предлогом решения социальных проблем. Якобы полученные таким образом квартиры местные администрации распределяют бесплатно среди очередников. Но тут возникает масса вопросов. Например, как и кем оценивались квартиры при бартере между компаниями и властями? Может, было бы выгоднее получить с застройщиков за землю деньгами и использовать эти средства для возведения социального жилья?

"Продают воздух над котлованом для фундамента"

- В этом случае отношения местных администраций с компаниями-застройщиками были бы более прозрачными?
- Если между покупателем и продавцом расчеты осуществляются не деньгами, а натурой, моментально возникают неограниченные возможности для махинаций и злоупотреблений, которые ни один налоговый полицейский ни за что не распутает.

- Как в такую полукриминальную среду планируется внедрение ипотеки?
- Соединить ныне используемые методы финансирования строительства с настоящей ипотекой фактически невозможно. Путь к норме начинается с максимальной открытости каждой сделки, начиная с момента приобретения земли под застройку. Каждый участник строительного процесса, начиная от девелоперов и заканчивая застройщиками, должен заниматься своим делом. В результате все риски – и финансовые, и строительные – распределяются между профессионалами, каждый из которых несет за них ответственность. Это относится и к проектировщикам, и к конструкторам, и к тем, кто непосредственно строит. Во главе данной цепочки стоит заказчик. Ведь финансирование должно осуществляться строго в соответствии с проектной документацией. Таким образом, банки вступают в дело не только в качестве кредиторов, но и осуществляют функцию финансовых контролеров. Они проплачивают только те работы, которые выполнены по проекту. Ни копейки больше. Кроме того, банки следят, чтобы средства использовались строго по целевому назначению.

- Для чего все это делается?
- В первую очередь, чтобы снять риски с граждан, покупающих квартиры. Банк, дающий кредит заказчику стройки, не то же самое, что банк, занимающийся ипотекой. Последний дает взаймы человеку под квартиру, в которую можно вселяться и жить. Банку же остается закладная, которую можно продать инвесторам за наличные, необходимые для дальнейшей деятельности.

- В действительности все происходит по-другому…
- Сегодня в России торговля квартирами начинается, когда появляется забор вокруг участка под строительство. Продают воздух над котлованом для фундамента.

"Средства могут привлекаться под один проект, затем перебрасываться на другой"

- Но это слишком рискованно для банков…
- Риски заканчиваются там, где реально работают законы, не только четко определяющие меру ответственности продавца перед покупателем, но и позволяющие последнему, допустим, внесшему залог за товар, находящийся в стадии изготовления, следить, как, на что и в каких размерах его деньги тратятся. Покупатель должен иметь возможность наблюдать, как отрабатывается сумма залога.

- В России же все происходит по-другому?
- У нас продавец, торгующий квартирами, которых еще не существует, абсолютно ничем не рискует. Это максимально удобно для того, кто собирает деньги за воздух. Средства могут привлекаться под один проект, затем перебрасываться на другой. Плательщика об этом никто даже в известность не поставит. Реальных прав у него нет. Единственное, что ему остается, – ждать, когда дом будет построен. Но на этом процесс не заканчивается. Активное участие в манипуляции существующими квартирами принимают риэлторы. Они называют себя соинвесторами. На самом деле выкупают оптом большие пакеты квартирных контрактов, чтобы потом распродать их в розницу по завышенным ценам. В этом, на мой взгляд, и заключается главная причина безудержного роста цен на недвижимость. Основные причины данных махинаций – монополизм и непрозрачность рынка недвижимости.

- Получается, что застройщики и риэлторы получают возможность бесконтрольного использования дешевых денег?
- Такие взаимоотношения между кредитодателем и кредитополучателем открывают широкую дорогу к получению сверхприбыли. Расплачиваются за все эти «удовольствия» покупатели квартир. Нужны ли таким приобретателям жилой площади те финансовые «костыли», которыми, по сути, являются все виды жилищного кредитования? Факты говорят сами за себя: в развитых странах ипотечное кредитование доходит до 60--70% от ВВП. У нас, по самым оптимистичным оценкам, оно составляет 0,1--1% от ВВП.

- Выходит, ипотека в России – подспорье для богатых, которым они не спешат воспользоваться?
- В этом нет ничего плохого. Сейчас часто говорят: кредиты могут себе позволить только богатые. И слава богу, потому что за счет богатых отрабатываются схемы, которые в результате могут привести к снижению процентных ставок. И это уже происходит. В 1998 году ставки в валюте составляли 18%. Сейчас большинство банков работает на уровне 10--13%.

- В Думе рассматривается пакет из 30 ипотечных законов. Каким образом их принятие может способствовать развитию ипотеки в России?
- Преимуществом данного комплекта законопроектов является его системность. Например, чтобы выселить недобросовестных заемщиков из приобретенных, но не оплаченных ими квартир, недостаточно записать данную норму в закон об ипотеке. Требуется еще внести соответствующие изменения в Гражданский кодекс, Жилищный кодекс, в ряд других законодательных актов. Другой пример – закон об эмиссионных ценных бумагах, обеспеченных ипотекой. Чтобы его использовать, надо внести соответствующие изменения в том числе и в закон о банкротстве. Необходимо вывести из конкурсной массы ипотечное покрытие, которое использовалось для обеспечения ценных бумаг. Это делается, чтобы ценные бумаги были надежными и привлекательными. Именно от этого зависит стоимость денег, которые гражданин будет брать в банке для покупки квартиры. Следовательно, станет дешевле и квадратный метр жилплощади на рынке недвижимости в готовом виде, а не в образе воздуха, клубящегося над еще не до конца вырытым котлованом.

Газета
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...